דייר שלא משלם לוועד הבית, שכן שהשתלט על שטח משותף, או נזילה שאיש לא לוקח אחריות עליה? לא כל סכסוך שכנים שייך לבית משפט רגיל – המדריך המלא לתביעה למפקח על הבתים המשותפים.
תביעה למפקח על הבתים המשותפים – מה זה ולמה זה שונה?
מרבית הבתים בישראל הם בתים משותפים, ודיירים בבניין מגורים מתמודדים מדי שנה עם עשרות סוגים של סכסוכים. מה שרבים אינם יודעים: סכסוכי שכנים בבית משותף אינם מוגשים בדרך כלל לבית משפט רגיל – אלא לגורם ייעודי שנקבע בחוק לצורך זה.
פנייה לבית משפט רגיל בסכסוכים שנמצאים בסמכות המפקח עלולה להוביל לדחיית התביעה על הסף – עיכוב יקר ומיותר.
מיהו המפקח על הבתים המשותפים?
המפקח על הבתים המשותפים הוא דמות מרכזית בהליכי מקרקעין בישראל, ולו שני כובעים: כובע מנהלי – עוסק במתן צווים לרישום בפנקס הבתים המשותפים ובמתן צווי תיקון; כובע שיפוטי – משמש כשופט בסכסוכים בין שכנים ובין דיירים לוועד הבית.
סכסוכים בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויותיהם וחובותיהם לפי התקנון או לפי הוראות החוק (כגון השתתפות בהוצאות אחזקה) יש להגיש למפקח, שהוא הגורם המוסמך להכריע בהם (סעיף 72(א) לחוק המקרקעין). לעומת זאת, בסכסוך בדבר הסגת גבול רשאי התובע לבחור בין המפקח לבין בית המשפט המוסמך (סעיף 72(ב)), וכפי שנפרט להלן.
סכסוכים נפוצים שמוגשים למפקח על הבתים המשותפים
- נזילות ורטיבות שמקורן לא ברור בין שתי דירות
- דייר שפלש לשטח של דירה אחרת
- דייר שלא משלם לוועד הבית
- דייר שלא מסכים להשתתף בתיקונים נחוצים
- השתלטות על שטחים משותפים בבניין
- מחלוקות בנוגע למעלית שבת, פאנלים סולאריים, ומתקנים משותפים
האם תמיד חייבים לפנות למפקח – לא לבית משפט?
ברוב המקרים כן. אך יש חריג חשוב: סכסוכים הנוגעים להסגת גבול – פלישה של דייר לשטח של דירה אחרת או לשטחים משותפים – ניתן להגיש הן למפקח הן לבית משפט השלום, לבחירת התובע.
הבחירה בין הערכאות אינה טכנית: אופן ניהול ההליך, עלויותיו ומהירותו שונים בין השניים. מומלץ להתייעץ עם עורך דין מקרקעין לפני שמחליטים לאן לפנות.
| סוג הסכסוך | לאן פונים? | האם אפשר לבחור? |
|---|---|---|
| דייר לא משלם לוועד | מפקח על בתים משותפים | לא – רק מפקח |
| נזילה בין דירות | מפקח על בתים משותפים | לא – רק מפקח |
| השתלטות על שטח משותף | מפקח / בית משפט השלום | כן – לבחירת התובע |
| פלישה לשטח דירה אחרת | מפקח / בית משפט השלום | כן – לבחירת התובע |
איך מתנהל הליך בפני המפקח על הבתים המשותפים?
ההליך בפני המפקח שונה מהותית מהליך בבית משפט רגיל. חוק המקרקעין מסמיך את המפקח לסטות מסדרי הדין ודיני הראיות לשם עשיית צדק – מה שמאפשר לו לנהל את ההליך בגמישות. מניסיוננו, ההליך יעיל יותר ופחות יקר מהליך בבית משפט רגיל.
אך בדיוק משום כך – עורך דין שאינו מופיע באופן שוטף בפני המפקח עלול להיות מופתע מאופן ניהול הדיון ולפגוע ללא כוונה באינטרסים של לקוחו. חשוב לבחור בעורך דין שמכיר את הפורום הזה מניסיון ישיר.
תביעה למפקח או בוררות – מה עדיף?
לא מעט בתים משותפים קבעו בתקנון הבניין שכל סכסוך יתנהל בפני בורר מוסכם. יתרון הבוררות: הליך גמיש ומוסכם מראש. חיסרון: עלויות גבוהות שלעיתים הופכות אותה ליקרה יותר מהגשה למפקח. לפני שבוחרים, כדאי לבחון את שני המסלולים בייעוץ משפטי.
מאמרים קשורים לתביעה בפני המפקח על הבתים המשותפים
כאשר הסכסוך עוסק בפלישה לנכס ולא בסכסוך פנימי בבית משותף: תביעות לסילוק פולשים ממקרקעין
כאשר המחלוקת עם שכן מגיעה לכדי דרישה לפירוק הבעלות המשותפת: פירוק שיתוף במקרקעין
מסמכים שנדרשים לרוב גם בהליכים בפני המפקח על הבתים המשותפים: לשכת רישום מקרקעין – טפסים ומסמכים
תביעה למפקח על הבתים המשותפים – אושר אלקיים ושות' משרד עו"ד
נקלעתם לסכסוך שכנים בבניין? דייר מסרב לשלם לוועד, או שמישהו השתלט על שטח משותף? לפני שפועלים, חשוב לדעת לאיזו ערכאה לפנות ואיך מנהלים את ההליך נכון.
משרד עו"ד אושר אלקיים ושות' עוסק בתיקי מקרקעין ומופיע באופן שוטף בפני המפקח על הבתים המשותפים. פנו אלינו לייעוץ ונבחן יחד מה המסלול הנכון לפתרון הסכסוך.
