הליך תביעה לפינוי מושכר הינו הליך תביעה מהיר יחסית, המסייע למשכירים לסלק שוכרים שאינם מתפנים מהדירה. תביעה לפינוי מושכר מתנהלת באופן שונה מהליך תביעה רגיל וחלות עליה הוראות חוק מיוחדות. כיצד מתנהל הליך תביעה שכזה? לאילו הוראות רצוי לשים לב? כל זאת ועוד – בהמשך מאמר זה.
מהי תביעה לפינוי מושכר
תביעה לפינוי מושכר הינה פרוצדורה ייחודית הקבועה בדין, המאפשרת למשכירים לתבוע את פינויים של שוכרים באופן מהיר ויעיל. נפרט בקצרה אודות תביעה זו. כידוע, החוק אוסר על פינוי בכוח של שוכר שלא משלם שכר דירה, נשאר בנכס לאחר תום תקופת השכירות, או הפר את תנאי החוזה באופן יסודי. מה יעשה, אם כן, המשכיר בכל אחד מהמצבים הללו? באיזה אופן הוא יוכל להתמודד עם הפגיעה הקשה בזכות הקניין שלו וביכולתו להשכיר את הנכס או להתגורר בו?
התשובה היא כי במקרים אלו, על המשכיר להגיש תביעה לפינוי מושכר. תביעה לפינוי מושכר תאפשר את פינוי השוכר מהנכס תוך תקופה קצרה יחסית. ככלל, יינתן פסק דין בתביעה תוך 74 יום מיום הגשתה, ועל בסיס פסק דין זה ניתן יהיה לפנות את השוכר מהנכס, בין אם מרצונו ובין אם בעזרת ההוצאה לפועל. כעת, נבין כיצד מתנהלת תביעה שכזו ומהי הפרוצדורה הקבועה לתביעה לפינוי מושכר.
תביעה לפינוי מושכר תקנות חדשות
הליך תביעת פינוי מושכר מוסדר בתקנות סדר הדין האזרחי החדשות, בתקנות 78 עד 82. ליבת ההסדר תוקנה בתקנה 81. נציג את עיקרי הדברים הקבועים בתקנות. ראשית, בתביעה לפינוי מושכר ניתן יהיה לדרוש אך ורק את פינוי הנכס! לא תוכלו להוסיף דרישה לפיצויים או כל דרישה אחרת במסגרת התביעה לפינוי מושכר. הליכים שכאלו ניתן לנהל במקביל, לפי כללי הפרוצדורה הרגילים.
במקביל, גם הנתבע לא יוכל להגיש תביעה נגדית במסגרת ההליך המקוצר, ואף לא להגיש תביעת צד ג'. ככל שהוא מעוניין בכך, עליו לעשות זאת בהליך נפרד. תקנות סדר הדין אף מציגות כללים נוקשים באשר למועדי תביעה לפינוי מושכר. על פי התקנות החדשות, הנתבע יגיש כתב הגנה תוך 30 יום מהיום בו הומצא לו כתב התביעה על ידי התובע. זאת, בניגוד ל-60 הימים המוקצים לשם כך במסגרת ההליך הרגיל.
בד בבד עם הגשת כתב התביעה או כתב ההגנה, נדרש כל צד להגיש תצהיר כתוב המפרט את העובדות הרלוונטיות, טענותיו המשפטיות ויצורפו לו חוות דעת מומחה, ככל שישנן. לתצהיר יצורף כל מסמך הנוגע להליך. כמו כן, בעל דין המעוניין בכך, יצרף לתצהיר רשימת עדים שיזומנו לתת עדות. התקנות ממשיכות וקובעות כי מועד הדיון ייקבע, לכל המאוחר, ל-30 יום לאחר הגשת כתב ההגנה. כך יוצא כי ממועד הגשת כתב התביעה ועד לדיון עצמו יחלפו, לכל היותר, 60 יום.
זאת, בניגוד להליכים אחרים בהם יכולים לחלוף חודשים ארוכים ממועד הגשת כתב התביעה ועד למועד הדיון הראשון בתיק. תקנה 80(ז) קובעת כי בעלי הדין יגישו את כל טענותיהם הכתובות והאסמכתאות המשפטיות הדרושות, עד 14 יום לפני יום הדיון. אורך הטיעונים בכתב לא יעלה על 5 עמודים. כך, שומר בית המשפט על ההליך מהיר וענייני.
במסגרת ההתדיינות עצמה, קובעות התקנות כי לא תתנהל ישיבת קדם משפט. זאת, בניגוד להליך רגיל בו קודם לדיון בתיק גופו, נפגשים הצדדים לצורך ישיבת קדם משפט. בתביעות מהירות לפינוי מושכר, אין צורך בישיבת קדם המשפט. לא למותר לציין כי בתקנות הישנות לא נכתב במפורש כי אין צורך לקיים ישיבה זו במסגרת ההליך המהיר לפינוי מושכר. לבסוף, על פי התקנות, מחובתו של בית המשפט לפסוק בהליך תוך 14 יום לכל היותר.
במקרים חריגים, נשיא בית המשפט בו מתנהל ההליך (בית משפט השלום הרלוונטי) יאפשר דחייה של מועד מתן פסק הדין. אולם ככלל, דחיה מעבר לתקופה של שבועיים אינה מתאפשר. זאת ועוד, התקנות מורות לשופטים לכתוב פסק דין קצר וענייני. אין להיסחף לנימוקים ארוכים ופירוט נרחב. עם זאת, במקרים שיש בפסק הדין חידוש תקדימי או עניין מיוחד לציבור, יוכל בית המשפט לנמק את פסיקתו בהרחבה.
תביעה לפינוי מושכר – מקרים מתאימים
לשם השלמת התמונה, נציג מספר מקרים קצרים ופשוטים בהם הגשת תביעה לפינוי מושכר הינה אפשרית. נבהיר כבר בשלב זה כי במציאות, המקרים מורכבים יותר ועמומים יותר ויש להסתייע בשירותיו של עורך דין מקרקעין בהגשת תביעות אלו.
1. אי תשלום דמי שכירות
פלוני משכיר דירה לאלמוני במחיר של 5,000 שקלים בחודש. בחוזה השכירות נפסק כי תקופת השכירות היא ל-12 חודשים. בחלוף 12 חודשים, אלמוני לא מתפנה מהדירה. חלפו חודשיים ואלמוני עדיין בדירה ומסרב להתפנות ממנה. זאת, על אף שלא נחתם כל חוזה חדש בינו לבין פלוני. אלמוני ממשיך להעביר העברה בנקאית לאלמוני, על סך 5,000 שקלים. במקביל, שכר הדירה בשוק עלה ל-5,500 שקלים.
במקרה המוצג, פלוני יוכל להגיש תביעה מהירה לפינוי מושכר כנגד אלמוני. עם זאת, הוא לא יוכל להגיש תביעת פיצויים על הנזק הכלכלי שנגרם לו. תביעה שכזו הוא יוכל להגיש בהליך נפרד.
2. אי פינוי הדירה במועד
כעת, נניח כי כעבור 6 חודשים, ביטל אלמוני את הוראת הקבע שלו. הוא לא משלם את שכר הדירה המוסכם, ובכל זאת הוא נותר בדירה. ככל שפלוני יהיה מעוניין בכך, הוא יוכל להגיש תביעה לפינוי מושכר כנגד אלמוני. לחלופין, ביכולתו להגיש תביעה רגילה אשר תכליתה אכיפת החוזה, השלמת התשלומים מצדו של אלמוני ואף תשלום פיצויים במקרים הרלוונטיים.
3. הפרת תנאי מהותי בהסכם השכירות
לבסוף, נתאר מקרה בו אלמוני המשיך לשלם, אך הוא אימץ שני כלבים וחתול והכניס אותם לדירה. חוזה השכירות קובע כי אין להכניס חיות מחמד לדירה וכן כי הפרת תנאי זה תיחשב להפרה יסודית של תנאי מתנאי החוזה. גם כאן, יוכל פלוני לטעון כי מדובר בהפרה יסודית ומשכך הוא יכול להגיש תביעה לפינוי מושכר. יש לציין כי טענה זו מעט מחודשת יותר ביחס לטענות הקודמות שהוצגו. בשל כך, יצטרך אלמוני לשטוח את טיעוניו כמו שצריך ולהתכונן לדיון כראוי, בעזרת עורך דין מקרקעין העוסק בתחום.
תביעה לפינוי מושכר עקב הפרה צפויה
אחד המקרים המסקרנים והראויים ביותר הוא תביעה לפינוי מושכר עקב הפרה צפויה של הסכם השכירות. מה זה אומר מבחינה פרקטית? אם השוכר פונה אליכם ואומר לכם:
- אי תשלום דמי השכירות – מציין שאין בכוונתו לשלם בחודש הבא או שהוא לא יכול לשלם בחודש הבא "אני לא הולך לשלם לכם בחודש הקרוב".
- אי פינוי במועד – מציין מילים כמו "אני לא יוצא מהדירה".
- לא מסכים להעלאת מחיר באופציה או בסיום ההסכם
- קיזוז עצמי – מקזז את שכר הדירה על דעת עצמו ובניגוד להסכם.
- כוונה ליצור הפסד כספי למשכיר – הורס את הדירה או שאומר שבכוונתו להרוס אותה.
- כל מקרה אחר שעתיד להפר את הסכם השכירות
המשמעות היא שלא צריך לחכות שדבר כזה יקרה – אלא ניתן להגיש מיד תביעה לפינוי מושכר. החסכון בזמן, והרצינות שמשתקפת מעצם הגשת התביעה תפחיד אנשים מלהפר את הסכם השכירות, ותשרת אותכם בפינוי המושכר בזמן קצר משמעותית מאשר להמתין להפרה בפועל!
תביעה לפינוי מושכר דוגמא
ככלל, נוסח התביעות לפינוי מושכר דומה מאוד. טענת המשכיר תהיה אחת מ-3 הטענות שהועלו במקרים שהוצגו לעיל. המשכיר יטען כי השוכר שוהה בדירה לאחר תום החוזה ומסרב להתפנות ממנה, השוכר לא משלם שכר דירה או לחלופין ייטען כי הוא הפר תנאי מהותי מתנאי החוזה. בשל כך, על בית המשפט להורות על פינוי השוכר. מאחר שנוסח התביעות דומה מתביעה לתביעה, בשינויים המחייבים, נצרף כאן נוסח תביעה לפינוי מושכר לדוגמה. נוסח זה יוכל לשמש כבסיס עבורכם, בהגשת תביעה לפינוי מושכר.
כמה עולה תביעה לפינוי מושכר
תביעה לפינוי מושכר עשוי להיות הליך יקר. ההליך מתחיל באמצעות מכתב התראה שעלותו מאות /אלפי שקלים בודדים. לאחריו, נדרש להכין ולהגיש כתב תביעה לפינוי מושכר. בהליך זה יש לשלם את האגרה בעלות של כ-700 ₪. בנוסף ישנן עלויות שכ"ט עו"ד עבור הכנת כתב התביעה, הגשת התביעה, הגעה לדיון והמצאת כתב התביעה לשוכר. עלויות אלה נאמדות באלפי שקלים בודדים.
לאחריו יש להגיש את התביעה להוצאה לפועל. את הליך זה ניתן לעשות לבד וללא עורך דין, אך מומלץ להסתייע עם עו"ד שליווה את התביעה. גם כאן מדובר בתשלום שכר טרחה, ועלויות נוספות בהוצל"פ של פינוי השוכר, ריביות וכיוצ"ב. בנפרד מהליך זה, ניתן ורצוי להגיש תביעה על הפסדים כספיים שבוצעו (הפסד דמי שכירות, פיצוי מוסכם, שיפוצים לדירה ועוד) בהליך תביעה נפרד. עלות של הכנת כתב תביעה רגילה מתחיל ב-3,000 ₪, ותביעה קטנה פחות מכך. לכן ניתן לקבוע כי תביעה לפינוי מושכר היא הליך שעלותו מתחילה בכמה אלפי שקלים בודדים, והכל תלוי בותק והניסיון של עוה"ד.
תביעה לפינוי מושכר עם עו"ד אלקיים
הדייר לא יוצא לכם מהדירה? הגישו נגדכם תביעה לפינוי מושכר? פנו אל עורך דין אושר אלקיים לקבלת שירות משפטי מהשורה הראשונה. עו"ד אלקיים הינו עורך דין מקרקעין מקצועי ומנוסה הפועל בתחום מזה שנים רבות, שולט בחומר המשפטי הרלוונטי וייצג אתכם בהליכי תביעה לפינוי מושכר. קבעו פגישה ראשונית ללא התחייבות, והצטרפו למאות הלקוחות המרוצים שכבר הסתייעו בשירותיו של עו"ד אלקיים.
