תהליך הפשרת קרקע "ממיר" את ייעוד הקרקע מחקלאית או קרקע אחרת במהותה לכזו שמותר לבנות עליה נכסי מסחר או מגורים. ההפשרה כרוכה באישור שינוי ייעוד הקרקע שקודם לה, כאשר מיד לאחריו נפתח תהליך ארוך ומורכב, בסופו ייקבע האם הפשרת הקרקע תאושר או תידחה. כאן תוכלו לקבל מידע אודות התהליך הצפוי ועל דרכי חישוב הסיכוי להפשרה בפועל.
אם אתם רוצים להבין יותר על קרקעות חקלאיות – אתם מוזמנים לקרוא עוד במאמר הבא:
הציעו לכם קניית קרקע חקלאית ואתם מחפשים מידע? במאמר זה תמצאו את כל הפרטים החשובים והמהותיים ביותר בנוגע לקניית ומכירה של קרקע חקלאית.
הפשרת קרקע מהי?
הפשרת קרקע מהווה תהליך רב-שלבי ולעתים ממושך לאישור תוכנית תב"ע (תוכנית בניין עיר), שמגדירה מחדש את השימוש שניתן לבצע באותה הקרקע, כך שייעודה משתנה מקרקע שאין לבנות עליה, לכזה שמותאם לבנייה במקום, וניתן יהיה להוציא היתרים לבנייה בקרקע.
הפשרת קרקעות ובמסגרתה תהליך שינוי הייעוד, נחשבת לתהליך בירוקרטי מסורבל, איטי ומורכב מאוד, שלעתים אורך כמה שנים טובות עד לסיומו. בנסיבות אלה, השקעה בקרקעות אלה דורשת בחינה מדויקת ומקצועית של מאזן הסתברויות, סיכונים וצפי החזר ורווחים, כמו גם אורך רוח וסבלנות, שמאפיינת השקעה ארוכת טווח.
תהליך הפשרת קרקעות
המהות המרכזית בהפשרת קרקעות היא יצירת קרקעות זמינות לבנייה ולא יצירת רווחים לבעליהן. קניית קרקע שצפויה להיכנס לתהליך הפשרה נדרשת להתחשבות בצרכים הנוכחיים והעתידיים של שוק המקרקעין המקומי ולסדר פעולות לפי חוק, שקובע את השימוש המותר בקרקע בכל שלב. הסיבה המרכזית לתהליכים אלה היא מדיניות הפיקוח על שוק הנדל"ן.
בישראל לא קיימת לאף גוף פרטי בעלות מוחלטת על קרקעות, למעט בהתאם למדיניות ספציפית שנקבעה לשם כך. רכישת קרקע מצד כל גורם פרטי שהוא, לא מקנה לרוכשים זכות מוחלטת לעשות בה כרצונם והם כפופים לייעוד שנקבע מטעם המדינה לאותה הקרקע.
הדוגמה הבולטת ביותר היא השימוש בקרקעות חקלאיות, המיועדות לצרכי חקלאות בלבד ולכן אינן יכולות לשמש כשטח לבניית בתי מגורים או הקמת מרכז מסחרי. מטבע הדברים, קרקעות אלה זולות יותר ביחס לקרקעות המיועדות לבנייה אך אם בעתיד תעבור אותה הקרקע החקלאית תהליך הפשרה לבנייה – מחירה יעלה פי כמה וכמה ואיתו גם הפוטנציאל למיזם נדל"ני מקומי רווחי ביותר.
בנסיבות אלה, רשויות מקומיות עשויות לקדם תהליכי הפשרת קרקעות מסוימות שנמצאות בשטחן או באזורים סמוכים, כך שבעתיד ייבנו בהן שכונות מגורים, מרכזים מסחריים, מבני משרדים ועוד.
תהליך הפשרת קרקע: כל השלבים שבדרך
כאמור, תהליך הפשרת הקרקעות בישראל נתון למספר גדול של שלבים, כל אחד מהם צפוי להימשך פרק זמן ארוך למדי. השלבים ההתחלתיים בתהליך מותירים את הקרקע כחקלאית לכל דבר ועניין ולכן מחירה נמוך עדיין.
הקדמה
הגורמים המעורבים בתהליכי הפשרת הקרקעות בישראל הם הרשות המקומית שיוזמת את המהלך, יזמים, משקיעים וגופים נוספים, הנדרשים להגיש תוכנית תב"ע מסודרת למספר וועדות – מקומית, מחוזית וארצית, מכל אחת מהן יש לקבל אישור כדי להמשיך אל הבאה בתור. הוועדה הארצית מהווה את הגושפנקה הסופית לכך שההפשרה תאושר או תידחה, אך לרוב הדיון נעצר בוועדה המחוזית ולא הארצית.
אם הקרקע הוגדרה כמופשרת, הרי שאושרה תוכנית המתאר שלה וכעת עדיין לא ניתן לבנות עליה – אלא להוציא היתרי בנייה ביחס לתוכנית המאושרת במקרקעין. אישור זה מביא לזינוק במאות אחוזים במחיר הקרקע, בהתאם לפוטנציאל הרווח העתידי מפרויקטים נדל"ניים שייבנו עליה.
הכנת תוכנית מתאר חדשה
הרשות המקומית מתכננת תוכנית חדשה לקרקע הרלוונטית (תמ"א 35), במסגרתה יצוין גם הייעוד החדש והרצוי עבורה. תוכנית זו אינה בקשה פשוטה, אלא חוברת שלמה, בה יש לפרט בצורה ריאלית ומקיפה את כל התנאים והפרטים, על מנת שיהיה ניתן לבחון במהירות יחסית את אפשרות היישום.
תוכנית המתאר יכולה להיות מקודמת על ידי הוועדה המחוזית, הוועדה המקומית, על ידי הרשות המקומית או בעלי קרקע פרטיים. תהליך זה יכול לקחת מספר שנים רבות (לעיתים יותר מ-5 שנים).
דיונים בוועדות
משהושלמה תוכנית המתאר, יש להגיש אותה לגורמים הרלוונטיים: וועדה מקומית לתכנון ובנייה וועדה מחוזית לתכנון ולבנייה. הגשה זו כרוכה בדיונים בכל וועדה, הכוללים גם את האפשרות להגיש התנגדויות ולדון גם בהן.
אישור בוועדות אלה מהווה תנאי מרכזי להתקדמות, אך ייתכן שהוא יינתן כעבור פרק זמן ארוך מאוד, בעיקר בהיעדר מעורבותו של עורך דין מקרקעין שיכול לייעל את התהליך. תהליך זה יכול לקחת מספר שנים בודדות (לעיתים עד 3 שנים).
הפקעת הקרקע
עם סיום שלבי האישור המקומי והמחוזי, מקבלת המדינה היתר להפקיע חלק מהשטח לצורך הקמת שטחים ציבוריים כמו מבני ציבור, כבישים, שמורת טבע וכיוצ"ב. בנקודה זו בעל המקרקעין יכול לנסות להימנע מההפקעה לצרכי ציבור, באמצעות ערעור על שינוי ייעוד השטח. יודגש כי ישנם מקרים בהם המדינה מפקיעה שטחים אך הם נותרים בלתי ממומשים מצידה, כך שלא רק שלא ניתן לבנות בהם, אלא שגם הצפי למכירתם נמוך במיוחד.
קיימים גם מצבים נפרדים בהם למשל ההפקעה נובעת מחקיקת משנה שמרוקנת את זכויות הקניין כך שהקרקע נותרת בידיו אך עם הגבלות ששוללות כמעט את כל אפשרויות השימוש (הפקעה רגולטורית) או הליך של ביטול הוראת ההפקעה לצורך מתן פיצוי כלשהו לבעלי הקרקע.
איחוד וחלוקת הקרקע
איחוד וחלוקה מתבצעים לדרישת בעלי הקרקע, אם וכאשר ערכה צפוי לעלות או אם הוועדה הארצית דורשת תשריט איחוד וחלוקה כדי לספק היתר בנייה. מטבע הדברים, הוועדה תרצה לאמת כי התוכנית תביא לתכנון עירוני יעיל ולרווח כלכלי, כך שאם אלו פני הדברים, ייתכן שיבוצע איחוד וחלוקה גם כתחליף להפקעה.
התוכנית היא דו-שלבית, כך שתחילה מאחדים את החלקות ולאחר מכן מפצלים אותן לחלקות חדשות לפי סדר פעולות לביצוע. עליכם לדעת שיש מקרים שבהם בעל הקרקע לא מסכים לחלוקה המוצעת, בדרך כלל משום שהוא סבור שמגיע לו חלק גדול יותר.
במקרה כזה יכולות וועדות התכנון להחליט על איחוד וחלוקה מחדש ללא הסכמתו. קיימים מקרים שבהם ההסכמה תהיה רק לחלק מהתוכניות. עם קבלת האישור מהוועדה יהיה צורך באישור מודד מוסמך או מטעם המרכז למיפוי (מפ"י). החלוקה תבוצע על פי חוק תוך חמש שנים לכל היותר מאישור הבקשה.
סוף תהליך הפשרת הקרקע
בשלבים הסופיים יש לספק מספר אישורים: מהמועצה הארצית, מנהל מקרקעי ישראל, משרד השיכון ומשרד הפנים. לאחר מכן יינתן התוקף לתוכנית עצמה, כלומר שהשלב הראשון בהפשרת הקרקע יכול לצאת לדרכו וניתן להוציא כעת היתרי בנייה. בנקודה זו הקרקע כבר נחשבת למושבחת עקב שינוי הייעוד ואישור תוכנית המתאר המקומית, כך שכל שנותר כעת הוא לשלם עליה את היטל ההשבחה, במועד הבנייה עצמו או ביום מכירת הקרקע.
הערכת הסיכוי האמיתי להפשרת הקרקע
הסיכוי בפועל להפשרת הקרקע תלוי מאוד במה שקובעת המדינה: האם היא תאשר הפשרה על סמך הביקוש למגורים מקומיים, או שמא תעדיף להותיר את הקרקע לשימוש חקלאי בלבד. כדי לבחון את המדיניות בהתאם לקרקע הרלוונטית, יש לבצע כמה וכמה בדיקות ולנהל תהליך מושכל ואסטרטגי, בסיומו ניתן יהיה לקבוע טוב יותר את סיכויי ההפשרה ומהם על השקעה באותה קרקע.
הביקוש הרב לדירות מגורים ובצל משבר הדיור, מוביל רבים מהמשקיעים להתעניין בקרקעות חקלאיות באזורי הביקוש, שצפויות לשנות את ייעודן ולהניב בהמשך רווחים נכבדים. יחד עם זאת, הסיכוי להפשרה בפועל אינו כה גלוי או ברור, מה גם שמדובר בתהליך ארוך שאינו מתרחש בתדירות גבוהה, גם אם מדובר בקרקע סמוכה מאוד לאזור מבוקש.
לפיכך יש לבצע כמה בדיקות כדי להעריך את הסיכוי להפשרה בסופו של דבר:
קיומה של תמ"א 35 – אם התמ"א קיימת, הרי שישנה כוונה לבצע בקרקע פיתוח עירוני הכולל תשתיות ולכן סיכויי ההפשרה שלה עולים משמעותית.
קיומה של תוכנית מתאר מחוזית – אם קיים תכנון כללי רלוונטי במקום בו נמצאת הקרקע, לרבות תוכניות בנוגע לגוש והחלקה הפוטנציאליים לרכישה, ניתן להסיק מכך שסיכוי ההפשרה העתידי גדול יותר.
בדיקה דמוגרפית – תהליך הפשרת קרקע מיושם בדרך כלל ביחס לגידול הדמוגרפי בעיר הסמוכה. אם האזור מתפתח והביקוש למגורים גדל, כך סיכוי ההפשרה עולה.
בדיקת תשתיות ומקומות תעסוקה – אם הקרקע נמצאת באזור שמכיל שטחי מסחר ותעשייה, מקומות תעסוקה רבים ותשתיות תחבורה מפותחות, עולה הסיכוי להפשרה.
שלילת מכשולים – מפעל תעשייה, בסיס צבאי, קטע נוף מוגן ועוד, עלולים לשלול את התב"ע ולגרוע מהותית מסיכויי ההפשרה.
בשורה התחתונה:
תהליך הפשרת קרקע נתון לשלבים מתמשכים, ארוכים ולעתים שאינם מניבים תוצאות כמצופה. כדי להניח את האצבע על הקרקע האטרקטיבית ביותר להפשרה ולנהל את התהליך בביטחון גדול, ניתן לפנות כבר עכשיו אל עורך דין אושר אלקיים ולקבל ייעוץ וליווי משפטי מקיף.
