מהי דירת נופש?
דירת נופש היא דירה שהשימוש המותר בה על פי דיני התכנון והבנייה הוא שימוש בייעוד "תיירות ונופש" או "נופש", ובתכליתה אמורה לשמש למגורים זמניים של בעלי הדירה ולמגורי אירוח/תיירות/שכירות קצרת טווח ביתר השנה ולהיות פתוחה לקהל הרחב.
ההלכה המשפטית המרכזית בנושא מהי דירת נופש היא ההלכה שנקבעה בעניין אי התכלת שותפות כללית, בה נקבע: 'הפועל היוצא מההגדרה הלשונית של 'דירות נופש' הוא זמינותן לרשות הציבור, במתכונת כזו או אחרת, לצורך ניצולן למטרות נופש.' לצד זאת, נקבעו מספר מבחני משנה לצורך בחינת נתונים אלה כמו: אופייה של הדירה כדירת נופש או כדירת מגורים רגילה; משך זמן השימוש בה; ממידת הרציפות שבמגורים בה; ותכלית השהייה של הדיירים במקום. ומכל מכל מקום נקבע, כי שימוש למטרות נופש שולל מגורי קבע.
קניית דירת נופש
קניית דירת נופש נעשית באמצעות הסכם מכר, והיא דומה לעסקה לקניית דירה – הדירה נמכרת מהמוכר ועוברת לבעלות הרוכש, והזכויות בדירה נרשמות על שמו.
אלא שבעת קניית דירת נופש ישנן השלכות משפטיות ייחודיות, המהווים יתרונות וחסרונות, הן בהיבט התכנוני, המיסוי והתפעולי, ועליהן נפרט במאמר זה.
האם דירת נופש היא דירה? מבחני הפסיקה להיבט תכנוני
הראינו מה טיב השימוש המותר בדירת "נופש" על פי דיני התכנון. אך מה דינה של דירת נופש לצרכי חוק אחרים, כמו מס שבח ומס רכישה?
החוק והפסיקה מגדירים קובעים מבחנים שונים להיותה של דירה "דירת מגורים" לצרכי מס שבח ומס רכישה. בפס"ד בעניין פרידמן (ע"א 84/278 פרידמן נ' מנהל מס שבח מקרקעין, פ"ד מא(33) (386) (1987)) נקבע מבחן דו-שלבי להגדרת דירה כדירת מגורים לצורך מס רכישה: האחד – אלמנט אובייקטיבי, במסגרתו בוחנים בעיניים של האדם הסביר האם הנכס הוא בעל מאפיינים של "דירה"; המבחן השני – אלמנט סובייקטיבי (אישי), לפיו יש לבחון האמנם התכוון הרוכש הספציפי לייעד את הדירה למגורים. לגבי המבחן הראשון, נקבע שמדובר בדרישה רחבה, כאשר מספיק "פוטנציאל למגורים", המתקיים בעניינה של דירת נופש. אך בנוגע למבחן הסובייקטיבי, בעניין ע"א 4299/11 גיצלטר נד רשות המיסים – מנהל מס שבח מקרקעין (21.01.2014) נקבע שהוא איננו מתקיים ביחס לדירת נופש. לפיכך דירת נופש איננה מהווה דירת מגורים לצרכי מס רכישה.
כעת להגדרת "דירת מגורים" בהקשר של מס שבח. בעבר, בהלכת זוטא נקבע כי אין צורך בהתקיימות המבחן הסובייקטיבי וניתן להסתפק במבחן האובייקטיבי לצורך מס שבח, כלומר: פוטנציאל מגורים. משכך באותו מצב ניתן פטור ממס שבח בגין דירת נופש. אך המצב השתנה בעניין חכים, שם נקבע, כי יש להראות פוטנציאל למגורי קבע (בניגוד אופיה של דירת הנופש).
מה הדין במצב של שימוש מעורב, כלומר – גם שימוש של מגורי קבע וגם שימוש של נופש, לפי ההגדרות הנ"ל? בעניין פקר נקבע שהדירה תוגדר בהתאם לרוב השימוש בה, לפי העיקרון של "הטפל הולך אחר העיקר". אם הדירה משמשת בפועל בעיקר למטרה של מגורים – יש לסווגה כדירת מגורים, אך אם הדירה משמשת בפועל בעיקר לצרכי נופש – יש לסווגה כדירת נופש.
מס רכישה ושבח בקניית דירת נופש
מס רכישה על דירת נופש
מאחר ודירת הנופש אינה מהווה דירת מגורים, לא חל פטור דירת מגורים מזכה ואין זכאות למדרגות עבור רכישת דירת מגורים יחידה או שנייה, ועל כן תחול הוראת 2(1) תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), תשל"ה-1974, הקובעת: "במכירת זכות במקרקעין ובעשיית פעולה באיגוד מקרקעין, למעט בנין או חלק ממנו שהוא דירת מגורים – 6%;". כלומר מס הרכישה החל על רכישת דירת נופש עומד על 6% משווי הרכישה.
מס שבח
כאמור, בפסיקת בתי המשפט מהשנים האחרונות בוטל מס השבח שניתן לדירות נופש לאור הגדרתן כדירות מגורים. הסיבה: התכלית הסוציאלית של סיוע ברכישת דירה למגורים. דירת מגורים נועדה לשרת את בני המשפחה לשימושם האישי והפרטי, בשונה מנכס המיועד להשקעה (כמו דירת נופש) שנועד להשיא רווחים לבעליו, ולכן:
לא ניתן לראות דירת נופש כדירת מגורים לצורך פטור ממס שבח, ומי שמוכר דירת נופש יחוייב במס שבח מלא – 25% מהשבח שנוצר בין מחיר הקנייה ובין מחיר המכירה.
עם זאת, חשוב לציין כי להחרגת דירת הנופש מהגדת דירת המגורים עשוי להיות גם יתרון: דירת הנופש לא תחשב כדירה נוספת לצרכי מיסוי מקרקעין. כך למשל, אם לאדם יש שתי דירות – דירת נופש ודירת מגורים, במכירת דירת המגורים הוא יהא זכאי (בכפוף לתנאים הקבועים בחוק כמובן) לפטור ממס שבח. אם שתי הדירות שבבעלותו היו דירות מגורים, לא היה זכאי לפטור.
יתרונות וחסרונות בקניית דירת נופש
בקניית דירת נופש קיימים מספר רב של יתרונות וחסרונות. לנוחיותכם הנחנו את הנתונים החשובים ביותר בטבלה על מנת שתוכלו להתמצא בקלות בין היתרונות בקניית דירת נופש, ובין החסרונות במכירת דירת נופש
| היבטים | יתרונות בקניית דירת נופש | חסרונות בקניית/מכירת דירת נופש |
| מס רכישה | מס רכישה קבוע – 6% | אין זכאות למדרגות של דירה יחידה (0%) |
| מס שבח | – | 1 – אין זכאות לפטור בגין מכירת דירת מגורים מזכה 2 – אין זכאות לפטור ליניארי |
| החזקה של דירת מגורים נוספת | לא שולל את הפטור עבור דירה יחידה – מאפשר החזקה במקביל | תשלום של 25% מהשבח |
| תשואה | תשואה גבוהה יותר מהשכרת דירת מגורים | תשלומים שוטפים גבוהים מהשכרת דירה (ארנונה, דמי ניהול ואחרים) |
| מס הכנסה ומע"מ | – | עשוי לחול מס הכנסה ומע"מ על ההכנסות משכירות |
| ניכוי הוצאות תפעוליות | בעת ההשכרה ו/או המכירה ניתן לנכות הוצאות תפעוליות | עלול לחול היבטים של "פחת" בעת המכירה |
| מיקום | דירות נופש ממוקמות באזורי ביקוש משמעותיים כמו אילת, תל אביב, נתניה טבריה וכו' | על אף המיקום הנחשק, אין הרבה דירות נופש המוצעות למכירה בשוק החופשי |
| ניהול השכרה | השכרה באמצעות גורם מקצועי (מתווך, חברת ניהול) | הליך ההשכרה תובעני – מחייב ניהול של גורם מקצועי בתשלום (מתווך, חברת ניהול) |
| קבוצת רכישה וקנייה מקבלן | לעיתים קרובות מציעים מכירה של זכות לדירת נופש בקבוצת רכישה או במכירה על ידי קבלן – לשם כך אנו ממליצים לקרוא את המדריך שלנו בעניין קבוצות רכישה | |
כפי שניתן להתרשם, בקניית ומכירת דירת נופש יש מספר רב של יתרונות וחסרונות, ועל מי שמתעניין ברכישת זכות בדירת נופש לבחון בעיניים מקצועיות, יחד עם עורך דין שילווה אותך ויסביר לך את הסודות שאף אחד אחר לא רוצה שתדע/י!
עורך דין לקניית דירת נופש
עסקה הכוללת מכר דירת נופש היא עסקה שמחייבת עורך דין הבקיא בעולם הנדל"ן בכלל, וברכישת דירת נופש בפרט, וזאת מכמה טעמים:
ראשית, לאור התשואות הכלכליות האפשריות. שוק הנדל"ן כולו נמצא במגמת עלייה חדה כבר שנים ארוכות, ומגמה זו לא פוסחת גם על שוק דירות הנופש. עסקת דירת נופש עשויה להיות אטרקטיבית במיוחד: לרוב מדובר בדירות קטנות, ובהתאם עלותן אינה גדולה, אך ניתן להשכירן (בין היתר לציבור התיירים) בעבור סכומים גדולים יחסית לטווח הקצר.
כמו כן, רכישה של דירת נופש עשויה להיות פתרון נהדר לשוהים בחו"ל שנדרשים למגורים לטווח קצר במהלך השנה. ברכישת דירת נופש הם יכולים גם לחסוך את עלויות החיפוש והשהות במלון, וגם להרוויח מהשכרת הדירה ביתר ימות השנה.
כלומר, מעבר לחשיבות הכלכלית הקיימת בכל עסקת נדל"ן, בעסקה של דירת נופש מסתמנת כדאיות מיוחדת.
שנית, כפי שהראנו, המצב המשפטי לגבי השימוש המותר בדירת נופש ודינה בענייני מיסוי מקרקעין אינו פשוט. הפסיקה בשנים האחרונות אמנם משקפת מגמה אחידה, אך היישום של הדין למקרה הקונקרטי עשוי להיות מורכב, ובהתאם מצריך את שירותיו של עורך דין מנוסה ובקיא בתחום מיסוי מקרקעין.
דברים אלה נכונים ביתר שאת לאור העובדה שמדובר בתחום משפטי דינאמי, שמצריך מעקב ותשומת לב לחידושים שחלים מעת לעת. קנייה או מכירת דירת נופש ללא ייעוץ משפטי מתאים עלולה להוביל להשלכות משפטיות וכלכליות כבדות.
אם אתם עומדים בפני קניית או מכירת דירת נופש עצרו!
משרדנו ליווה רכישה ומכירה של דירות נופש לתושבי ישראל וחו"ל, החל משלב הבדיקות המקדמיות, תכנון משפטי, ניתוח היבטי המיסוי שיחולו, ניהול הליכי המשא ומתן עד לחתימת ההסכם, ומתן מענה משפטי מלא אל מול צדדים שלישיים (מיסוי מקרקעין, רשויות וצדדים נוספים) עד לרישום הדירה על שם הקונים. אנו בעל ניסיון עשיר בקניית ומכירת דירות נופש, ונשמח להעמיד את ניסיוננו הרב לכם בזמינות מיידית ומחירים הוגנים
