המדריך שלהלן עוסק בבדיקת הזכאות להקלה במס רכישה לנכה ובקבלת ההקלה בפועל. למסגרת המשפטית ראו תקנה 11 לתקנות מס רכישה. למקרים ייעודיים: רכישה לשיכון ילד נכה, נכי צה״ל וכוחות הביטחון ובני משפחות שכולות.
כמה מס רכישה משלם נכה הזכאי להקלה?
תקנה 11 מעניקה לזכאים הקלה חלקית במס רכישה, ולא פטור מלא אוטומטי. ברכישת זכות במקרקעין לשם שיכון הזכאי, שיעור המס הוא בדרך כלל 0.5% משווי הזכות.
כאשר הנכס הוא דירתו היחידה של הרוכש, יש לבדוק גם את מדרגות המס לדירה יחידה התקפות ביום העסקה. במקרים שבהם חל החישוב המשולב, לא משולם מס על החלק הפטור לפי מדרגות דירה יחידה ועל יתרת השווי חל שיעור של 0.5%. לכן התוצאה אינה בהכרח 0.5% מכל המחיר, אך גם אינה בהכרח פטור מלא.
ההקלה מותנית בהגדרת הזכאות שבתקנות, בכך שהנכס ישמש למגורי הרוכש, ובהגשת טופס 2973 עם המסמכים התומכים. ניתן להשתמש בה לכל היותר פעמיים. הורים הרוכשים דירה לשיכון ילד קטין הזכאי להקלה נדרשים גם להליך הייעודי מול מיסוי מקרקעין ולאישור בית המשפט לענייני משפחה.
מקור רשמי: רשות המסים – טופס 2973 ותנאי ההקלה | מחשבון מס הרכישה הרשמי
רכישת דירה לצרכי מגורים בלבד
תקנות החוק קובעות כי נכים יוכלו ליהנות מההטבה במס רכישה, אך ורק אם הדירה נרכשת לצרכי מגורים. דירה הנרכשת לצרכי השקעה, למשל, לא תהנה מההטבה האמורה. מכיוון שכך, ככל שנכה מעוניין לרכוש דירה בהנחה וליהנות משיעורי מס רכישה לנכה, כדאי לו להעתיק את מגוריו לדירה החדשה שירכוש ולהשכיר את הדירה הנוכחית בה הוא מתגורר.
כך, גם נכה שמחזיק דירה להשקעה יוכל ליהנות מההקלה במס רכישה, ובלבד שההקלה מופעלת על הדירה שבה הוא גר בפועל. ההקלה לא תחול על הדירה המושכרת להשקעה, שתחויב במס רכישה רגיל. כך, למשל, נכה שמעביר את מגוריו לדירה חדשה ומשכיר את דירתו הקודמת ישלם על הדירה החדשה מס רכישה מופחת של 0.5%, בכפוף לתנאי התקנה.
פעמיים בחיים בלבד
כמו כן, התקנות מאפשרות לנכים ליהנות משיעורי מס רכישה לנכה רק פעמיים בחייהם. נכה לא יוכל לרכוש למעלה מ-2 דירות בשיעורי מס רכישה לנכה, אף אם הן משמשות למגוריו. ככל שהוא יהיה מעוניין לרכוש דירות נוספות, הנכה יחויב במס על פי השיעורים הרגילים הקבועים בחוק ובתקנות.
הגדרת נכות לפי חוק מיסוי מקרקעין
לבסוף, חשוב לשים לב מי מוגדר כנכה לעניין הפטור ממס רכישה. תקנות החוק קובעות כי כל אחד מהבאים יוכל ליהנות משיעורי מס רכישה לנכה:
- מי שנקבעה לו נכות רפואית צמיתה של 100%
- מי שנקבעה לו נכות רפואית צמיתה של 90% לפי חישוב משוקלל של אחוזי הנכות
- מי שנקבעה לו נכות רפואית צמיתה של 50% בעקבות קטיעת גפיים, גפיים משותקות או נכות הנובעת מתאונת דרכים
- מי שנקבעה לו דרגת אי כושר השתכרות של 75% לפחות
- נכי צה"ל בדרגת נכות של 19% לפחות
- מקבלי גמלת ילד נכה מלאה
- עיוורים
כל מי שעומד באחת לפחות מההגדרות האמורות, יוכל ליהנות משיעורי מס רכישה לנכה. עם זאת, כדי לקבל את ההנחה בפועל, הנכים מחויבים במעבר וועדה רפואית של המוסד לביטוח לאומי או של רשות המיסים לצורך קבלת ההטבה. במקרים בהם הנכה הוא נכה צה"ל או נפגע פעולות איבה, לא יהיה צורך במעבר וועדה רפואית.
הקלה במס רכישה להורים לילד נכה
גם הורים לילד נכה יכולים ליהנות מההקלה במס רכישה. כמובן שכדי ליהנות מההקלה, יש למלא את התנאים האחרים בחוק, כלומר שהדירה נרכשת לצורך מגורים וההקלה לא מנוצלת על ידי ההורים למעלה מפעמיים. כדי לקבל את ההקלה, על ההורים להגיש בקשה לקביעת וועדה רפואית.
הוועדה הרפואית תבחן את מצבו של הילד וככל שהוא אכן עומד בתנאי הפטור, ההורים לילד המקבל גמלת נכות מלאה, יוכלו ליהנות משיעורי מס רכישה לנכה. זאת, על אף שהם עצמם אינם נכים. מאחר שהוועדות הרפואיות אינן פשוטות וכך גם תנאי הפטור לילד נכה באופן כללי, רצוי להיוועץ עם עורך דין מקרקעין קודם הגשת הבקשה.
בנוסף למעבר הוועדה – יש לקבל את אישורו של בית המשפט לענייני משפחה במקום מושבו של הילד.
למה צריך את אישור בית המשפט אתם שואלים? כי השימוש בפטור שייך לילד עצמו ושימוש של ההורים בו הוא שימוש בזכות ו/או הטבה שאינה שייכת להם. לכן, יש לפנות לבית המשפט ולקבל את הסכמתו יחד עם הסכמת האפוטרופוס הכללי, על מנת שאלו יוכלו לאשר את השימוש בפטור בשם הילד.
מס רכישה נכה – אושר אלקיים משרד עורכי דין
רוכשים דירה וזכאים להקלה במס רכישה לנכים? פנו אלינו במשרד עו"ד אושר אלקיים. עו"ד אושר אלקיים הוא משפטן וכלכלן העוסק במיסוי מקרקעין, וישמח לבדוק אתכם את הזכאות להקלה ולסייע בהגשת הבקשה.
