פירוק שיתוף במקרקעין הוא זכותו הסטטוטורית של כל אחד מהשותפים בנכס. עם זאת, פירוק השיתוף יכול להיות כפוף להסכמי שיתוף המגבילים את הזכות לפירוק ולהצריך התערבות של בתי המשפט בפירוק השיתוף. כמה זמן לוקח פירוק שיתוף במקרקעין? מהן הדרכים לפירוק שיתוף במקרקעין? מה העלות של פירוק שיתוף במקרקעין? כל זאת ועוד – להלן.
כמה זמן לוקח פירוק שיתוף במקרקעין?
כדי להבין כמה זמן לוקח פירוק שיתוף במקרקעין, יש להכיר תחילה את הדרכים בהן ניתן לבצע פירוק שיתוף. על פי חוק המקרקעין, פירוק שיתוף מתבצע לפי הסכם לפירוק שיתוף הנערך בין השותפים, או לפי צו בית משפט.
הסכם פירוק שיתוף במקרקעין
שותפים שהחליטו לפרק את השותפות ביניהם, יערכו הסכם לפירוק השיתוף. ההסכם לפירוק השיתוף יקבע מהו המנגנון בו יפורק השיתוף וכיצד יחולקו הזכויות בין השותפים. לרוב, פירוק שיתוף במקרקעין ייעשה באחת משתי הדרכים הבאות – פירוק על דרך חלוקה או פירוק על דרך מכירה של המקרקעין המשותפים.
חשוב לציין שאם קיים הסכם שיתוף – יש לבחון תחילה את הוראותיו ולפעול על פיו. לעיתים, המחוקק קבע דין קוגנטי אשר יאפשר לחברים להסכם לפעול לפירוק השיתוף – אף אם יש תניה המגבילה זאת.
פירוק שיתוף במקרקעין – פירוק על דרך חלוקה
פירוק שיתוף במקרקעין על דרך חלוקה רלוונטי במיוחד כאשר מדובר בחלקת מקרקעין גדולה יחסית ובמספר מצומצם של שותפים. נציג דוגמה שתבהיר את יעילות הפירוק על דרך חלוקה. נניח, למשל, כי שני שותפים בעלים במגרש המיועד לבניית בית דו משפחתי. לפני פירוק השיתוף, שני השותפים בעלים במשותף בכל מ"ר ומ"ר במקרקעין – כלומר בעלות במושע.
כתוצאה מכך, כל אחד יתקשה לבנות את ביתו מבלי לקבל את הסכמת השני ויהיה כפוף לכללי השיתוף במקרקעין בכל פעולה שלו בנכס. השותפים לא מעוניינים במגבלות אלו, ולכן מסכימים על פירוק השיתוף על דרך חלוקה. השותפים יערכו הסכם לפירוק שיתוף, במסגרתו יערכו פרצלציה של המגרש. כלומר, השותפים יפצלו את המגרש לשני מגרשים נפרדים וכל אחד מהם יהיה בעליו של מחצית מהמגרש המקורי.
בחצי מגרש זה, אשר נחשב לאחר הפירוק למגרש שלם, יוכל כל שותף לעשות כרצונו, בכפוף לכל דין. כך, פירוק שיתוף במקרקעין על דרך חלוקה מאפשר לכל אחד מהשותפים בעלות מלאה על נכס, חופש לגבי ניהולו והשימוש בו וכל זאת באופן נוח וידידותי למשתמש. מדובר בפיתרון שאמור להיות הנוח והיעיל ביותר – אם המקרקעין יכולים "לעמוד" בכך. אם המקרקעין לא ניתנים לחלוקה בעין – הרי שדרך פירוק השיתוף תהיה על ידי מכירת הזכויות.
כמה זמן לוקח פירוק שיתוף על דרך חלוקה?
כאמור, פירוק שיתוף על דרך חלוקה דורש פרצלציה, דהיינו חלוקה מחדש, של המקרקעין. לוקה שכזו טעונה אישורו של המפקח, שכן לחלוקת מקרקעין השלכות נרחבות ולא ניתן לעשות אותן ללא אישור.
על כן, סעיף 38 לחוק המקרקעין קובע כי:
"נקבעה בהסכם חלוקת המקרקעין בעין, טעון ההסכם אישור המפקח המאשר כי החלוקה תואמת את הוראות חוק התכנון והבנייה וכל חיקוק אחר בנדון."
כמה זמן לוקח לקבל אישור שכזה מהמפקח? כאשר הפרצלציה היא פשוטה וסבירה, ניתן יהיה לקבל אישור לחלוקה מחדש תוך מספר חודשים בודדים. במסגרת זמן של פחות מחצי שנה, ניתן יהיה לערוך הסכם לפירוק השיתוף במקרקעין ולקבל את אישורו של המפקח להסכם. אולם כדי שהעניינים אכן יתקדמו בקצב שכזה, עליכם להסתייע בשירותיו של עורך דין מקרקעין מקצועי ואיכותי שיערוך הסכם שכזה, אשר יזכה בנקל לאישורו של המפקח.
במקרים בהם החלוקה מסובכת יותר או שהסכם פירוק השיתוף אינו מקצועי דיו, פירוק השיתוף יכול לארוך גם כמה שנים. המפקח לא יאשר את הפרצלציה המוצעת ויורה על עריכתה מחדש. תהליך זה ייקח לא מעט זמן ויפגע בשותפים המעוניינים בפירוק. אשר על כן, רצוי מאוד לערוך הסכם לפירוק שיתוף מקרקעין בעזרת עורך דין מקרקעין מהשורה הראשונה בתחום.
פירוק שיתוף במקרקעין – פירוק שיתוף על דרך מכירה
דרך נוספת לפירוק השיתוף, היא מכירת הנכס וחלוקת הרווח בין השותפים. דרך זו עדיפה במצבים בהם רשומים שותפים רבים במקרקעין ונכס המקרקעין קטן יחסית. חשבו על דירה שהורישו הורים לארבעת ילדיהם. כיצד יוכלו הילדים לחלק את הדירה על דרך חלוקה? במקרים שכאלו, אם הילדים מעוניינים בפירוק השיתוף, טוב יעשו אם ימכרו את הנכס ויתחלקו בתמורה מהמכירה.
גם בפירוק על דרך מכירה, חשוב להסתייע בעורך דין מקרקעין מהשורה הראשונה, וכזה הבקיא במכירת דירה במכרז ו/או מכירת דירה בהליך התמחרות. מכירה של דירה הנמצאת בבעלות משותפת אינה עניין של מה בכך ויש לנסח חוזה מכר המתאים לסיטואציה מורכבת זו. המצב מסתבך עוד יותר אם חלק מהשותפים הינם קטינים או שאינם תושבי הארץ.
על כן, מכרו את הדירה רק בעזרת עורך דין מקצועי ומומחה וכך תחסכו בעיות וצרות רבות סביב המכירה. כמה זמן לוקח פירוק שיתוף על דרך מכירה? כאן, קשה לקבוע במסמרות כמה זמן ייקח פירוק השיתוף. כאשר תימכר הדירה, יתפרק השיתוף. לכן, ככל שהדירה מבוקשת ונמצאו קונים מתאימים, הפירוק ייערך במהרה. במקרים בהם לא מצליחים למכור את הדירה, גם פירוק השיתוף יתעכב ממילא.
פירוק שיתוף במקרקעין בין אחים
לא אחת, פירוק שיתוף נדרש בנכסים שהתקבלו בירושה. ירושה יוצרת שותפות כפויה בין אחים במקרקעין, אף אם הם אינם מעוניינים בשותפות זו. ככל שהאחים ירשו נכס גדול ומניב, ייתכן כי כדאי להם לפרק את השותפות על דרך חלוקה. אולם במקרים הנפוצים, בהם האחים יורשים את דירתם של הוריהם, הדרך הטובה ביותר לפירוק השיתוף, במידה שהאחים מעוניינים בפירוק כמובן ולא בניהול משותף של הנכס, היא מכירת הדירה.
מכירת הדירה בין האחים יכולה להיות פשוטה או מסובכת – ועל פי רוב היא תהיה מאוד רגשית. מלחמות, משקעים ותככים של שנים יתפרצו בהתפרצות אלימה משפטית בבתי המשפט. כל צד יחשוב שהוא צודק, שהשני טועה – ואי אפשר לדבר איתו. במקרים כאלה מומלץ להגיש בקשה לפירוק שיתוף כמה שיותר מוקדם! לא להמתין לצד השני. צריך להגיש את הבקשה לבית המשפט לענייני משפחה כמה שיותר מהר – ויפה שעה אחת קודם.
פירוק שיתוף במקרקעין במושע
ייתכן כי נתקלתם במונח שיתוף מקרקעין במושע ולא הבנתם מהו אותו "מושע". מושע הינו מונח שהשתמר בישראל עוד מימי השלטון העות'מאני בארץ, המתאר בעלות משותפת במקרקעין. המונח מבהיר כי השותפות היא, כפי שכבר ביארנו, בכל הקרקע במשותף. כלומר, לא ניתן להצביע על חלק מהמקרקעין ולייחס אותם לאחד מהשותפים, אלא כל חלק וחלק מהנכס שייך לכל השותפים יחדיו, בהתאם לאחוזי הבעלות במקרקעין.
פירוק שיתוף במושע הוא, אם כן, פירוק שיתוף רגיל במקרקעין. מכיוון שכך, כל שאמרנו על פירוק מקרקעין נכון גם ביחס לפירוק מקרקעין במושע.
פירוק שיתוף במקרקעין עלויות
כזכור, פירוק שיתוף במקרקעין טעון הסכם לפירוק השיתוף בין השותפים. כמה עולה לערוך הסכם שכזה? לא ניתן לתת לשאלה תשובה חד משמעית כמובן, אך באופן כללי, כאשר מדובר בהסכם סטנדרטי ופשוט, העלות תעמוד על מאות או אלפי שקלים בודדים. אולם במקרים מורכבים יותר, בהם נדרשת עבודה מאומצת לחלוקת הנכס ורישומו מחדש, שכר הטרחה צפוי להיות גבוה יותר.
במקרים של פירוק שיתוף על ידי בית המשפט, הרי שנהוג שבית המשפט מחלק לעורכי הדין סכום הנגזר משווי הדירה הנמדד באחוזים בודדים.
פירוק שיתוף במקרקעין – אושר אלקיים משרד עורכי דין
מעוניינים בפירוק שיתוף במקרקעין? צריכים לנסח הסכם לפירוק שיתוף? עשו זאת עם עו"ד אושר אלקיים. עו"ד אלקיים הינו משפטן וכלכלן המתמחה בדיני מקרקעין ובעל ניסיון רב בהסכמים לפירוק השיתוף. הסתייעו בשירותי המשרד ופרקו את השיתוף שלכם באופן מקצועי ואחראי.
