כל מי שעסק בעסקאות במקרקעין יודע כי רישום הערת אזהרה לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין מהווה שלב חשוב ומהותי בעסקה. הצדדים מתעקשים על רישום זה ולו השלכות דרמטיות על העסקה כולה. אולם מהי בכלל אותה הערת אזהרה? מה הנפקות המשפטית של הערה זו? המשיכו לקרוא ומצאו את כל התשובות.
מה זה הערת אזהרה לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין?
כדי להבין מהי הערת אזהרה לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין, חשוב להקדים תחילה על ההבדל בין זכויות חוזיות לבין זכויות קנייניות בדיני המקרקעין. הבנה זו תסייע להבין מאיפה נובע הצורך בהערת אזהרה, וכיצד הערת האזהרה עונה על צורך זה. על כן, נפרט בקצרה אודות זכויות חוזיות, זכויות קנייניות וההבדל בין השתיים.
זכות חוזית בעסקת מקרקעין
זכות חוזית הינה זכות של אדם, הקיימת ביחס לאדם אחר. אם, למשל, אתם שוכרים דירה מבעל הבית שלכם, לבעל הבית קיימת זכות חוזית לפיה אתם תשלמו לו שכר דירה בכל חודש. לכם, במקביל, קיימת זכות חוזית להתגורר בנכס של בעל הבית, בתמורה לתשלום שתעבירו. בדוגמה האמורה, הזכות שלכם היא רק מול בעל הבית והזכות של בעל הבית היא רק מולכם.
לא תוכלו לתבוע את הזכות מצדדים שלישיים, וכך גם הוא. הזכות מסדירה את מערכת הזכויות ביניכם בלבד, על סמך החוזה ביניכם. כך גם במקרה בו חקלאי, לצורך הדוגמה, חתם על חוזה עם רשת מכולות לפיו החקלאי יספק לרשת מספר קבוע של עגבניות מידי יום.
לרשת יש זכות לקבל את הירקות מהחקלאי, לחקלאי יש זכות לקבל תשלום מרשת המכולות. אף אחד מהצדדים לא יוכל לפנות לצדדים שלישיים ולתבוע את הזכות שלו.
זאת, מכיוון שהזכות היא זכות חוזית ואינה זכות קניינית.
זכות קניינית
לעומת הזכויות החוזיות, הזכויות הקנייניות תקפות כלפי כולי עלמא.
אם רכשתי רכב, הרכב הוא הקניין שלי ביחס לכל העולם ובלבד והוא נרשם במרשם הרלוונטי.
צד שלישי לא יוכל לקחת את הרכב ממני, שכן הוא קנייני ובבעלותי. באופן דומה, גם דירה הרשומה על שמי היא הקניין שלי ויש לי זכות קניינית בה. לכן, צדדים שלישיים לא יוכלו לקחת אותה ממני.
דירה – זכות חוזית או קניינית?
פלוני חתם עם אלמוני על חוזה לרכישת דירה. האם זכותו של אלמוני בדירה היא זכות חוזית או זכות קניינית? התשובה לשאלה זו מורכבת. בשלב הראשון, הזכות היא חוזית בלבד. בהמשך, הזכות תהפוך לקניינית.
כל עוד קיים רק חוזה מכר בין הצדדים, הזכות של אלמוני בנכס תהיה חוזית בלבד. זאת, אף אם הוא העביר את מלוא התשלום עבור הדירה לפלוני וגם אם הוא מתגורר בה כבר שנים. ברגע בו יושלם הרישום של הדירה על שם פלוני בטאבו, הלא הוא מרשם המקרקעין המחייב בישראל, הרי שהזכות תהפוך לקניינית.
קודם לרישום הנכס על שם אלמוני, הרי שהדבר לא יחשב לעסקה במקרקעין, אלא רק להתחייבות לעשות עסקה. בפרק הזמן שבין השתכללות הזכות החוזית לבין השתכללות הזכות הקניינית, קיים חשש מבחינתו של אלמוני לפיו פלוני ימכור את הדירה שוב, לאדם אחר, ואלמוני יצטרך להתחיל לריב עם אותו האיש למי מגיעה הדירה.
דבר שכזה יכול לקרות שכן כל עוד הנכס לא נרשם על שמו של אלמוני הזכות הקניינית בנכס היא של פלוני, והוא יכול לכאורה למכור זכות זו לצדדים שלישיים. המכירה תפר אמנם התחייבות חוזית שלו כלפי אלמוני, אך הדבר לא יוביל בהכרח לביטול העסקה.
הערת אזהרה – מניעת עסקאות סותרות
בדיוק כדי למנוע מצבים אבסורדיים שכאלו, באה לעולם הערת האזהרה שבסעיף 126 לחוק המקרקעין. חוק המקרקעין מאפשר לבעל הזכות החוזית לרשום הערת אזהרה בטאבו, אשר תמנע מהמוכר לערוך עסקאות סותרות בנכס, למרות שהזכות הקניינית עוד אצלו.
הערת אזהרה תגביל את יכולתו של בעל הנכס לבצע עסקאות נוספות הנוגעות לו.
כך, הודות להערת האזהרה, אלמוני מהדוגמה לעיל יוכל להיות רגוע ולדעת שפלוני לא ימכור את הדירה לצדדים שלישיים. הוא לא יוכל לעשות כן, שכן הערת האזהרה תמנע זאת ממנו. כפי שנראה להלן, להערת האזהרה יתרונות רבים נוספים, שעשויים להיתפס אף כמשמעותיים יותר.
איך רושמים הערת אזהרה
סעיף 126 לחוק המקרקעין קובע כי כדי לרשום הערת אזהרה, על הצדדים לשכנע את רשם המקרקעין כי הצדדים התחייבו לעשות עסקה, דהיינו חתמו על חוזה ביניהם, אשר מצדיק את רישומה של הערת האזהרה.
זו לשונו של המחוקק בעניין:
"הוכח להנחת דעתו של הרשם כי בעל מקרקעין… התחייב בכתב לעשות בהם עסקה, או להימנע מעשות בהם עסקה, ירשום הרשם, על פי בקשת מי שהתחייב או מי שזכאי לפי ההתחייבות (להלן – הזכאי), הערה על כך;
לענין זה אין נפקא מינה אם ההתחייבות היתה בהסכם, בהרשאה בלתי חוזרת או במסמך אחר, ואם היתה מפורשת או משתמעת, מוחלטת או מותנית.
(ב) נרשמה ההערה על-פי בקשת הזכאי בלבד, יודיע הרשם מיד על רישומה למי שהתחייב כאמור" (סעיף 126 לחוק המקרקעין – 1969).
אם כן, כדי לרשום הערת אזהרה יש להניח דעתו של הרשם כי בעל המקרקעין התחייב לעשו תעסקה עם מבקש הערת האזהרה. בקשת הרישום יכולה להתבצע על ידי בעל הזכות בלבד (או על ידי שני הצדדים – הזכאי ובעל הזכות), ובמקרה שכזה הרשם ימציא הודעה לבעל המקרקעין על רישום הערת האזהרה. מבחינת הרישום בפועל, הרי שניתן כיום להגיש, באמצעות עורך דין מקרקעין, בקשה מקוונת לרישום הערת אזהרה ולטפל בעניין תוך זמן מועט בלבד – בדרך כלל תוך יום או יומיים בלבד.
באתרים הממשלתיים ניתן למצוא את טופס הבקשה אותו יש למלא. נעיר כי הגשה מקוונת תתאפשר על ידי עורכי דין בלבד, בעוד שהגשה פיזית תתאפשר על ידי הצדדים ללא באי כוחם. לבקשה יש לצרף חוזה חתום המוכיח כי אכן קיימת למבקש זכות חוזית בנכס (התחייבות לעשות עסקה) וכן הוכחה כי מלוא הזכויות במקרקעין הן של המוכר אשר התחייב לעשות עסקה. כמו כן, המבקשים נדרשים לשלם אגרה ולצרף לבקשה אישור על תשלום האגרה.
מתי צריך לרשום הערת אזהרה
להלן נציג רשימת מקרים בהם כדאי לרשום הערת אזהרה:
- הערת אזהרה על התחייבות לעשיית עסקה: מדובר במקרה שהצגנו לעיל. במצב שכזה, זכותו של בלע הזכות החוזית, דהיינו של הקונה, תגבר על צדדים שלישיים שיטענו כי הם רכשו את הנכס מהקונה. כמו כן, זכותו תגבר על זכותם של נושים של המוכר. אף אם למוכר פשט רגל והנושים שלו מעוניינים להיפרע מהדירה הרשומה על שמו, הם לא יוכלו לעשות כן שכן הערת האזהרה תמנע זאת מהם, על פי סעיף 127 לחוק המקרקעין.
- התחייבות למשכנתא מהבנק: כידוע, בעת לקיחת משכנתא אנו מעניקים לבנק זכות להיפרע מהלוואתו באמצעות מכירת הנכס, במידה שלא נעמוד בתשלומים. הבנק ירצה להבטיח זכות זו והדרך לעשות כן היא באמצעות רישום הערת אזהרה לטובת הבנק.
- הבטחת זיקת הנאה: ניתן להבטיח זיקות הנאה באמצעות הערות אזהרה. נניח כי יש לכם זיקת הנאה למעבר פתוח דרך החצר של השכנים שלכם. רישום הערת אזהרה לפי סעיף 126 על זיקת הנאה זו תמנע מהשכנים למנוע מכם את אותה זיקת הנאה.
אלו הם רק חלק מהמקרים בהם זיקת הנאה לפי סעיף 126 תהיה כדאית ומשתלמת. על כן, בכל מקרה בו אתם זכאים לרשום הערת אזהרה, הזדרזו לעשות כן והבטיחו את הזכויות המגיעות לכם.
הערת אזהרה 126 – אושר אלקיים
קונים נכס? רוצים להבטיח את כלל הזכויות המשפטיות המגיעות לכם, ובכלל כך לרשום הערת אזהרה על שמכם? עשו זאת בעזרת עו"ד אושר אלקיים. אושר אלקיים הינו משפטן וכלכלן המתמחה בדיני מקרקעין ובעל ניסיון רב בתחום. פנו אליו, ותהנו משירותים מקצועיים ללא פשרות, לצד אנושיות ברמה הגבוהה ביותר.
