התמחרות – מכירת דירה בהליך הזמנה להציע הצעות: מדריך משפטי-כלכלי

התמחרות היא שיטה המאפיינת תהליכי קניית דירות מכינוס נכסים, במסגרתם נאלץ המוכר, אשר עשוי להיות בעל חוב לצד שלישי, למכור את נכסיו ולשם כך מתמנה כונס נכסים או מנהל התמחרות, שידאג לבצע את המכירה בפועל, למרבה במחיר.

מהי התמחרות?

הליך התמחרות היא מכירה פומבית מזורזת הידועה גם בשם הליך הזמנה להציע הצעות, במסגרתה נמכרים דירות יד שנייה, דירות יוקרה, נכסים מסחריים ועוד, במסגרת הליך של הזמנה להציע הצעות בו אנשים מציעים את ההצעה הגבוה ביותר על הנכס הנמכר.

שיטת ההתמחרות נכנסת לאט אך בטוח גם אל ענף הנדל"ן הרגיל, כאשר היא נערכת למעשה כמעין מכירה פומבית פתוחה במסגרת הליך הזמנה להציע הצעות, בה זוכה מי שהציע את המחיר הגדול ביותר עבור הנכס.

שיטת ההתמחרות היא גם שיטה נפוצה בהליכי גירושין, במסגרתם בני הזוג פונים לקבלת הצעות עבור נכס של הצדדים, ולאחר קבלת ההצעה הגבוהה ביותר, אחד הצדדים רשאי לקנות את הצד השני בסכום שנקבע בהליך ההתמחרות.

יתרונות של התמחרות דירה על פני מכירה רגילה

למכירת דירה באמצעות התמחרות קיימים מספר רב של יתרונות אשר מסייעים להגדיל משמעותית את המחיר המתקבל בהליך, והופכים את ההליך למשתלם במיוחד למוכרי דירות.

• תמורה תחרותית – במכירה בהתמחרות המציעים מתחרים זה בזה, ולכן ההליך עשוי להוביל למחיר גבוה יותר ממכירה רגילה. התוצאה תלויה בנכס, בשוק ובמספר המתעניינים.
• חסכון במשא ומתן – בהליך התמחרות מכינים מלפני מועד את הסכם המכר ומסמכי המכרז. לכן, לאחר בחירת הזוכה, כל שנותר הוא הטמעת פרטי העסקה וחתימה על הסכם המכר באופן מיידי.
• מכירה מיידית – אם נמצאה קונה במחיר מתאים, ניתן לקבוע כי הדירה תימכר אליו ישירות, ויסתיים הליך ההתמחרות באופן מיידי. זה מאפשר זריזות משפטית ועסקית למכירת דירה באופן מיידי.
• מכירה ודאית ומהירה – אחד היתרונות הגדולים של הליך ההתמחרות היא העובדה שהמכירה יכולה להיות ודאית, ואפילו מהירה במיוחד אם בוחרים לקבל את אחת ההצעות בטרם סיום ההליך.
• ביטול אפשרי בכל שלב – אחד היתרונות המשמעותיים היא שניתן לבטל את ההליך בכל שלב, אפילו לאחר בחירת הזוכה! עורך דין התמחרות מקצועי ידע בדיוק כיצד לוודא שהביטול יעשה כדין.
• קהל יעד רחב – ההתמחרות מפורסמת באמצעות העיתונות הכתובה, כאשר המודעה מנוסחת באותו אופן של מכירה באמצעות כונס נכסים או מנהל עיזבון. דבר זה מביא קבל יעד רחב של רוכשים פרטיים ומשקיעים כאחד.
• ימי ביקור שנקבעים מראש – אין דבר גרוע יותר מאשר לפתוח את הדלת בשעה 21:00 לרוכש פוטנציאלי, או לקבוע יום שבו אתם בדירה ואף אחד לא מגיע. במסגרת הליך התמחרות נקבעים ימים מרוכזים, וכך נמנעת אי נעימות מתמשכת.
• בטוחה לתשלום – במסגרת הליך ההתמחרות קובעים מראש כי הצעה תתקבל אך ורק עם הפקדת צ'ק בנקאי ו/או צ'ק בסך של 5% או 10% מערך ההצעה לרכישת הנכס. סכום זה מאפשר לדעת שהמציעים רציניים ולא יבזבזו את זמנם של המוכרים.

תהליך ההתמחרות – מהתחלה ועד הסוף

הליך ההתמחרות היא הליך מיוחד שנעשה על ידי עורכי דין מקרקעין מנוסים ובעלי ניסיון רב וספציפי בהליכי התמחרות. הליך ההתמחרות עצמו צריך להיעשות באמצעות שלבים מובנים של התהליך, שמאפשרים את מכירת הנכס באופן ודאי ונכון מבחינה משפטית. להלן השלבים השונים של הליך ההתמחרות:

בחירת עורך דין להליך התמחרות

בשלב הראשון על המוכר להתקשר עם עורך דין התמחרות דירה בהסכם ייצוג וליווי משפטי בו יפורט ההליך ותנאי ההסכם, ותנאי התשלום לעורך הדין של המוכר. לאחר חתימה על ההסכם, יערוך עורך הדין טיוטה של הסכם מכר ומסמכי מכרז, אשר באמצעותם ניתן יהיה להגיש את ההצעות במכרז.

רצוי לקבוע בהסכם המכר של הליך ההתמחרות את כל התנאים הנדרשים של ההסכם, לרבות אופן התשלום, הצהרות והתחייבויות של הצדדים, אפשרות של הפרה ועוד.

יש לציין כי ניתן בשוק המקרקעין לקבוע כי שכר הטרחה של המוכר יוטל בחלקו על הצד הקונה. ישנן לכך מספר סיבות – האחת היא החסכון האפשרי בשכ"ט עורך דין עבור בדיקות (כי קיימת שמאות), השנייה היא כי שכר טרחה המוטל על שני הצדדים יחלוק באופן צודק את הנטל, וישנן עוד מספר רב של סיבות לחלוקה.

משרדנו עוסק בליווי מוכרים בהליכי התמחרות. אם אתם מעוניינים בפרטים, אתם מוזמנים לפנות אלינו.

הזמנת שמאות מוקדמת לדירה

במקרה של הליך ההתמחרות קיימת חובה לא פורמלית לצרף שמאות של הנכס. השמאות מחולקת יחד עם יתר מסמכי המכרז למתעניינים, אשר יכולים לראות את מאפייני הנכס המלאים, ולדעת האם יש מגבלה או הגבלה כלשהיא על הנכס.

בהרבה מאוד מקרים השמאות מאפשר הבנה משפטית ותכנונית של הדירה, מה שמאפשר קנייה אף ללא ייצוג משפטי מצד הקונה – ומאפשר חסכון של שכר טרחה מצד הקונה עבור העסקה, והעלאת כדאיות העסקה.

הפצת הליך ההתמחרות

לאחר קבלת השמאות והכנת מסמכי המכרז, בא כוח המוכר שמנהל את הליך ההתמחרות יפיץ את הליך ההתמחרות באופן נרחב ככל הניתן. עורך דין התמחרות מקצועי ידאג לפרסם את הדירה בעיתונות הכתובה במדורים מיוחדים, אשר משם תילקח המודעה לאתרים נוספים וייעודיים כמו אתרים של כונס נכסים און ליין, יד 2 כונס ועוד.

בנוסף, עורך הדין יכול להוציא שלט לתלייה בדירה, כך שהעוברים והשבים יוכלו לדעת שהדירה מיועדת למכירה. יחד עם האפשרויות לעיל, ניתן יהיה לפרסם את הדירה ברשתות החברתיות (פייסבוק ואינסטגרם), ואתרים ייעודיים כמו יד 2 ו-WINWIN.

קבלת פניות ממתעניינים פוטנציאליים

בשלב שלאחר הצגת המכרז עורך דין התמחרות דירה יקבל פניות ממתעניינים פוטנציאלים המעוניינים לראות ולרכוש את הדירה. הפנייה לעורך הדין להתמחרות תיעשה באמצעות שיחת טלפון, דואר אלקטרוני או הגעה למשרדי עורך הדין, בה יקבלו המתעניינים את מסמכי המכרז.

ההפצה של מסמכי ההתמחרות יכולה להיעשות בחינם או בתשלום. היתרון של הפצה בתשלום סמלי (כמה מאות שקלים) היא שזה מהווה משוכה נוספת שאנשים לא רציניים לא יעברו אלא אם הדירה ממש רלוונטים עבורם, ומונעת פנייה של מתווכים שיציגו את הנכס בעצמם.

קביעת מועדי ביקור בדירה

במסגרת המודעה שמפורסמת יקבעו שניים או שלושה מועדים לביקור בדירה. המועדים יהיו בשעות וימים שנוחים לבעל הדירה, על מנת למנוע אי נעימות וטרחה מיותרת.

בימים אלה יכולים להציג את הבית בצורה הטובה ביותר, כאשר ניתן לדאוג לבייביסיטר בשביל הילדים (שיהיה שקט), צביעה של הבית וארגון למכירה ועוד. זה מאפשר למנוע מצב של טיילת בבית, וקביעת מועדים לא קבועים והפרה של שגרת החיים.

קבלת פניות והצעות לרכישת הדירה בהתמחרות

לאחר הביקורים ובמהלכם יקבל עורך הדין של ההתמחרות פניות מקונים פוטנציאליים.  הפניות הלא רלוונטיות – של קונים שמעוניינים להציע הצעות נמוכות במיוחד או הצעות לא חוקיות – יפסלו על הסף.

הפניות הרציניות והרלוונטיות יקבלו מענה והתייחסות, ולאחר מכן יתבצע מעקב לקבלת הצעה מסודרת. רק הצעות שיתקבלו עם המחאה יאושרו למעבר להליך ההתמחרות הפורמלי. ההליך עצמו יתחיל רק לאחר מועד שנקבע מראש, ואף לאחריו ניתן יהיה לקבל הצעות נוספות.

ניהול הליך ההתמחרות

לאחר קבלת מספר הצעות, תיערך התמחרות בין כל המציעים הכשרים, וכל המציעים יקבלו הודעה על מועד של ההתמחרות. ההתמחרות תתחיל מהמציע בעל ההצעה הגבוהה ביותר. מההצעה הזאת, תתאפשר לכל אחד מהמציעים בחדר אפשרות להציע מחיר גבוה יותר בערכים של עשרות אלפי שקלים כל פעם.

ההתמחרות יכולה להיות פיזית – במסגרתה כל המציעים יתכנסו לחדר אחד בו יהיה נציג אחד לכל מציע, וההתמחרות יכולה להיות באמצעות הליך אינטרנטי בו כל אחד ישב בביתו ויציג באמצעות חדר וירטואלי סגור.

בחירת הזוכה וחתימה על חוזה המכר

לאחר קבלת ההצעה הגבוהה או הטובה ביותר, ייסגר הליך ההתמחרות ויקבע הקונה. לאחר מספר ימים, יפגשו המוכר והקונים במשרדו של עורך דין ההתמחרות, ויחתמו על הסכם המכר בנוכחות כל הצדדים. לאחר מכן ימשך ההליך כהליך מכירת דירה סטנדרטי, במסגרתו הקונה ישלים את מלוא התשלומים עבור הדירה, ויקבל את החזקה במועד שנקבע בחוזה המכר.

עורך דין התמחרות – ליווי משפטי בהליך

כמו בכל עסקה מהותית ובייחוד בתחום הנדל"ן והמקרקעין, מומלץ לקבל עבורה ליווי מעורך דין העוסק בעסקאות מסוג זה ושיודע לאפיין ולהעריך נכונה סיכונים פוטנציאליים, לבדוק ולתכנן כראוי את עלויות המיסוי, לנסח היטב את הסכם המכר באופן שמגן על הלקוח ועוד. מעצם קבלת הייצוג המשפטי, שומר עורך דין התמחרות כל העת על מקצועיות ההליך ועל האינטרסים המיוחדים של הלקוח שלו.

עורך דין התמחרות יפעל לחשיפת ההליך לקהל רחב של מציעים, ינהל את ההליך ויספק מענה משפטי מלא לאורך כל הדרך.

מקרים נפוצים של התמחרות

הליך התמחרות למכירת דירה נפוץ בשוק הנדל"ן, וניתן למצוא לו מספר דוגמאות נפוצות.

מכירת דירה יד שנייה בהתמחרות

בשנים האחרונות שימוש בשיטת ההתמחרות למכירת דירה נפוצה יותר ויותר. השיטה מעניקה שליטה מלאה למוכרים, כך שהם יודעים שיוכלו למכור את הדירה תוך זמן קצוב ועל ידי איש מקצוע מיומן. השיטה מאפשרת גם את ניהול ההליך על ידי עורך דין מיומן ומקצועי שילווה את העסקה מתחילתה ועד סופה, להבדיל ממתווך שיסיים את תפקידו מיד לאחר חתימה על הסכם מכר.

זה המקום לציין שמשרדנו ליווה עסקאות רבות של מכירת דירות מגורים בהליך התמחרות, ואתם מוזמנים לפנות אלינו ולהשאיר פרטים מטה כדי שנוכל לחזור אליכם עם הצעה מדויקת ומשתלמת.

מכירת דירות יוקרה בהליך התמחרות

דירות יוקרה הן דירות שמחירן הוא מעל 5,000,000 ₪. דירות אלה, בין אם דירות יד שנייה ובין אם דירות חדשות מקבלן – יש קושי למצוא את האנשים שידם משגת לקנות דירות במיליונים רבים, ולעיתים בעשרות מיליונים.

לא פעם דירות יוקרה מגיעות להליך התמחרות מכיוון ובהליך זה יש הפצה רחבה מאוד של העסקה לגורמים רבים, וניתן להעביר את העסקה למתווכים שיוכלו להציגם ללקוחותיהם. בנוסף, אנשים בעלי ממון יכולים להעלות את המחיר המוצע באופן משמעותי, ונוטים שלא להשקיע בדירות יוקרה, ולכן יכולים להציע מחירים גבוהים בהרבה מאשר משקיעים שמחפשים מציאה.

מכירת דירת גירושין בהתמחרות

הליך התמחרות של דירת גירושין עובד הפוך ממה מההליך שצוין לעיל, בהיבט לפיו מכירת הנכס נקבעת כחובה על ידי בית המשפט לענייני משפחה ו/או בית הדין הרבני. הסיבה לכך היא ששני הצדדים (הבעל והאישה) טוענים על פי רוב טענות הפכות ביחס למחיר – מי שרוצה להישאר בדירה רוצה אותה במחיר נמוך ככל שניתן, ומי שיוצא מהדירה רוצה למכור אותה במחיר גבוה ככל שניתן.

לאור ניגוד העניינים המובנה, אין ברירה אלא לערוך התמחרות עם צדדים שלישיים, בהם צדדים שלישיים יוכלו להציע הצעות לרכישת הנכס. בסוף ההליך ניתנת האפשרות לכל אחד מבני הזוג לרכוש את מחצית הדירה הנותרת במחיר שנקבע בהליך ההתמחרות. כך יוצא שאם המחיר הסופי הוא 2,000,000 ₪, אחד מבני הזוג יוכל לרכוש את המחצית השנייה ב-1,000,000 ₪.

מכירת נכס מסחרי בהתמחרות

מכירה של נכסים מסחריים כמו חנות או משרד בהליך התמחרות לא שייך רק לדירות מגורים, אלא נפוץ במיוחד בנכסים מסחריים. הסיבה לכך זהה לסיבות שמנינו לעיל – המחיר שיתקבל בסוף ההליך יכול להיות גבוה בהרבה מאשר המחיר המבוקש.

יחד עם זאת, השוק של נכסים מסחריים עובד מעט שונה מאשר דירות מגורים, ולכן לא פעם הליך ההתמחרות של נכסים מסחריים מלווה בהפצת ההליך למתווכים ומארגני עסקאות. לכן, אם אתם מעוניינים למכור משרד, חנות או מחסן, ההמלצה היא לבצע את המכירה באמצעות הליך התמחרות.

עורך דין התמחרות מיומן ליווי משפטי מקצועי

לקוחות המשרד מקבלים ליווי משפטי לאורך כל ההליך – מהכנת מסמכי ההזמנה להציע הצעות, דרך ניהול ההתמחרות ועד חתימת ההסכם והשלמת העסקה. אם אתם שוקלים למכור את דירתכם בהליך התמחרות, אתם מוזמנים לפנות אלינו.