מתי תוכלו לבטל הסכם לקניית דירה מקבלן? מאיזה שלב להסכם קניית הדירה יש תוקף מחייב? מה יוכל הקבלן לעשות אם תבטלו על דעת עצמכם את הסכם המכר? כל זאת ועוד – במאמר זה.
הסכם לקניית דירה מקבלן
דירה חדשה מקבלן היא החלום של משפחות ישראליות רבות. משפחות אשר מתגוררות שנים בשכירות חולמות על הרגע בו ירכשו מקבלן דירה משלהן, ישתחררו מעול בעל הבית ויוכלו להתגורר בדירה משלהן. עסקאות רכישת דירה מקבלן או קניית דירה על הנייר הינן עסקאות מורכבות יחסית. הסיבות לכך, רבות ומגוונות.
גורם עיקרי למורכבות הוא השלב המוקדם בו תרכשו את הדירה. על פי רוב, רוכשי הדירות ירכשו את הדירה מקבלן זמן רב יחסית לפני שיוכלו להיכנס אליה ולהתגורר בה. לעיתים, הדירה נרכשת עוד "על הנייר", לפני תחילת העבודות ובמקרים מסוימים אף לפני קבלת כל האישורים הנדרשים לבנייה. במקרים אחרים, הקונים ירכשו את הדירה רק לאחר תחילת העבודות, אך חודשים רבים לפני שהבנייה תושלם, הבניין יקבל טופס 4 והם יוכלו להיכנס לדירה.
מרחק הזמן יוצר קומבינציות מענייניות בהסכמי המכר הנחתמים עם קבלנים. כדי לפשט את העניינים ולקדם את מכירת הדירה, קבלנים רבים נוהגים לחתום על זכרון דברים עם הקונים לפני החתימה על חוזה המכר, במסגרתו הצדדים מגיעים להסכמות ראשוניות באשר לתנאי קניית הדירה.
למה לבטל הסכם לקניית דירה מקבלן
כאמור, פעמים רבות, חולף זמן רב ממועד החתימה על הסכם קניית הדירה מקבלן ועד לכניסה בפועל לדירה. לא אחת, באותה תקופה משתנות הנסיבות ותעדיפו לבטל את הסכם קניית הדירה. הסיבות בגינן תרצו לבטל את הסכם המכר יכולות להיות משמחות או מצערות. נסיבות משמחות תהיינה גדילת התא המשפחתי או צבירת סכום כסף משמעותי נוסף, המאפשר רכישה של דירה טובה יותר. כמו כן, ייתכן שתמצאו בפרק הזמן שחלף עסקה טובה יותר באותו המחיר.
במקרים אחרים, הנסיבות תהיינה דווקא מצערות. פירוק התא המשפחתי, למשל, עלול להפוך את רכישת הדירה למיותרת או לבלתי אפשרית מבחינה כלכלית. גם במצבים שכאלו, תרצו לבטל את הסכם קניית הדירה מהקבלן. גם במקרים בהם המצב הכלכלי לא מקל על הרוכשים, ולא יאפשר קבלת מימון או משכנתא לרכישת הדירה.
בנוסף, במקרים בהם הקבלן מפר את ההתחייבויות שלו כלפיכם, תרצו גם כן לבטל את הסכם הקנייה. כפי שנראה מיד, במקרים שכאלו ייתכן בהחלט כי אכן תוכלו לבטל הסכם הקנייה.
מתי אפשר לבטל הסכם עם הקבלן
ביטול ההסכם עם הקבלן יהיה אפשרי באחד משני המצבים הבאים:
- הקבלן הפר את התחייבויותיו החוזיות על פי ההסכם
- הסכם המכר לא השתכלל לכדי חוזה
- הסכמה הדדית של הצדדים לביטול הסכם המכר
נפרט אודות כל אחד מהמצבים הללו. חשוב להדגיש כי הפירוט יהיה תמציתי ולא ממצה ונמליץ לכם בחום להתייעץ עם עורך דין מקרקעין ככל שתרצו לבטל הסכם לקניית דירה מקבלן.
1. הקבלן הפר את התחייבויותיו החוזיות על ההסכם
לצערנו לא מעט פעמים קבלנים עשויים להפר את ההסכם עם הרוכש. יחד עם זאת, רוב ההסכמים הם מוטי קבלן באופן מוחלט, ועל כן לא יחילו הוראה לביטול הסכם ללא הצורך בקבלת הסכמת הקבלן.
לכן בראש ובראשונה – יש לדאוג שעורך הדין מטעמכם יוסיף הוראה לגבי ביטול הסכם קניית דירה מקבלן בהסכמה.
אל תסתפקו בלא. צריך להילחם על סעיפים אלה, בעיקר במקרה בו מדובר בדירה על הנייר שמאפייניה השתנו באופן מהותי. חוק החוזים (תרופות) קובע כי במקרה של הפרה יסודית של חוזה, הצד הנפגע יהיה זכאי לבטל את החוזה. במקרים של הפרה שאינה יסודית, הנפגע יצטרך לתת למפר הארכה במסגרתה יוכל לקיים את החוזה. ככל שהמפר לא יקיים את החוזה במסגרת הארכה זו, הנפגע יוכל לבטל את החוזה.
לאור זאת, במקרים בהם הקבלן לא עמד בהתחייבויותיו החוזיות, תוכלו להודיע על ביטול חוזה המכר. הביטול יחייב כל צד להשיב לצד השני את מה שקיבל ממנו, ואף תשלום פיצויים מוסכמים כפי שנקבע בחוזה.
נניח מצב בו קבלן התחייב למסור דירה תוך 24 חודשים ובפועל כבר חלפו 36 חודשים מיום החתימה על החוזה. במקרה שכזה, תוכלו לטעון כי הקבלן הפר הפרה יסודית של החוזה ועל כן אתם דורשים את ביטולו של החוזה. ככל שההפרה אכן תוכר כיסודית, הרי שתוכר זכאותכם לבטל את החוזה. בנוסף, הקבלן יצטרך לשלם לכם את הפיצויים כמוסכם בחוזה.
2. הסכם המכר לא השתכלל לחוזה
לעיתים, תרצו לבטל את ההסכם עוד לפני שהוא ממש הפך לחוזה מכר. כזכור, לא אחת, תנסחו עם הקבלן טופס בקשת רכישה לפני החתימה על החוזה. לפני החתימה על חוזה מפורט, אתם תרצו לבטל את החוזה. הקבלן יטען כי טופס בקשת הרכישה מהווה חוזה תקף ולכן אין ביכולתכם לבטל את ההסכם. במצב שכזה, עורך הדין שלכם יצטרך להוכיח כי בקשת הרכישה לא עומד בתנאים הקבועים בחוק להשתכללות חוזה – גמירת דעת ומסוימות. טופס זכרון הדברים שאינו מעיד על כוונה משפטית מחייבת ולא עומד ברמת הספציפיות הנדרשת לא ייחשב לחוזה, ותוכלו לבטל אותו.
3. הסכמה הדדית של הצדדים להסכם המכר
לעיתים קרובות למדי – הקונה רואה כי הוא אינו יכול לקיים את ההסכם. במקרה זה, יש לנסות ולפשר בין הצדדים, על מנת להימנע מהפיצוי המוסכם שדורש הקבלן במסגרת הסכם המכר. לא פעם הקבלן דורש דמי פיצוי מפלצתיים של 10% או 15% – מה שיכול להביא אנשים למצב של אובדן מלוא ההון העצמי שלהם.
במקרים אלה יש לפנות במקצועיות ורגישות לקבלן, על מנת לנסות ולבטל את הפיצוי לחלוטין או כמה שאפשר. לרוב זו האלטרנטיבה היחידה, ועל כן נדרש אדם שעשה זאת בעבר ויודע לנווט נכון בין הדרישה לביטול ובין הסכום שישולם.
פיצויים לקבלן
נניח שביטלתם את החוזה שלא באחד מהמצבים שהוצגו לעיל. מה יוכל הקבלן לעשות? ככל שהסכם המכר כלל פיצויים מוסכמים, הרי שהקבלן יוכל לדרוש אותם מכם. אולם בהיעדר פיצויים מוסכמים, הפיצויים שהקבלן יוכל לדרוש יהיו מצומצמים יחסית. זאת, מכיוון שהקבלן יהיה כפוף לחובת הקטנת הנזק, המחייבת אותו לחפש קונה חלופי שיחתום על החוזה במקומכם.
ככל שקונה שכזה יימצא, הרי שהנזק שייגרם לקבלן יהיה מינורי, אם בכלל ייגרם לו נזק שכזה. בשל כך, גם הפיצויים בהם תחויבו יהיו מינוריים. כזכור, מדובר בפיצויים על פי חוק אך ככל שנקבע מנגנון פיצויים מוסכמים, הרי שתחויבו בתשלום מלוא הפיצוי המוסכם. יחד עם זאת אי אפשר לטעון שהקבלן לא יהיה זכאי לפיצוי. צריך להבין שהוא נושא בתשלומים רבים כמו שיווק (כ-1% משווי הדירה), דמי ערבות בנקאית (כ-1% ויותר מהסכום ששולם עבור הדירה), הוצאות מנהלה, בונוסים ועוד.
ביטול הסכם רכישה מקבלן איך זה מבוצע?
על מנת לבטל הסכם רכישה לא מספיק רק שהצדדים יסכימו. בנוסף יש לקבל את האישור של מספר גורמים עיקריים לביטול. בראש ובראשונה יש לחתום על הסכם שנקרא הסכם לביטול הסכם מכר. במסגרתו מסכימים הצדדים על ביטול ההסכם והתנאים לביטול. במסגרת תנאים אלה קובעים מה התנאים של הביטול וכמה כסף יוותר בידי הקבלן.
לאחר מכן, ובראש ובראשונה, יש לקבל את האישור של רשות המיסים. בעת הדיווח יש להוסיף טופס מיוחד לביטול הסכם המכר, ולקבל אישור מיוחד של הרשות לביטול ההסכם. לאחר מכן יש לקבל את אישור הגורם המממן, שעליו לבטל את הערבות שניתנה לרוכש בגין כספו. לאחר חתימת ההסכם וקבלת האישורים, יקבל הקונה את כספו (או יתרתו) והצדדים ילכו איש לדרכו.
סיכום
לסיכום, תוכלו לבטל הסכם לקניית דירה מקבלן באחד משלושת המצבים – הקבלן הפר את התחייבויותיו החוזיות, שלא השתכלל חוזה מכר מחייב ובהסכמה הדדית בין הצדדים. עם זאת, יש לזכור כי ביטול החוזה אינו הפתרון האולטימטיבי בכל מקרה של הפרת חוזה. התייעצו עם עורך הדין שלכם באשר לדרך הפעולה האולטימטיבית. פנו אל עורך דין אושר אלקיים לקבלת הייעוץ המשפטי הטוב ביותר בתחום.
