חוק מיסוי מקרקעין מעניק פטור מלא או חלקי ממס רכישה לבעלי דירה אחת בלבד. לכאורה, ההגדרה של "דירה" היא פשוטה למדי. כולנו יודעים מה נחשב לדירה ומה לא נחשב לדירה. אולם מה דינה של חצי דירה, או אפילו שליש דירה? האם בעלות בשליש דירה נחשבת לבעלות על דירה נוספת? כפי שנראה להלן התשובה היא – תלוי.
שליש דירה מה קובע החוק?
חוק מיסוי מקרקעין ופסיקות בית המשפט וועדות הערר קובעות כי בעלות של עד (וכולל) שליש מדירת מגורים (1/3 או 33%), עשויה במצבים מסוימים לא להיחשב כבעלות בדירה נוספת, ותאפשר לבעליה להנות מפטורים ו/או הנחות ו/או הטבות הקשורות לבעלות בדירה יחידה.
חוק מיסוי מקרקעין הוא האמצעי העיקרי במסגרתו המחוקק שולט ומנתב את שוק הנדל"ן בישראל. כפי שידוע לכל, מיסוי נדל"ן הוא כלי יעיל במיוחד לויסות ביקושים והיצע בשוק הדיור, וזה פשוט. אם אין מיסים על רכישה ו/או מכירה של נדל"ן – הרי שמשקיעים ואנשי ממון ירכשו דירות בכמויות אדירות שכן מדובר בהטבת מס משמעותית.
להבדיל, אם יש מיסוי מאוד גבוה – אנשים יטו שלא לקנות דירות וכן לא למכור אם ידעו שהמס עליהם יהיה גבוה במיוחד. אחד הפתחים העיקריים של המחוקק היא הגדרה וניתוב החוק כדי להטיב עם מי שהוא בעלים של דירה.
על מנת להבין זאת יש להתמקד בהוראות החוק הרלוונטיות בנושא:
מס שבח שליש דירה – מתי יחול?
חזקת דירת מגורים יחידה (תיקון מס' 8) תש"ם-1980
49 ג. לענין סעיף 49ב(2), יראו את הדירה הנמכרת כדירת המגורים היחידה שבבעלות המוכר גם אם יש לו, בנוסף על הדירה הנמכרת, דירת מגורים שנתקיים לגביה אחד מאלה:
(3) חלקו של המוכר בבעלותה הוא אינו עולה על שליש ולגבי דירה שהתקבלה בירושה – אינו עולה על מחצית;
כלומר – החוק אומר שאם אדם הינו בעלים בזכויות שאינם עולים על שליש דירה – הוא עדיין ייחשב כמי שאינו בעלים של דירה, וכאשר ירצה לרכוש דירה יחידה – יוכל לעשות זאת באמצעות מדרגות מס הרכישה המקלות הקבועות בחוק! איך אפשר לנצל את זה לטובתכם? ממה צריך להיזהר? התשובות בהמשך המאמר.
פטור ממס שבח ומס רכישה ללא שליש דירה
ישנם מקרים בהם רוכשים ומוכרים של שליש פטורים מתשלום מס שבח ורכישה. הצדדים לעסקה יהיו פטורים ממס כאשר מדובר בדירה יחידה עבורם, המוגדרת כדירה מזכה. כך, מוכר שמכר את דירתו היחידה ששימשה למגורים, יהיה פטור מתשלום מס שבח.
בדומה, רוכש שרכש דירה בודדת וזוהי דירתו היחידה, יהיה פטור ממס רכישה עד לסכום של כמעט שני מיליון שקלים! אם מחיר הדירה היה גבוה יותר, הרוכש כן ישלם מס רכישה על החלק בעסקה העולה על תקרת הפטור.
משפרי דיור
לסיום נושא זה חשוב להדגיש, שהחוק מעניק פטור גם למשפרי דיור. אצל משפרי דיור עלול להיווצר מצב בו הם יחזיקו, לתקופה קצרה, בשתי דירות. הם כבר רכשו את דירתם החדשה אך עוד לא מכרו את הדירה המקורית. במקרים אלו, כדי שלא יתחייבו סתם בתשלום מיסים גבוהים לחינם, החוק מאפשר לצדדים להקפיא את שומת המס ולהפשיר אותה רק לאחר שיוותרו עם דירה אחת.
שליש דירה – איך להתנהל נכון?
כעת, הגענו למושא עניינו – בעלות חלקית בדירה. נוכחנו לדעת כי החוק מעניק פטורים משמעותיים ממס למי שבבעלותם דירה אחת. אולם מה עם מי שמחזיקים בדירה אחת באופן מלא ובאופן חלקי בדירות נוספות? האם הם יחויבו במס כמי שבבעלותם דירה אחת, או שתי דירות?
כדי לענות על השאלה, יש לחלק בין ארבעה מצבים:
מס רכישה ומס שבח וכן בעלות מוקדמת בשליש הדירה או בעלות מוקדמת בדירה השלמה. מתוך כך נוכל להבין מה חיוב מס הרכישה לשליש דירה ובכל אחד מהמקרים הנוספים.
וחשוב להדגיש – הנתונים הם בהתאם לפסה"ד שניתן לא מזמן בעניין טהרלב [ו"ע 25755-01-20, רוני טהרלב נ' מנהל מיסוי מקרקעין מחוז תל אביב (ניתן בשנת 2021)].
שליש דירה מס שבח
באשר למס שבח, אם בבעלות המוכר דירה מלאה וכן שליש דירה וכיום המוכר מוכר את הבעלות בדירתו המלאה, המוכר יהיה זכאי לפטור כאילו מדובר בדירתו היחידה! הבעלות בשליש הדירה לא פוגמת בזכאותו של המוכר לפטור.
מנגד, אם המוכר ימכור את שליש הדירה ותיוותר אצלו בעלות מלאה על דירה, הוא יתחייב במס שבח לדירה שנייה ולא ייהנה מהפטורים לדירה ראשונה בגין השליש בלבד. שימו לב – השאלה אותה אנו בוחנים היא שאלת אחוזי הבעלות בדירה ולא שווי הבעלות. ייתכנו בהחלט מקרים בהם שוויה של שליש הדירה יעלה על שווי הבעלות בדירה השלמה.
אין כך כדי לשנות את הדין מהדין שהצגנו. ככל שיש לכם ספקות בנושא, התייעצו עם עורך דין מקרקעין שיפטור אותם.
| מה סדר המכירה? | מס שבח – בעת מכירת שליש/דירה |
| דירה נמכרת לפני שליש | מס שבח בגין דירה יחידה! ניתן להשתמש בפטור ממס שבח עד לתקרת הפטור |
| שליש נמכר לפני דירה | תשלום מס שבח בגין מכירת השליש. ניתן להשתמש בפטור ליניארי |
שליש דירה מס רכישה
כאשר אדם רוכש בעלות מלאה בדירה ובמקביל הוא בעלים של שליש מדירת מגורים אחרת, הוא עדיין ייהנה מהפטור ממס רכישה המיועד לבעלי דירה אחת. גם כאן, מצד שני, אם האדם רוכש בעלות בשליש מדירת מגורים כאשר בבעלותו דירה נוספת, הוא יחויב במס בהתאם לשיעורי המס לדירה שנייה.
יש לציין כי כאשר הבעלות החלקית בדירה הגיעה בירושה, מה שנפוץ במיוחד בבעלויות חלקיות, החוק מתיר להחזיק בחצי דירה ולא רק בשליש דירה. גם אם בבעלותכם חצי דירה דרך ירושה וכעת אתם רוכשים דירה נוספת, תהנו מהפטור הקבוע בחוק לרוכשי דירה ראשונה.
| מה סדר הרכישה? | מס רכישה – בעת רכישה |
| דירה קודמת לשליש | מס רכישה של דירה שנייה – 8% מהשקל הראשון. |
| שליש קודם לדירה | מס רכישה עבור דירה יחידה בעת רכישת שליש! ניתן להשתמש כמה פעמים ובלבד שלא באותו בניין. |
שליש דירה באותו בניין
למה לאורך המאמר אנו חוזרים על הנתון לפיו ניתן לרכוש שליש דירה – ובלבד שלא באותו בניין? התשובה לכך היא בהתאם לפס"ד בעניין בפרשת מנחם (ע"א 2100/07 רחל מנחם נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב [2009]).
בפסה"ד נקבע על ידי בית המשפט העליון כי במקרה בו יש חלקי זכויות בכמה זכויות בבניין אחד – נשללת הזכות לפטור ממס שבח בגין מכירת שליש גם אם אין בעלות ביותר מדירה אחת. לכן – אם אתם שוקלים לרכוש מספר חלקים של שליש דירה – תעשו זאת בבניינים שונים!
מכירת דירה מפוצלת
עוד נציין כי המסקנה המתבקשת אותה משרדנו מסיקים היא שקיימת בעיה במקרה של חלוקת דירה / פיצול דירה.
גם במקרים אלה – עשויים להיות מחלוקות וטענות של מיסוי מקרקעין לפיו מדובר במספר דירות באותו בניין.
לכן – מומלץ לנקוט במשנה זהירות במקרים אלה ולהסדיר את נושא המכירה בטרם חתימה על ההסכם.
משרד עו"ד אושר אלקיים
בבעלותכם יותר מדירה אחת? בעלים של חלק מדירת מגורים אחרת? רוצים לחסוך בתשלומי המס? פנו אלינו למשרד עו"ד אושר אלקיים. עורך דין אושר אלקיים הינו עו"ד ומשפטן המתמחה בדיני מקרקעין בכלל ובמיסוי מקרקעין בפרט. עו"ד אלקיים, יחד עם כל צוות המשרד, יסייע לכם לחסוך הון בתשלומי מיסוי מקרקעין על העסקה שביצעתם.
