חברה משכנת היא החברה האחראית לרישום הזכויות בנכסי מקרקעין, עובר לרישומן של הזכויות במרשם הקנייני הרשמי, הלא הוא לשכת רישום המקרקעין – הידוע בשם הטאבו. באזורים מסוימים בארץ, או בדירות חדשות מקבלן, אין כל אופציה לרשום נכסים בטאבו והרישום הקנייני כולו יהיה אצל החברה המשכנת. מהי אותה חברה משכנת? מה תוקפן של הזכויות הרשומות בה? המשיכו לקרוא וגלו.
מה זה חברה משכנת?
חברה משכנת הינה חברה האחראית על רישום הזכויות בנכס מקרקעין לפני רישומן בטאבו. על פי רוב, החברה המשכנת תהיה החברה הקבלנית שבנתה את הנכס או פירמת עורכי הדין המייצגת את אותה חברה קבלנית.
החברה המשכנת תערוך מרשם, על סמך חוזי המכר שנחתמו בין הקבלן לבין קוני הדירות, הכולל את הזכויות והשעבודים בדירות שנבנו. בסופו של התהליך, כאשר ניתן יהיה לרשום את הדירות בטאבו, החברה המשכנת תרשום את הזכויות בטאבו על פי המרשם שערכה היא בהסתמך על חוזי המכר. חשוב להדגיש כי אותו מרשם של החברה המשכנת לא יכלול רק זכויות ובעלויות בדירות, אלא גם מעין הערות אזהרה.
כך, בנק שהעניק משכנתא לרוכשים, יוכל לרשום מעין הערת אזהרה לטובתו בחברה המשכנת, באמצעות התחייבות הנקראת בשפה המקצועית "התחייבות לרישום משכנתא". המשמעות של אותה הערת אזהרה היא שלא ניתן יהיה לרשום את הזכויות בטאבו מבלי לרשום הערת אזהרה על הנכס לטובת הבנק.
דעו כי ישנם אזורים בארץ, דוגמת יהודה ושומרון אך גם באזורים בתוך הקו הירוק, בהם לא ניתן לרשום דירות בטאבו כלל, ובאזורים אלו, המרשם הקנייני כולו יתנהל בחברה המשכנת. לרישום בחברה המשכנת מעמד מעין קנייני ומבחינת רוכשי הדירות, החברה המשכנת תשמש תחליף לטאבו ובה יירשמו זכויותיהם בנכסים באופן קבוע.
אישור זכויות חברה משכנת
כאשר רוכש מעוניין לקנות דירה, הוא נדרש להוציא נסח טאבו שיפרט אודות הזכויות בדירה, ההצמדות לדירה (מחסנים, חניות וכדומה), הערות אזהרה על הנכס ועוד. כך למשל, במהלך בסיסי, אדם המעוניין לרכוש דירה יוציא נסח טאבו, ויבין מיד כי הבעלות רשומה על שם מדינת ישראל ו/או רשות הפיתוח ו/או קרן קיימת לישראל ו/או על שם קבלן אשר הוא הבעלים בקרקע.
דבר זה שכיח במיוחד, שכן כ-92 % משטחי מדינת ישראל הנם בבעלות המדינה, ורשומים על שם אורגנים שונים של המדינה במפורט מעלה. בהיעדר פירוט בנסח טאבו, הרוכשים יפנו לחברה המשכנת ויבקשו ממנה אישור זכויות. אישור הזכויות מהווה תחליף לנסח הטאבו וכולל את כל מה שהיה מופיע בנסח הטאבו.
מעמדו של אישור הזכויות הוא מחייב, ממש כשם שמעמדו של נסח הטאבו הוא קנייני ומחייב. רוכש יוכל להסתמך על הכתוב בו ולהסיק ממנו מה המצב הרישומי של הדירה. עם זאת, עורך דין אחראי ומנוסה לא יסתפק בהוצאת אישור זכויות מהחברה המשכנת אלא יפנה גם לרשם המשכונות, כדי לוודא כי לא חלים על הנכס שעבודים למיניהם שיקשו על רכישת הדירה.
באישור הזכויות של חברה משכנת על החברה על החברה המשכנת לפרט פירוט המאפשר עסקה במקרקעין – פרטי בעל הזכות, פרטי הזכות של בעל הזכות (דירה, בניין קומה וכיוצ"ב), הצמדות לדירה, האם יש או אין משכנתא ועוד. ללא פרטים אלה קשה מאוד לרכוש דירה מחברה משכנת.
עלות אישור זכויות חברה משכנת
יש לדעת כי הנפקת אישור זכויות מהחברה המשכנת, עולה כסף. מדובר בשירות ממשלתי, ולכן, בדומה לרוב השירותים הממשלתיים, תידרשו לשלם אגרה עבור השירות. נכון להיום, האגרה הקבועה להנפקת אישור זכויות עומדת על 79 שקלים בלבד. שימו לב – חברות למיניהן מציעות שירותי הנפקת אישור זכויות וגובות עבור השירות מאות שקלים. אין כל סיבה לשלם לחברות אלו!
הנפקת אישור זכויות הינה הליך פשוט ונוח וכיום אף ניתן להנפיק אישור זכויות מהחברה המשכנת באופן מקוון לחלוטין. מכיוון שכך, אל תשלמו לחברות אלו אלא הנפיקו אישור זכויות ישירות מהחברה המשכנת בעלות של 79 שקלים ותו לא.
עלות אישור זכויות בחברה משכנת שאינה רשות מקרקעי ישראל
במקרה בו אישור הזכויות לא ניתן על ידי רשות מקרקעי ישראל – החברה המשכנת מחויב לעמוד בתנאים של צו פיקוח על מחירי מצרכים ושירותים (קביעת מחיר מרבי לשירותי נותן שירות בהעדר רישום זכויות בפנקסי המקרקעין), תש"ס-1999.!
החברה מחויבת לגבות את התשלום המפורט בסעיף בלבד – ואסור לגבות תשלום גבוה ממנו. כך למשל, החברה רשאית לגבות רק 300 שקלים עבור העברת זכויות, ואת המחיר הקבוע בתקנות לאישור זכויות בלבד – ולא שקל יותר. במקרים בהם החברה גובה יותר – עליכם לפנות לעורך דין לנדל"ן ומקרקעין שיבחן את הדרישה ויפחית אותה בהתאם להוראות הדין.
העברת זכויות חברה משכנת
אישור זכויות מחברה משכנת הוא, כאמור, מסמך המציג את הזכויות במקרקעין. אולם כדי שהזכויות אכן יופיעו אצל החברה המשכנת, יש לרשום תחילה את אותן הזכויות אצל החברה המשכנת. הליך רישום הזכויות אצל החברה המשכנת, נקרא העברת זכויות. העברת זכויות בחברה משכנת נדרשת הן במכירה הראשונית, כלומר במכירת הדירה על ידי הקבלן לקונה הראשון, או במכירה משנית, מהרוכש הראשון לרוכש שני.
זאת, כמובן, בתנאי שהדירה עוד לא נרשמה בטאבו והחברה המשכנת היא זו המנהלת את המרשם בעניינה. העברת זכויות בחברה משכנת הינה פעולה משפטית, שתעלה לכם כסף. תידרשו לשלם שכר טרחת עורך דין עבור פעולת העברת הזכויות במקרקעין. עם זאת, שכר טרחת עורך הדין עבור העברת זכויות בחברה המשכנת, מוגבל בצו הפיקוח על מחירי מוצרים ושירותים.
על פי הצו, שכר הטרחה המקסימלי שיוכל עורך דין לגבות עבור העברת זכויות בחברה משכנת, עומד על 300 שקלים בלבד מכל רוכש דירה מהקבלן. עורך דין מקרקעין שיגבה שכר טרחה גבוה יותר מרוכש או מרוכש משנה, יעבור על הוראות החוק.
קניית/מכירת דירה מחברה משכנת – חובה עם עורך דין מומחה
לצערנו הרב, החקיקה בתחום רכישה ו/או מכירת דירות עם חברה משכנת לוקה בחסר. ישנן הרבה מאוד חורים בחקיקה, וכאשר יש חורים, הצד החזק ימשוך לכיוון שלו וידאג שזה ישרת את האינטרס שלו. לכן, קנייה ומכירת דירה מחברה משכנת היא עסק למקצוענים. אם אתם עומדים בפני רכישת דירה מחברה משכנת – עליכם ליטול את שירותיו של עורך דין למקרקעין שביצע מספר רב של עסקאות עם חברות משכנות.
לא פעם חוסר הניסיון מגיע לפתחו של הרוכש / המוכר – עורך דין לא מנוסה יסרב לניהול עסקה בצורה נורמטיבית עקב חוסר ידע ו/או ניסיון, או יקשה בקיומה. במקרים רבים בהם ייצג משרדנו מוכרים – עורכי הדין של הקונים לא הבינו את המשמעות של קניית דירה מחברה משכנת, מה שהוביל לכישלון בעסקה מצוינת לקונים אשר עורך דינם הפחיד אותם שלא לצורך.
כמו כן, לא פעם משרדנו נאלץ לתקן פעולות של עורכי דין אחרים בעת רכישת דירה מחברה משכנת, שכן הם לא ידעו להגן על זכויות הקונים, ולדאוג לבטוחות המתאימות לצורך קבלת משכנתא ו/או רישום העסקה כדין. לכן, הטיפ החשוב ביותר הוא לשכור את שירותיו של משרד עורכי דין מומחה לחברה משכנת.
נציין כי משרדנו ליווה עשרות חברות משכנות, וביצע מאות פעולות של העברת זכויות בחברה משכנת, בין אם ברשות מקרקעי ישראל ו/או חברות פרטיות, ואנו נשמח להעמיד ניסיון זה לשירותכם – הקוראים.
חברה משכנת – מסקנות
לסיכום, חברה משכנת היא חברה קבלנית המנהלת את רישום הזכויות במקרקעין לפני רישום הזכויות בטאבו. רישום הזכויות נקרא העברת זכויות ורוכשי דירות יוכלו להוציא אישור זכויות, המפרט מהן הזכויות והחובות בנכס מסוים הרשום אצל החברה המשכנת. צרו קשר עם עו"ד אושר אלקיים לצורך רישום זכויות בחברה המשכנת, הוצאת אישור זכויות מהחברה המשכנת, או רכישת דירה הרשומה בחברה המשכנת.
