בשנים האחרונות יותר ויותר ישראלים מגלים את שוק הנדל"ן ברומניה. קניית דירה ברומניה הפכה לאלטרנטיבה עבור אלו שאינם מעוניינים להשקיע בשוק הנדל"ן הישראלי, וכן לאלו המחזיקים בהשקעות בארץ אך מעוניינים להרחיב את השקעותיהם אף למדינות האיחוד האירופאי. עם זאת, כדי שקניית דירה ברומניה אכן תהיה משתלמת, יש לבצע את העסקה באופן נכון. כיצד עושים זאת? המשיכו לקרוא וגלו.
למה לקנות דירה ברומניה
בישראל של היום, יותר ויותר משקיעים מעדיפים שלא לקנות נדל"ן להשקעה בארץ אלא לקנות דירה בחו"ל.
לא אחת, אותם משקיעים בוחרים ברומניה כיעד מועדף להשקעותיהם. הסיבות לכך מגוונות וקשורים הן למאפייני שוק הנדל"ן הישראלי והן למאפייני השוק הרומני.
נמנה בקצרה סיבות עיקריות המובילות לתופעה זו:
- המחירים בישראל: כידוע, מאז שנת 2008 מחירי הנדל"ן בישראל מצויים בעלייה כמעט מתמדת. הדבר מוביל לכך שישראלים רבים אינם מסוגלים לרכוש נדל"ן אטרקטיבי בישראל, גם אם היו מעוניינים בכך לאור המחירים הגבוהים. בהיעדר אופציה לרכישת נדל"ן בישראל, המשקיעים עוברים להשקעות נדל"ן בחו"ל בכלל ולקניית דירה ברומניה בפרט.
- מיסוי מקרקעין: חוק מיסוי מקרקעין קובע כי רוכשי מקרקעין ישלמו מס רכישה ומוכרים ישלמו מס שבח. מס הרכישה לדירה שנייה עומד על 8% ממחיר הנכס. מס השבח עומד על 25% מהרווח הנקי בעסקה. כאשר מדובר בדירה להשקעה הרוכש יידרש לשלם את המס ולא יוכל ליהנות מפטור ממס שבח לדירת מגורים יחידה. מציאות זו בה רוכשי נדל"ן נדרשים לשלם מאות אלפי שקלים לרשויות המס, מרחיקה משקיעים רבים מהשוק. אלו מעדיפים לוותר על השוק הישראלי ולפנות לשווקים נוספים, דוגמת שוק הדירות ברומניה.
- רומניה – דירות זולות ורגולציה נוחה: בניגוד לישראל, שבה מחירי הדירות מרקיעי שחקים, הדירות ברומניה נחשבות לזולות עבור המשקיע הישראלי. בתמורה לסכומים סבירים בהחלט תוכלו לרכוש דירות נאות המניבות אחוזי תשואה נאים.
- ביקוש גבוה לשכירות: אמנם עבור ישראלי ממעמד הביניים מחירי הנדל"ן ברומניה נוחים, אולם עבור הרומני הממוצע, מדובר במחירים גבוהים למדי. על כן, רבים מחפשים לשכור דירות, מה שיוצר ביקוש גבוה לשכירות ומעלה את התשואות משכירות.
- מדינה אירופאית: מאז שנת 2007, רומניה חברה באיחוד האירופאי. החזקת נכס במדינה החברה באיחוד יכולה להקנות למשקיעים יתרונות שונים בשוק האירופאי בכללותו.
- זכאות לאזרחות: רבים מאזרחי ישראל צאצאים ליוצאי רומניה. ככלל, צאצאים אלו יוכלו להוציא אזרחות במדינה. אזרחות אירופאית זו תקל עליהם ברכישת נכסים ברומניה, ביחס למדינות אחרות.
קניית דירה ברומניה – תנאים ומגבלות
כפי שראינו, קניית דירה ברומניה יכולה להיות עסק משתלם במיוחד. עם זאת, כדי שהעסקה אכן תהיה משתלמת, חשוב לבצע את העסקה באופן נכון. נדרש כי העסקה תבוצע נכונה הן מבחינה עסקית והן מבחינה פרוצדורלית.
קניית דירה ברומניה – הפן העסקי
חשוב לרכוש דירה באזורי הביקוש, בבוקרשט הבירה או בערים הגדולות כמו למשל יאשי, קלוז' נפוקה או בראשוב. רצוי שהדירה תהיה בסטנדרט בנייה גבוה ולא תצריך מכם התעסקות רבה.
כמו כן, כדאי מאוד שיהיה לכם איש קשר ברומניה אשר יוכל לדאוג לתחזוקת הנכס ולשמירה עליו, כדי שהנכס ימשיך להניב תשואות ולהשתמר במצב טוב לאורך שנים – וחשוב שהוא יהיה איש אמון כי לא פעם דווקא הגורמים האלה מועלים באמון ובכיסם של הקונים. מעבר לכך, חשוב כמובן לוודא מה מחיר השוק באזור בו אתם מעוניינים לקנות דירה ברומניה, לדעת אילו חיובים יחולו על העסקה ומה דמי השכירות המקובלים באזור. כל אלו יאפשרו לכם לבחון האם העסקה העומדת על הפרק אכן כדאית.
כדי שכל האמור יתקיים, יש לבצע את העסקה בעזרת מי שבקיא בשוק הנדל"ן הרומני על מאפייניו ופרטיו. ללא ליווי קרוב ומקצועי, אתם עלולים ליפול לבורות עסקיים רבים ולהפוך את העסקה מפוטנציאל עסקי של ממש למפלה כלכלית.
קניית דירה ברומניה – הפן המשפטי
לא רק הפן העסקי בקניית דירה ברומניה חיוני, אלא גם הפן המשפטי. הרגולטור הרומני מציב מספר תנאי סף לשם רכישת דירה במדינה, דוגמת זיקה למדינה המתבטאת באזרחות, בחברה הפועלת במדינה או באופנים אחרים הקבועים בחוק. כמו כן, גם ברומניה חלים מיסים וחיובים על עסקאות נדל"ן ויש להיות בקיאים בהם קודם לביצוע עסקה במדינה.
על כן, חשוב שאת העסקה ילווה עורך דין העוסק בעסקאות בשוק הרומני ובקיא בו. בקיאות משפטית בעסקה, על כלל החיובים הצפויים לכם, תאפשר לכם להעריך באופן אמיתי ומדויק האם העסקה משתלמת עבורכם. מעבר לכך, בקיאות זו תסייע לכם בתכנון העסקה באופן הממקסם את הרווחים שלכם ממנה. לאור זאת, ייעוץ משפטי מקצועי הינו חשוב וחיוני קודם לקניית דירה ברומניה.
בהקשר זה נציין כי משרדנו ליווה לקוחות בעסקאות ברומניה. המשרד מבצע את הבדיקות המשפטיות ובדיקות הרקע בישראל, ופועל בשיתוף עם עורכי דין בעלי רישיון ישראלי ורישיון רומני, האחראים להיבטי הדין הרומני. לא פעם נמצאו בבדיקות אלה פערים משמעותיים בין מה שהובטח לבין מה שנכתב בחוזה. לאור זאת – החשיבות של עורך הדין היא לא תסולא בפז, וחשוב שזה יהיה עורך דין משלכם.
עורך דין לקניית דירה ברומניה
לא פעם אנשים פונים למשרדנו בשאלה האם אנחנו מייצגים בעת רכישת דירה ברומניה. לשמחתכם, משרדנו עוסק בביצוע בדיקות משפטיות ובדיקות רקע כאן בישראל, ואנו עובדים בשיתוף פעולה עם עורכי דין ישראלים בעלי רישיון עורך דין ישראלי ורישיון עורך דין ברומניה! מדוע אם כן חייב לשכור את שירותיו של עורך דין שעוסק גם בדין הישראלי וגם בדין הרומני?
אם מדובר ברכישת דירה ברומניה – הרי שהחוקים והדין שיחול הוא הדין הרומני. עקרונית גם אם קיימת הבנה משפטית מעולה בדין הישראלי – אי אפשר להקיש ו/או לטעון שמבינים בדין הרומני ששונה משמעותית. זה חל בכל ההיבטים השונים – החל מחוקי החוזים הדין הרומני בכלל, ובעסקאות מקרקעין בפרט.
עו"ד אושר אלקיים
מתעניינים ברכישת נכס ברומניה? עו"ד אושר אלקיים, משפטן וכלכלן, עוסק בדיני מקרקעין ומלווה לקוחות בבדיקות משפטיות ובדיקות רקע לעסקאות ברומניה, בשיתוף עם עורכי דין בעלי רישיון לעריכת דין ברומניה. ניתן לפנות למשרד לפגישת ייעוץ.
