שטר מכר הוא מסמך העסקה שעל בסיסו מבקשים לרשום בטאבו את העברת הבעלות מהמוכר לקונה. חוזה המכר מחייב את הצדדים לבצע את העסקה, אך בעסקה במקרקעין הרשומים בפנקסי המקרקעין הזכות הקניינית מושלמת ברישום. לכן חשוב שהשטר יתאים במדויק לנסח הטאבו, לחוזה, לאישורי המס ולפרטי הצדדים.
מחפשים טופס שטר מכר להורדה? יש להשתמש בנוסח הרשמי והמעודכן שמפרסמת הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין. אין להוסיף או לגרוע מנוסח טופס רשמי. את הטופס וההנחיות יש לאתר במאגר הטפסים והשטרות הרשמי, ולפני ההגשה לבדוק גם את דף השירות לרישום מכר.
מה ההבדל בין חוזה מכר לשטר מכר?
| מסמך | תפקיד מרכזי |
|---|---|
| חוזה מכר | מסדיר את מלוא התחייבויות הצדדים: מחיר, מועדי תשלום, מסירת חזקה, מיסים, בטוחות, הפרות והשלמת הרישום. |
| שטר מכר | מסמך רישום תמציתי, בנוסח הרשמי, המתאר את הצדדים, המקרקעין והזכות המועברת ומשמש לבקשת רישום הבעלות בטאבו. |
| נסח טאבו | המסמך הרשמי לבדיקת מצב הזכויות והרישומים העדכני לאחר השלמת הפעולה. |
שטר מכר אינו תחליף לחוזה, וחוזה חתום אינו תחליף להשלמת הרישום. לאחר הרישום יש להפיק נסח טאבו עדכני ולוודא שהקונה נרשם ושכל המשכנתאות, ההערות וההגבלות טופלו כנדרש.
אילו פרטים כוללים בשטר מכר?
- לשכת רישום המקרקעין והפעולה המבוקשת.
- פרטי הזיהוי המדויקים של המוכר ושל הקונה.
- גוש, חלקה ותת־חלקה, כאשר קיימת, כפי שהם מופיעים בנסח.
- סוג הזכות המועברת והחלק היחסי המועבר.
- ציון אם העסקה נעשית בתמורה או ללא תמורה, לפי הטופס והפעולה.
- חתימות הצדדים ואימותן בהתאם לדין.
יש להעתיק את הנתונים מהמסמכים הרשמיים ולא להסתמך על מספר דירה, כתובת או תיאור חופשי בלבד. מספר תת־חלקה אינו בהכרח זהה למספר הדירה בבניין.
מי חותם ואיך מאמתים את החתימות?
הצדדים הרלוונטיים לפעולת הרישום חותמים על השטר, בעצמם או באמצעות מיופה כוח בעל הרשאה מתאימה. החתימות מאומתות בדרך הקבועה בתקנות ובטופס: המאמת מזהה את החותמים, מסביר את מהות העסקה ואת תוצאותיה המשפטיות ומוודא שהחתימה נעשית מרצון.
כאשר צד הוא תאגיד, עיזבון, קטין, אדם שמונה לו אפוטרופוס או מי שפועל באמצעות בעל תפקיד, נדרשים מסמכים ואישורים נוספים. אין להשתמש בדוגמה כללית בלי להתאים אותה לזהות הצדדים ולסמכות החתימה בפועל.
אילו מסמכים מצרפים לרישום מכר בטאבו?
הרשימה המדויקת נקבעת לפי הנכס, הצדדים, סוג הזכות והרישומים הקיימים. בעסקת מכר רגילה בודקים בדרך כלל:
- בקשה ושטרי עסקה מלאים, חתומים ומאומתים כנדרש.
- אישורי מיסוי מקרקעין לרישום או אישורי פטור מתאימים.
- אישור הרשות המקומית להעברת הזכויות, לפי העניין.
- אישור תשלום אגרת הרישום.
- ייפוי כוח מתאים כאשר ההגשה נעשית באמצעות מיופה כוח.
- מסמכי תאגיד ואישור מורשי חתימה, אם אחד הצדדים הוא תאגיד.
- הסכמות של בעלי משכנתה, מוטבי הערות או צדדים שלישיים, כאשר הן נדרשות.
- מסמכים מיוחדים הנוגעים לירושה, אפוטרופסות, כינוס נכסים, נאמנות או החלטה שיפוטית.
אי־התאמה קטנה בשם, במספר הזהות, בגוש או בחלק המועבר עלולה להביא לדחיית התיק. יש לבדוק תאימות מלאה בין השטר, הנסח, אישורי המס ושאר המסמכים לפני ההגשה.
איך מגישים בקשה לרישום מכר?
- מפיקים נסח עדכני ובודקים את הבעלות, ההערות, המשכנתאות, העיקולים וההגבלות.
- משלימים את העסקה בהתאם לחוזה ואוספים את אישורי המס והרשות המקומית.
- ממלאים את השטר הרשמי ומוודאים התאמה מלאה בין כל המסמכים.
- מאמתים את החתימות ומצרפים ייפויי כוח, הסכמות ואישורים לפי נסיבות העסקה.
- משלמים את האגרה ומגישים את הבקשה בערוץ המותר בדף השירות, לרבות הגשה מקוונת כאשר היא זמינה ומתאימה.
- עוקבים אחר הטיפול, מתקנים דרישות אם התקבלו, ובסיום מפיקים נסח עדכני לאימות הרישום.
שטר מכר מקוון
רישום פעולות בטאבו ניתן לביצוע באופן מקוון בהתאם למסלול, לזהות המגיש ולאמצעי ההזדהות הנדרשים. הגשה מקוונת אינה מאפשרת לדלג על שטר תקין, אימות חתימות, אישורי מס או הסכמות. יש לפעול לפי ההנחיות העדכניות בדף השירות הממשלתי ולא לפי קובץ ישן שנשמר במחשב.
איך מזמינים שטר מכר ישן מתיק הטאבו?
שטר ישן אינו מופק באמצעות שירות נסח הטאבו. כדי לקבל העתק ממסמכי העסקה ההיסטורית יש להגיש בקשה דרך השירות הרשמי להזמנת מסמכים מתיקי רישום או הסדר מקרקעין. יש לזהות את הלשכה והתיק הרלוונטיים ולפעול לפי דרישות השירות.
העתק שטר ישן עשוי לסייע בבירור מקור הרישום, עסקה היסטורית או מחלוקת, אך הוא אינו מוכיח לבדו מהו מצב הזכויות כיום. לשם כך יש להפיק נסח עדכני ולהצליב אותו עם מסמכי התיק.
שטר מכר במקרקעי ישראל אינו תמיד שטר מכר רגיל
כאשר הזכויות קשורות לרשות מקרקעי ישראל, לחברה משכנת או למרשם שאינו הטאבו, ייתכן שנדרשים טפסים, חתימות ואישורים אחרים. הביטוי „שטר מכר במקרקעי ישראל” משמש גם לטופס ייעודי להקניית בעלות במסלולים של רשות מקרקעי ישראל, ואינו בהכרח הטופס המתאים לעסקת מכר רגילה בין בעל דירה לקונה.
לפני הורדת טופס יש לזהות היכן הזכויות רשומות ומהי הפעולה שמבקשים לבצע. אם הזכות רשומה רק ברמ"י או בחברה משכנת, יש לבדוק את נוהלי אותו גורם ולא להסתפק בשטר המיועד לטאבו.
טעויות נפוצות שמונעות רישום
- שימוש בטופס ישן או שינוי נוסח הטופס הרשמי.
- אי־התאמה בין מספרי הזיהוי או פרטי הגוש, החלקה ותת־החלקה.
- רישום חלק שגוי בזכות המועברת.
- חתימה או אימות שאינם תואמים לדרישות הפעולה.
- אישור מס שאינו מאפשר רישום או אישור עירייה שפג תוקפו.
- התעלמות ממשכנתה, עיקול, הערה או צורך בהסכמת צד שלישי.
- הגשה למסלול שגוי כאשר הזכויות מנוהלות ברמ"י או בחברה משכנת.
