הקטנת מס שבח מתחילה בבדיקת אפשרויות ההפחתה המתאימות לעסקה: הוצאות מותרות בניכוי, זכאות לפטור ובחינת פריסה במקרים המתאימים. מדריך זה מתמקד בבחירת האפשרויות; לאופן החישוב והדוגמה המספרית ראו איך מחשבים מס שבח, ולמכירת דירה נוספת ראו מס שבח בדירה שנייה.
רבים מלקוחותינו המוכרים נכסים מתקשים לעמוד בתשלומי מס השבח הגבוהים. אותם לקוחות זקוקים לכספים שיקבלו ממכירת דירתם ותשלום מס שבח בסך מאות אלפי שקלים מקשה עליהם משמעותית. על כן, חשוב לבדוק מראש אילו דרכים חוקיות עומדות לרשותכם להקטנת מס השבח. רוצים לדעת מהן? המשיכו לקרוא.
כמה מס שבח צריך לשלם בעסקה למכירת מקרקעין?
מוכר מקרקעין שאינו זכאי לפטור ממס שבח, חייב בתשלום מס בשיעור 25% מהשבח שלו בעסקה. השבח מחושב כיתרת שווי המכירה על שווי הרכישה של הדירה. על כן, בפשטות, אם למשל אדם רכש דירה ב-1.5 מיליון שקלים ומכר אותה במחיר של 2.5 מיליון שקלים, השבח שלו בעסקה יעמוד על 1 מיליון שקלים, ובחישוב פשוט (ללא ניכויים והצמדה) הוא יידרש לשלם מס שבח בסך 250 אלף שקלים.
מס שבח גבוה – גזירת גורל?
הדוגמה האחרונה ממחישה כי תשלומי מס השבח עלולים להיות גבוהים למדי, באופן המכביד משמעותית על המוכרים בעסקה. על כן, אנו נפעל להקטנת מס השבח במטרה להקל על לקוחותינו בנטל תשלומי המס שלהם. כעת נציג לכם מספר דרכים אפשריות להקטנת השבח. נציין כי מדובר בחלק מן הדרכים בלבד וכמובן שבאמתחתנו שיטות נוספות להקטנת נטל המס בעסקה.
נקדים ונאמר כי הקטנת מס שבח מחייבת היכרות מעמיקה עם דיני מיסוי מקרקעין ועם מאפייני העסקה שלכם. על כן, מומלץ להתייעץ עם עורך דין העוסק במיסוי מקרקעין, שיבחן את האפשרויות בנסיבות העסקה שלכם.
הקטנת מס שבח – הוצאות מותרות בניכוי
אחת הדרכים המרכזיות בהן אנו מקטינים את חבות מס השבח היא ניצול מקסימלי של ההוצאות המותרות בניכוי מס שבח. נסביר כיצד הדבר נעשה. מטרת מס השבח היא למסות אתכם על הרווח הנקי מהמכירה ולא על ההכנסות שלכם מהמכירה. על כן, לצד שווי הרכישה, המחוקק מתיר למוכרים לנכות משווי המכירה הוצאות שהוצאו עבור הדירה, ובכך להקטין את סך השבח החייב במס. בין ההוצאות המותרות בניכוי ניתן למנות שיפוצים של הדירה, הוצאות עבור נותני שירות כגון עו"ד, מתווך ושמאי, תשלומי מס ששילמתם עבור הדירה ובכלל זאת מס רכישה וכן תיאומים אינפלציוניים ממועד הרכישה של הדירה ועד למועד מכירתה.
נציין כי חובה (!!!) לשמור קבלות וחשבוניות הקשורות לפעולות ההשבחה הנעשות בדירה וכרוכות בהוצאות, משום שאותן ניתן להציג בפני רשויות המס לשם הפחתת הרווח וצמצום המס. בלי הקבלות קשה (אבל לא בלתי אפשרי!) לחסוך את מס השבח. במסגרת שירותינו להקטנת מס שבח למוכרי דירות, אנו בוחנים ומשלבים את ההוצאות המותרות בניכוי עד למקסימום האפשרי על פי חוק, ובכך מקטינים את השבח החייב במס בעסקה.
פריסת מס שבח ופיצולו
לאורך השנים נצבר על הנכס רווח, וניתן להחיל שיטה נוספת להקטנת מס השבח באמצעות פריסתו ופיצולו, במקרים המתאימים. ניתן לפצל את השבח החייב במס בין בני הזוג וכן לפרוס את השבח, לצרכי מס, עד 4 שנים אחורה, ובתנאי שהיה בעל הנכס במשך כל התקופה הזאת.
עבור מי שנותרו להם נקודות זיכוי בלתי מנוצלות ונהנים משיעורי מס נמוכים, פיצול ופריסה של מס השבח יוכלו להיות משתלמים למדי.
זוהי שיטה המתאימה לאלו שנמצאים במדרגות מיסוי נמוכות, ולאלו שזכאים לנקודות זיכוי המקטינות את גובה המס, וככל שמדרגת המס של המוכר בשנות הפריסה נמוכה יותר, כך שיעור המס האפקטיבי על השבח יקטן וההחזר ממס השבח ששולם יהיה גדול יותר. זכאות לפריסה ניתנת בעיקר לאדם פרטי שהוא תושב ישראל, אך יכולה להינתן גם לתושבי חוץ במקרים מסוימים.
ניצול פטורים ממס שבח
לא אחת, לא רק שניתן יהיה להקטין את מס השבח אלא גם להוביל לפטור מלא מתשלום המס. כך, למשל, ביחס למוכרי דירת מגורים יחידה, משפרי דיור, מוכרי דירה שהתקבלה בירושה במקרים מסוימים ועוד. אנו נבחן אם המכירה שלכם יכולה להיות פטורה ממס שבח, ואם הדבר יתאפשר נפעל כדי לממש את זכאותכם לפטור.
עו"ד להקטנת מס שבח אושר אלקיים משרד עורכי דין
מוכרים דירה ורוצים לבדוק את חבות מס השבח? עו"ד אושר אלקיים, משפטן וכלכלן, עוסק בדיני מקרקעין ובמיסוי מקרקעין. ניתן ליצור קשר עם המשרד ולקבוע פגישת ייעוץ ראשונית.
