אם אתם מוכרים קרקע המוחכרת לכם, ייתכן שתידרשו לשלם דמי הסכמה במסגרת המכירה. מהם דמי הסכמה? למי צריך לשלם אותם? מה גובה דמי ההסכמה שיש לשלם בעסקה? במאמר זה נסביר מהם דמי הסכמה, המהווים מושג יסוד במקרקעי ישראל, ונשיב על כל השאלות שהצגנו
מה זה דמי הסכמה?
החלטות מועצת מקרקעי ישראל (ממ"י) קובעות כי העברת זכויות בקרקע מוחכרת כפופה לאישור רשות מקרקעי ישראל (רמ"י). במילים פשוטות? לא יכול סתם למכור קרקע מוחכרת ללא אישור של רמ"י.
החלטות ממ"י קובעות כי עבור נכס לא מהוון לא יינתן אישור להעברת הזכויות, אלא לאחר תשלום דמי הסכמה. על כן, דמי הסכמה מוגדרים בפרק 1 להחלטות מועצת מקרקעי ישראל כך:
"דמי הסכמה" – תשלום שעל החוכר לשלם לרשות עבור עליית ערך הקרקע בנכס לא מהוון בעת בקשה להעברת זכויות.
במילים שלנו- אם הקרקע עלתה בערכה מאז שקיבלתם אותה ולא שילמתם מראש את דמי ההיוון- עכשיו צריך לשתף את רמ"י ב"רווח" הזה.
אם כן, תשלום דמי הסכמה הוא תשלום שתצטרכו לשלם אם לא שילמתם לרמ"י דמי היוון עבור קרקע המוחכרת לכם. כעת, נעמיק בתנאי התשלום ובגובהו.
מתי צריך לשלם דמי הסכמה?
כידוע, רמ"י מנהלת את מרבית המקרקעים בישראל (למעלה מ-90% מהקרקעות! כמעט הכל). רמ"י משווקת קרקעות לציבור ומציעה לרוכשים שתי אפשרויות עיקריות: זכות בעלות או זכות חכירה. כאשר משווקת זכות חכירה, החוכרים יכולים לשלם דמי חכירה שנתיים עבור הקרקע.
לחלופין, וזהו המצב הרווח, החוכרים ישלמו דמי היוון ויקבלו זכות חכירה מלאה בקרקע.
מה זה אומר בפועל? החוכרים ישלמו לרמ"י תשלום קדימה עבור מלוא תקופת החכירה (בדרך כלל 49 שנים), תוך חישוב הסכום לפי שיעור ריבית שנתי של 5%, ובכך יקבלו זכות חכירה מלאה במקרקעין.
זכות החכירה המלאה תאפשר להם לבצע פעולות במקרקעין בפשטות יותר שכן הזכות שלהם בקרקע רחבה.
עם זאת, אין הכרח לשלם את דמי ההיוון מראש (גם אם זה בדרך כלל יותר נוח). במקרים אלו, כאשר בעל זכות החכירה ירצה למכור את הנכס, יהא עליו לשלם דמי הסכמה למנהל.
ככלל, בקרקע עירונית, דמי ההסכמה יעמדו על 1/3 מעליית ערך הקרקע לאורך תקופת החכירה. לדוגמה: קניתם דירה ב600,000 ₪, והיום היא שווה 1,200,000 ₪- עליית הערך היא 600,000 ₪, ואתם תשלמו שליש מזה, כלומר 200,000 ₪. יש לציין כי ככל שבהסכם החכירה נקוב שיעור או סכום אחר לדמי ההסכמה, הוא שיקבע.
מוכר שלא שילם מראש את דמי ההיוון אך אינו מעוניין לשלם כעת דמי הסכמה, יוכל לשלם דמי היוון בסמוך למכירה. החלטות ממ"י מקנות למוכר 90 יום לאחר מועד תשלום דמי ההסכמה לתשלום דמי ההיוון.
על כן, מומלץ להתייעץ עם עורך דין העוסק בהליכים מול רשות מקרקעי ישראל ועם שמאי מקרקעין ולברר איזה תשלום עדיף – תשלום דמי היוון או תשלום דמי הסכמה. דווחו לרשויות ושלמו בהתאם.
מעבר לכך נציין כי בהתאם להוראות סעיף 5.5.12 להחלטות ממ"י, העברת זכויות אגב שינוי ייעוד, פיצול מגרש או שינוי ניצול קרקע – פטורה מתשלום דמי הסכמה! על כן, נכון לתכנן עסקאות מראש ולבדוק אם ניתן ליהנות מהפטור.
שימו לב טוב טוב- הנה הטעות שעולה הכי הרבה כסף! לא אחת אנו נתקלים בעורכי דין שלא מודעים לכך שאת חישוב עליית ערך הקרקע יש לבצע לאחר הצמדת ערכה הראשוני למדד הנוכחי.
מה זה אומר? שאם קניתם דירה לפני 15 שנים ב-500,000 ₪, צריך קודם להצמיד את ה500,000 ₪ למדד של היום (נניח שזה יוצא 800,000 ₪), ורק אז לחשב את עליית הערך. הדבר מפחית כמובן מעליית הערך ומקטין את התשלום- לפעמים בעשרות אלפי שקלים.
כמו כן, אם שילמתם דמי חכירה ראשוניים, תהיו פטורים מתשלום דמי הסכמה על חלק זה במחיר. שימו לב לכך והימנעו מתשלום מיותר.
פטור והנחה בתשלום דמי הסכמה
החלטות ממ"י קובעות שורה של מקרים בהם יינתן פטור מתשלום דמי הסכמה או למצער הנחה בתשלום. כדאי לבדוק אם אתם נכנסים לאחת מהקטגוריות.
בכלל זאת נמנה את האוכלוסיות שלהלן:
- נכה העומד בקריטריונים הקבועים בהחלטות
- עיוור
- בעל עיטור גבורה
- משפחות חללי צה"ל ונפגעי פעולות האיבה
- מוכר מגרש מגורים בן 65 ומעלה / מוכרת בת 60 ומעלה המקבלים הבטחת הכנסה מהביטוח הלאומי
- חוכר שעובר דירה בתוך הבניין – זכאות להנחה בלבד
- ועוד…
דמי הסכמה בנחלה חקלאית
העברת זכויות בנחלה חקלאית במושבים כפופה לתשלום דמי רכישה עבור שטחי המגורים וחכירה מלאה של השטחים החקלאיים בנחלה.
לשם כך, על החוכר לשלם דמי הסכמה על השטח החקלאי. בפשטות, דמי ההסכמה יהיו בגובה שליש מערכה החקלאי של הקרקע. ואולם, פה באמת מדובר בחישוב מורכב ויש להתייעץ עם שמאי ועו"ד מקרקעין קודם לביצוע עסקאות בתחום.
דמי הסכמה – אושר אלקיים ושות' משרד עורכי דין
מוכרים קרקע מוחכרת ורוצים להבין כמה דמי הסכמה תצטרכו לשלם? צריכים עזרה בחישוב הנכון כדי למנוע תשלום יתר? מחפשים עורך דין שמנוסה בתחום דמי ההסכמה?
משרד עורכי דין אושר אלקיים ושות' עוסק בדיני מקרקעין ובעסקאות הכרוכות בדמי הסכמה. אנו בודקים את חישוב דמי ההסכמה (כולל הצמדה וזיכוי בגין תשלומים קודמים), בוחנים זכאות לפטורים ולהנחות ואת הכדאיות של תשלום דמי היוון במקום דמי הסכמה, ומייצגים מול רשות מקרקעי ישראל.
פנו אלינו להתייעצות.
