ועדת חריגים מחיר למשתכן

רכשתם דירה של מחיר למשתכן? מעוניינים למכור את הדירה בטרם עבר תקופת הצינון של 7 שנים ממועד הזכיה או 5 שנים ממועד קבלת טופס 4? במאמר זה תקבלו את כל המידע הרלוונטי בשביל לדעת איך למכור את הדירה שלכם – כחוק!

מהי ועדת החריגים של מחיר למשתכן?

ועדת החריגים של מחיר למשתכן היא ועדה שהוקמה על ידי משרד הבינוי והשיכון וגורמים מקצועיים נוספים מכח החלטת מועצת מקרקעי ישראל שמטרתה לדון באנשים המעוניינים למכור את הדירה אותה רכשו בטרם תקופת איסור המכירה של 5 שנים מקבלת טופס 4 או 7 שנים ממועד הזכיה בדירה.

נכון לחודש פברואר 2023, בתוכנית מחיר למשתכן פורסמו כ-104,000 דירות מגורים, וקיימים 336,460 זכאים שנרשמו לתוכנית לצורך זכייה בהגרלה של מחיר למשתכן/מחיר מטרה. מתוך 104,000 דירות המגורים, ניתן להעריך שחלקם (כ-40,000 על פי הערכות) נמסרו לזוכים עד לחודש זה, כאשר מסירת הדירות החלה בשנת 2018 לערך, ונמשכת ותימשך בשנים הקרובות.

לכן, זה לא סוד שחלק גדול מבין הזוכים בתוכנית יהיו מעוניינים למכור את דירתם בתקופה הקרובה ובשנים הקרובות. חלק מהסיבות יכולות להיות סיבות אישיות לגיטימיות כמו רצון למכור את הדירה ולקחת את הכסף לרכישת דירת מגורים במקום מגוריהם, רצון לסגור חובות עקב משכנתא שעלה וכיוצ"ב.

לעומתם, עם השנים ישנם מספר רב של אנשים שחייבים / צריכים למכור את דירתם נוכח מצבים משפחתיים לא פשוטים בכלל.

בגלל שהמחוקק היה מודע לכך שלפעמים חייהם של אנשים משתנים, הוא קבע כי במקרים מיוחדים ניתן יהיה לפנות לוועדה מיוחדת של משרד הבינוי והשיכון ורשות מקרקעי ישראל על מנת שידונו באפשרות המכירה של אנשים מן השורה.

ההסדרה החוקית של ועדת החריגים היא ההחלטות של רשות מקרקעי ישראל – וניתן למצוא אותה בפרק 4.7 לקובץ רשות מקרקעי ישראל, בדגש על סעיף 4.7.8 (ב) שם נקבע:

"(ג) הרשות ומשרד הבינוי והשיכון יקבעו כללים להעברת זכויות במקרים חריגים לפני תום התקופה האמורה. בכל מקרה לא ניתן יהיה למכור את הדירה בתקופה האמורה ללא קבלת אישור משרד הבינוי והשיכון"

כיום ועדת החריגים מתכנסת אחת לתקופה, ודנה בבקשות שמועלות על ידי מוכרים על פי מספר קריטריונים שהם העמידו לעצמם.

מה הקריטריונים לפניה לועדת חריגים של משרד הבינוי והשיכון?

ועדת החריגים של משרד הבינוי והשיכון תשקול מספר רב של קריטריונים בעת הבקשה, כמו מצבם הכלכלי של המוכרים (הכנסות והוצאות, חסכונות), מצבם האישי של המוכרים (נשואים, פרודים, בן הזוג נפטר), מצבת הנכסים של המוכרים (מספר נכסים) וקריטריונים נוספים – בהתאם למסלול הבקשה שיוגש על ידי המוכרים.

את הבקשות שלכם לביטול האיסור על מכירת דירת מחיר למשתכן תגישו לוועדת החריגים של תוכנית דירה בהנחה. וועדת החריגים תדון בבקשה שלכם וככל שהבקשות יימצאו ענייניות ומוצדקות, הבקשה תתקבל.

משרד הבינוי והשיכון מודע לכך שנסיבות חיים יכולות להשתנות בצורה קיצונית ולהוביל למצב בו החזקת הדירה תהיה אבסורדית ולא סבירה. המצבים בהם מתקבלות בקשות לביטול איסור מכירת דירת מחיר למשתכן, הם המצבים הבאים:

• גירושין
• מוות
• מחלה קשה
• נישואין
• פשיטת רגל
• מצב כלכלי קשה

בכל אחד מהמצבים הללו, תצטרכו לבאר מדוע מכירת הדירה נדרשת ולמה נכון לחרוג עבורכם מהכלל הקבוע בתקנון. במקרים של גירושין או פטירה של אחד מבעלי הדירה, ההנמקה תהיה פשוטה יחסית. גירושין ופטירה דורשים חלוקה מחדש של הרכוש ומצריכים, פעמים רבות, את מכירת הדירה.

בשאר המקרים, ההנמקה יכולה להיות מסובכת יותר. במקרים של מחלות, תצטרכו להוכיח כי הכסף ממכירת הדירה הכרחי לצורך מימון הטיפולים, וכי אין מקורות מימון אחרים שיכולים לסייע.

בנישואין, כאשר בקשתכם תהיה לרשום מחצית מהדירה על שם בן הזוג, הבקשה צפויה להתקבל בקלות יחסית. אולם במקרים אחרים, נניח שאתם עוברים לחו"ל בעקבות הנישואין ומעוניינים למכור את הדירה בארץ, קבלת הבקשה פחות מובנת מאליה.

ייתכנו מצבים בהם פשטתם רגל ואתם זקוקים לכספי המכירה של הדירה לצורך השבת חובות לנושים. במצבים אלו תוכלו להגיש בקשה מנומקת ומפורטת מדוע ברצונכם למכור את דירת המחיר למשתכן שלכם.

כדי להגדיל את הסיכויים שהבקשה תתקבל, מומלץ בהחלט להגיש אותה יחד עם עורך דין מקרקעין. אנו במשרד עו"ד אושר אלקיים מתמחים בהגשת בקשות שכאלו ונוכל להגדיל באופן משמעותי את הסיכויים לקבלת הבקשה שלכם.

פנייה לועדת חריגים של מחיר למשתכן למכירת דירה – מה צריך לצרף? מה חשוב לציין?

בטרם פנייתכם לוועדה, חשוב לדעת ולהכין מראש את מלוא המסמכים הנדרשים לשם התייחסות לבקשה, שכן ללא המסמכים רוב הסיכויים שדין הבקשה להימחק. עתה נחלק את הפרקים הבאים למה צריך לצרף לאיזה בקשה:

פניה לוועדת חריגים של משרד הבינוי והשיכון: העברת זכויות מכירה עקב גירושין

כדי לעלות את בקשתכם לוועדת חריגים, מומלץ לפנות תחילה לעורך דין מחיר למשתכן שיוכל לסייע בניסוח הבקשה באופן מדויק. אל הוועדה ניתן לפנות באמצעות פתיחת טופס בקשה באתר של משרד הבינוי והשיכון בקישור הבא.

אל הבקשה יש לצרף מספר מסמכים כבר במועד הגשתה:

1. הסכם גירושין שקיבל תוקף ע"י בית משפט או גט מבית הדין הרבני – חשוב שההסכם יישא חותמת של העתק נאמן למקור על מנת להוכיח שהבקשה אושרה על ידי בית המשפט או בית הדין באופן סופי.
   *חשוב מאוד לציין כי הוועדה מציינת כי ללא אישור על גירושין בתוקף הוועדה לא תדון בבקשה לאישור העברת הזכויות.
2. צילום ת.ז של הרוכשים, עם עדכון המצב האישי לגרוש/ה בספח של תעודת הזהות.
3. לפניה לוועדת חריגים יש להכין מכתב לוועדה הכולל פירוט סיבת הפניה בצירוף מסמכים התומכים בבקשה כמו:
   1. אישורי העסקה במידה ויש קשר לבקשה
   2. עותק של עמוד ראשון של חוזה הרכישה
   3. העתק מצולם של הדף בהסכם ההתקשרות שמכיל התייחסות לאיסור החל על הקונים למכירת הדירה
   4. היכן הדירה, שם הקבלן, כמה חדרים, מצב מספר הנפשות במשפחה + צילום ת.ז הכולל רישום הילדים עם כתובת מגורים עדכנית.
   5. צילום של אישור המסירה במידה ויש חזקה בדירה.
   6. פרטי התקשרות עם הפונים: מייל ומספר טלפון.
4. כל מסמך נוסף שעשוי לסייע לוועדה

דגש מאוד חשוב שיש לציין הוא שכבר במסגרת הליך הגירושין – יש להתייחס מפורשת לנושא קבלת אישור הוועדה של מחיר למשתכן למכירת הדירה בהסכם הגירושין! כלומר – אם הוחלט בין הצדדים כי אף אחד לא יחזיק בדירה וכי הדירה "תימכר החוצה" ותיערך חלוקת כספים בין בני הזוג – יש להתייחס לכך מפורשות כי המכירה כפופה לאישורה של הוועדה.

אם הוחלט כי אחד מבני הזוג ירכוש את חלקו של השני מהדירה – יש לציין גם זאת מפורשות, וכן לציין את אופן התשלום שיבוצע לרכישת יתר הזכויות בדירה (משכנתא, הון עצמי וכיוצ"ב).

בכל מקרה מומלץ לקבוע גם הוראת מעבר שתקבע כי מה יקרה אם לא יינתן אישור של וועדת החריגים של משרד הבינוי והשיכון. למשל – האם הדירה תימכר על אף הקנס, או שהדירה לא תימכר ותוחזק עד לסיום תקופת הצינון על ידי הצדדים במשותף, וכי תימכר רק לאחר תקופה זו, על מנת להימנע מהטלת קנס של 450,000 ₪ ויותר על המכירה.

פניה לוועדת חריגים של משרד הבינוי והשיכון למכירת דירה עקב מצב כלכלי

לא מעט אנשים שרכשו את דירתם שינו את מצבם לרעה עם השנים. זה יכול להיות עקב רכישת הדירה והשינוי שנוצר במדד תשומות הבניה לאורך השנים. זה יכול להיות עקב שינויי הריבית שהעלו את ההחזר החודשי שנוצר. זה גם יכול לקרות מנסיבות חיצוניות כמו קושי כלכלי שנוצר, או רחמנא ליצלן, פשיטת רגל קרובה או יצירת חובות לצדדים שלישיים.

במצב כאלה אין ברירה אלה לבקש למכור את הדירה מהוועדה למקרים חריגים של משרד הבינוי והשיכון באמצעות פנייה בטופס ייעודי.

כמו בפרק הקודם, הפנייה יכולה להיעשות לבד, אך יש עדיפות ברורה לניסוח מכתב מסודר על ידי עורך דין, שכן הפנייה נעשית בצורה מדויקת, ומעמידה את הנתונים הקיימים באופן שיאפשר

מה חייב לצרף לבקשה?

בדומה לפרק הקודם – חייב לצרף מסמכים תומכים לבקשה. להלן רשימה של המסמכים שצריך.

1. מכתב רשמי המיועד לוועדה המפרט את הסיבות הכלכליות בגינן מבוקש הסעד של מכירת הדירה. מומלץ שהמכתב ינוסח על ידי עורך דין מחיר למשתכן שמנוסה בהכנת מכתבים כאלה.
2. מסמכים התומכים בדרישה למכירה עקב מצב כלכלי. בחלק זה מומלץ לצרף:
   1. עובר ושב של חשבונות הבנק.
   2. דוחות שנתיים של המוכרים (אם הם עצמאיים).
   3. דוח יתרות משכנתא.
   4. הוכחה לעניין הוצאות חודשיות
   5. כל מסמך אחר שיכול לסייע בהוכחה כי המצב הכלכלי מחייב אותכם במכירת הדירה.
   6. אישורי העסקה.
3. לפניה לוועדת חריגים יש להכין מכתב לוועדה הכולל פירוט סיבת הפניה בצירוף מסמכים התומכים בבקשה כמו:
   1. עותק של עמוד ראשון של חוזה הרכישה
   2. העתק מצולם של הדף בהסכם ההתקשרות שמכיל התייחסות לאיסור החל על הקונים למכירת הדירה
   3. היכן הדירה, שם הקבלן, כמה חדרים, מצב מספר הנפשות במשפחה + צילום ת.ז הכולל רישום הילדים עם כתובת מגורים עדכנית.
   4. צילום של אישור המסירה במידה ויש חזקה בדירה.
   5. פרטי התקשרות עם הפונים: מייל ומספר טלפון.
4. כל מסמך נוסף שעשוי לסייע לוועדה

מידע חשוב – ניתן להסתמך על המצב הכלכלי העתידי ולא רק הקיים! אם אתם עומדים בפני מצב כלכלי קשה ו/או צופים שהחזקת הדירה תהא בעייתית – תבקשו למכור! זה לא סוד שהריבית בישראל עלתה בצורה דרסטית משנת 2022 ובשנת 2023 (כולל) – וכיום הריביות עלו ביותר מ-4 % ללווים.

מה שלווה סכומי עתק לרכישת דירה – מוצא את עצמו נאלץ להחזיר מאות ועד אלפי שקלים (גם נתקלנו במצבי קיצון של 6,000 ₪ עלייה אצל לקוחותינו), אין ברירה אלא למכור את הדירה. במקרים אלה – מומלץ להגיש מהר ככל שניתן את הבקשה ולא להמתין. הליך הטיפול בבקשה לא קצר, ולעיתים הנזק המצטבר עשוי להיות גבוהה במיוחד!

מכירת דירה בדירה בהנחה – סיכום

אם קראתם את המאמר עד כאן, אתם כבר יודעים מהן הסיבות העיקריות בגינן ניתן לקבל ביטול של איסור המכירה מוועדת החריגים – גירושין, פטירה, מחלה, נישואין או פשיטת רגל. פעמים רבות, בקשות לביטול לא זוכות ליחס הראוי מהועדה. צוות הועדה שולח סירובים עם נימוקים חלקיים במקרה הטוב ללא כל התייחסות עניינית לעובדות המקרה.

כדי לשפר את הסיכויים לקבלת הבקשה, מומלץ בהחלט להגיש אותה באמצעות עורך דין מקרקעין המתמחה בתחום, בשל שתי סיבות עיקריות. ראשית, עורך הדין ידע כיצד לנסח את הבקשה באופן נכון שישכנע את הוועדה.

שנית, צוות הוועדה יענה יותר ברצינות ובענייניות לבקשה שהוגשה על ידי עורך דין, ביחס לבקשה שהוגשה באופן פרטי. אתם מוזמנים לפנות אל משרדנו, באמצעות הודעת דוא"ל או באמצעות שיחת טלפון הנמצא בעמוד זה, ואנו נשמח לסייע לכם בעת מכירת הדירה.