תקנה 20 לתקנות מס רכישה מעניקה הנחה משמעותית במס רכישה למקבלי דירות במתנה. מתי מי שקיבל דירה במתנה יתחייב במס רכישה? מתי הוא יהיה פטור ממס? באילו מקרים מקבל המתנה יתחייב במס רכישה מופחת, לפי תקנה 20 לתקנות מס רכישה? על שאלות אלו ואחרות נענה במאמר זה.
מס רכישה על דירה במתנה
כלל ידוע הוא שרוכשי דירות מחויבים בתשלום מס רכישה על הדירה שרכשו. המס משולם כאחוז מסוים ממחיר הרכישה של הדירה. אולם חוק מיסוי מקרקעין קובע כי לא רק רוכשי דירות ישלמו מס רכישה, אלא גם מי שקיבלו דירה במתנה יחויבו בתשלום מס רכישה. בעוד שרוכשי דירות ישלמו מס רכישה כאחוז מסוים מהמחיר ששילמו על הדירה וכתלות במספר הדירות וסכום הדירה, מי שקיבלו דירה במתנה ישלמו עליה מס רכישה בהתאם למחיר השוק של הדירה ביום קבלתה במתנה.
בכך, החוק מונע העברת דירות במתנה משיקולי מס ומונע עסקאות פיקטיביות בין אנשים משיקולי תכנון מס. אולם בעוד שקבלת דירה במתנה מצד שלישי חייבת במס רכישה מלא, קבלת דירה במתנה מקרוב תהיה פטורה, לפחות באופן חלקי, ממס רכישה. פטור זה ממס רכישה מוסדר בתקנה 20 ובתקנה 21 לתקנות מס רכישה. תקנה 20 מעניקה פטור חלקי ממס רכישה לדירה שהתקבלה מקרוב. יחד עם זאת הגדרה של קרוב שונה בין חוקים שונים, ועל כן עלינו לתת את הדגש לכך במסגרת ההעברה.
תקנה 20 לתקנות מס רכישה – פטור חלקי למתנה לקרוב
תקנה 20 לתקנות מס רכישה יוצרת מנגנון של פטור חלקי ממס רכישה בהעברת דירה במתנה לקרוב. מפאת חשיבותה של התקנה לענייננו, נביא אותה כאן בלשונה:
"במכירת זכות במקרקעין ללא תמורה מיחיד לקרובו, יהיה מס הרכישה שליש ממס הרכישה הרגיל." (תקנה 20 לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), תשל"ה – 1974). המנגנון אותו יוצרת התקנה הוא של תשלום שליש מס רכישה, בהעברת דירה לקרוב.
למה קבעו בתקנה 20 שליש מס רכישה? למה לא מס רכישה מלא או פטור?
מהסיבה שהעברת דירה בתוך התא המשפחתי היא לאו דווקא עניין של מיסוי, אלא עניין משפחתי. יש רצון אמיתי להקל עם קרובי משפחה, ולהעניק מתנות עוד בשלב החיים, במקום למכור את הדירות ולהעביר את הכסף או להמתין לירושה. זה מנגנון חשוב המאפשר זמינות ומיידיות בעת ביצוע העברות בתוך המשפחה. בנוסף, אם יש מס רכישה רגיל, המס עשוי להיות רועץ לעסקה, ולא יאפשר העברה של נכסים על ידי הרוכשים, שכן יהיה צורך לממן את ההעברה באמצעות סכום חיצוני לעסקה.
מקבל המתנה יצטרך לחשב מהו מס הרכישה הרגיל שהיה עליו לשלם, אילו היה מקבל את הדירה שלא מקרובו. מקבל המתנה ישלם שליש מסכום זה, כך שהוא ייהנה מפטור משני שליש ממס הרכישה. חשוב לשים לב כי מנגנון זה רגיש לנסיבות הייחודיות של העסקה. כך, למשל, יש לבחון האם הדירה היא דירתו היחידה של המוכר או שמא יש לו דירות נוספות. נניח, למשל, כי אדם קיבל דירה במתנה מהוריו. שוויה של הדירה עומד על 1.5 מיליון שקלים.
ככל שהדירה היא דירתו היחידה של מקבל המתנה, הרי שהוא יהיה פטור לחלוטין מתשלום מס רכישה. זאת, מאחר שעד למחיר של 1.9 מיליון שקלים, רוכשי דירה יחידה פטורים ממס רכישה. לכן, מס הרכישה הרגיל של מקבל המתנה עומד על 0 שקלים, וממילא גם שליש ממס הרכישה הרגיל עומד, כמובן, על 0 שקלים. לעומת זאת, בהנחה שמקבל המתנה מחזיק בדירות נוספות, הוא יחויב בתשלום מס רכישה בסך 40 אלף שקלים. שיעור מס הרכישה לדירה שנייה עומד על 8%, מה שאומר שמס הרכישה הרגיל על הדירה הוא 120 אלף שקלים. מקבל המתנה ישלם שליש מסכום זה, דהיינו 40 אלף שקלים.
מי נחשב לקרובו של אדם למס רכישה?
תשומת לב שיש הבדל בין ההגדרה של קרוב למס רכישה ומס שבח. תקנה 20 קובעת כי הנחה זו ניתנת בהעברת זכות ללא תמורה "מיחיד לקרובו". מי נחשב לקרובו של אדם? התשובה לשאלה זו מופיעה בסעיף ההגדרות שבסעיף 1 לתקנות. התקנות מגדירות קרוב ככל אחד מהאנשים הבאים:
- בן זוג
- הורה
- צאצא
- בן זוג של צאצא
- אח ואחות
עם זאת, תקנה 21 מעניקה פטור מלא בהעברת דירה במתנה בין בני זוג המתגוררים יחד. לכן, ככל שמקבל המתנה נמנה על רשימת הקרובים המוצגת והוא אינו בן זוג המתגורר יחד עם מקבל המתנה, הרי שחבות המס תעמוד על 1/3 ממס הרכישה הרגיל. קרוב שאינו נמנה על רשימה זו, יחויב בתשלום מס רכישה מלא.
תקנה 20 לתקנות מס רכישה משרד עו"ד אושר אלקיים
קיבלתם דירה במתנה? רוצים להעביר דירה במתנה מבלי לשלם מס מיותר? פנו אל עו"ד אושר אלקיים וזכו לייעוץ משפטי מהשורה הראשונה בתחום. עו"ד אלקיים מתמחה בדיני המקרקעין ככלל ובמיסוי מקרקעין בפרט. קבעו פגישה עם עורך דין אלקיים וערכו את העסקה בצורה נכונה מבחינה משפטית. עשו כן – וחסכו לעצמכם תשלומי מס מיותרים.
.
