קניית דירה בתמ"א 38 מקנה לרוכשים הזדמנויות יוצאות דופן, אך גם מחייבת נקיטת משנה זהירות. זאת, עקב המאפיינים הייחודיים, הן מהפן העסקי והן מהפן המשפטי, של קניית דירה חדשה בתמ"א 38. מהם המאפיינים הייחודיים של קניית דירה במסגרת תמ"א 38? מהם הדגשים המשפטיים שיש לשים לב אליהם בקניית דירה בתמ"א 38? על שאלות אלו ואחרות נענה במאמר זה.
דירות חדשות בתמ"א 38
כידוע, תמ"א 38 הינה תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. תמ"א 38 היא תוכנית המשתלמת, בראש ובראשונה, באזורי הביקוש. הסיבה לכך היא שהקבלן חוסך לעצמו את עלויות הקרקע ובמקום זאת הוא משקיע בפיתוח הדירות הקיימות והבניין כולו. במסגרת תמ"א 38, הקבלן מחזק את הבניין, מגדיל את הדירות הקיימות ואף בונה דירות חדשות. את אותן דירות חדשות הוא מוכר לצד ג', כלומר לרוכשים חיצוניים שאינם בהכרח בעלי הדירות הקיימים בבניין. מכירת דירות אלו היא אשר מסיבה רווח לקבלן וליזם מפרויקט תמ"א 38.
היתרונות בקניית דירה בתמ"א 38
קניית דירה בתמ"א 38 מזמנת יתרונות משמעותיים. ראשית, היא מאפשרת לקנות דירות חדשות, בבניין מחודש ואלגנטי, באזורי הביקוש שנמצאים במרכז הארץ ובשכונות איכותיות במרכז הארץ. הודות לתמ"א 38 לא תצטרכו לקנות דירה בבניין ישן ולא בטוח, אלא תוכלו לרכוש את דירת חלומותיכם בבניין מחודש ויציב, בעל תשתיות חדישות שיאפשר לכם ליהנות מכלל היתרונות שבדירה חדשה מקבלן.
שנית, במקרים רבים, מחירה של דירה חדשה בתמ"א 38 זול יותר ממחירה של דירה חדשה שלא בתמ"א 38. עם זאת, יתרון המחיר תלוי בנסיבות ספציפיות והוא לא קיים בכל פרויקט ופרויקט של תמ"א 38. רצוי להתייעץ עם גורמי המקצוע הרלוונטיים ולוודא האם אכן קיים יתרון המחיר בדירה בה אתם מעוניינים.
המורכבות בתמ"א 38
לצערנו הרב, לא אחת, פרויקטים של תמ"א 38 יוצאים לדרך אך המלאכה לא מושלמת והיזמים נוטשים את הפרויקט קודם השלמתו. דבר זה יוצר סיכון מיוחד בקניית דירה בתמ"א 38 ומחייב אתכם לנקוט באמצעי הזהירות החיוניים. להלן נפרט אודות אמצעי הזהירות הנחוצים בעת רכישת דירה במסגרת פרויקט תמ"א 38. נתחיל דווקא בדגשים העסקיים ומשם נמשיך אל הדגשים המשפטיים.
יזם, נציגות דיירים ושלב הפרויקט
ישנן ארבע בדיקות חשובות במיוחד שתצטרכו לבצע לפני קניית דירה חדשה בפרויקט תמ"א 38. הבדיקות נוגעות לארבעה נושאים:
- היזם
- הסכם התמ"א
- השלב בו מצוי הפרויקט
- הערבויות של הפרויקט
בדיקת היזם בתמ"א 38
מי שמוציא את פרויקט התמ"א 38 מהכוח אל הפועל, הוא היזם. היזם משיג את הסכמות הדיירים הדרושות, את האישורים העירוניים הנחוצים ואף מתקשר עם קבלן לצורך התחלת עבודות ועל פי רוב גם מפקח עליו. היזם, אם כן, הוא הדמות האמונה על השלמת הפרויקט. כזכור, החשש העיקרי שנשקף לרוכשי דירות בתמ"א 38 הוא אי השלמה של הבנייה במועד סביר. לכן, חשוב מאוד לבדוק מיהו היזם, מהו ניסיונו בתחום ומה מידת המקצועיות שלו. לא פעם בדיקת רקע של היזם על ידי משרדנו העלתה שהאיש שעומד מול הרוכשים הוא שרלטן ורמאי, שמשתמש באנשי קש על מנת לקבל כסף רב ככל שניתן, ולאחר מכן לברוח עם הכסף הזה ולהותיר את הרוכשים ללא כספם.
במקרים רבים נוספים אנו מגלים כי היזמים מבטיחים הבטחות רבות בעל פה, אך יש פער של שמיים וארץ בין מה שאומרים ומה שכתוב, כך שעדיף לא לחתום מאשר לחתום ולגלות זאת מאוחר יותר. ההמלצה החשובה ביותר היא לבדוק את הוותק והניסיון של הקבלן. עדיף להימנע מקבלן שלא מסר או מסר פרויקטים בודדים, שכן קבלנים אלו עשויים לפשוט רגל בקלות יחסית ולהותיר את הרוכשים מול שוקת שבורה.
הסכם התמ"א 38 ונציגות הדיירים
בכל פרויקט תמ"א 38 קיימת נציגות דיירים, האמונה על הקשר אל מול היזם. לכאורה, אתם אינכם עומדים בקשר ישיר אל מול נציגות הדיירים, שכן אתם רוכשים דירה חדשה מהיזם וכמובן שלא מהדיירים הנוכחיים בבניין. ובכל זאת, ישנה חשיבות להיכרות עם נציגות הדיירים. ביכולתה להוביל לזירוז הבנייה, או לחילופין להאטה משמעותית שלה. וודאו כי נציגות הדיירים בפרויקט הינה רצינית ואיכותית וכזו שתוביל להשלמת הפרויקט במהרה.
כך גם נציגות הדיירים יודעת מראש על בעיות בעת ההתקשרות מול היזם ואופן עבודתו, ולעיתים הם עשויים לחשוף מידע שאף אחד לא יכול לקבל בשיחת מסדרון פשוטה ולחסוך לרוכשים בעיות רבות בהמשך.
השלב בו מצוי הפרויקט
לא אחת, יזמים מוכרים דירות חדשות בבניינים בהתבסס על תמ"א 38 שתבוצע בבניין, עוד לפני שהם קיבלו את כלל האישורים הנדרשים לבנייה. לרוב, מחיר הדירה בשלב זה יהיה נמוך משמעותית ממחירה לאחר תחילת הבנייה, מה שיוצר פיתוי ממשי עבור רוכשים לקנות דירות כבר בשלבים מוקדמים אלו. הצרה היא, שבשלב זה, עוד אי אפשר להיות בטוחים כי הפרויקט אכן יצא לפועל ואף יושלם. לכן, עליכם לוודא באיזה שלב תכנוני בדיוק מצוי הפרויקט.
בררו האם התקבלה הסכמה של כלל בעלי הדירות, או אחוז מספיק מהם, לבנייה. כמו כן, וודאו מהו השלב התכנוני בו מצוי היזם. נציין כי קניית דירה על הנייר, עוד קודם להסכמת הדיירים, הינה מסוכנת מאוד, בעוד שרכישת דירה על הנייר כאשר השלבים התכנוניים מתקדמים, היא רכישה סבירה יותר.
ערבויות לפי חוק המכר בפרויקט תמ"א 38
כפי שכבר הבנתם, אחד החששות המשמעותיים ביותר הנוגע לקניית דירה במסגרת תמ"א 38 הוא שהבנייה לא תושלם. החשש הגדול ביותר הוא ממצב בו לא תושלם הבנייה, לאחר שכבר אתם שילמתם ליזם ממיטב כספכם. כדי להימנע ממצב שכזה, נחקק חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה – 1974. חוק זה נועד להבטיח את השקעותיהם של רוכשי דירות ולמנוע מצב בו השקעות הרוכשים יורדות לטמיון.
ליבת החוק מצויה בסעיף 2 לחוק, אשר מציע מספר מנגנונים להבטחת השקעותיהם של רוכשי דירות מקבלנים. מנגנונים אלו רלוונטיים, כמובן, גם לקניית דירה בתמ"א 38. סעיף 2 לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות) קובע כי יזם לא יוכל לגבות יותר מ-7% מהתמורה עבור דירה, אלא אם כן המציא ערבות משמעותית עבור השקעותיהם של רוכשי הדירות בפרויקט. הסעיף מציע ליזם או לקבלן מספר ערובות אופציונאליות, אשר תאפשרנה ליזם לגבות מעבר ל-7% מהמחיר כנגד המצאתן לרוכשי הדירות החדשות. נסקור בקצרה ערובות אלו.
החלופה הראשונה המוצעת בחוק היא חלופת הערבות הבנקאית. הבנק יהיה ערב להשקעות קונה הדירה בתמ"א 38. ככל שבסופו של דבר הפרויקט לא יושלם, הבנק הוא זה אשר יהיה אמון על השבת השקעותיו של הקונה. חשוב להדגיש כי חלופה זו נחשבת לטובה ביותר. רצוי בהחלט ללחוץ על היזם בפרויקט, עד אשר יסכים להמצאת ערובה בנקאית עבורכם ועבור יתר רוכשי הדירות החדשות. חלופה נוספת היא חלופת הביטוח הפרטי. על פי חלופה זו, היזם יוכל לרכוש פוליסות ביטוח אצל אחת מחברות הביטוח הפועלות במשק עבור השקעות הרוכשים. גם חלופה זו נחשבת לטובה, כזאת אשר מבטיחה את השקעותיהם של הרוכשים.
חלופה שלישית המוצעת בחוק היא חלופת שיעבוד הזכויות לטובת קונה דירה בתמ"א 38 או בכל מסגרת אחרת בה נרכשת דירה מקבלן. מדובר בערובה לא רעה מבחינה משפטית, אך הנזילות שלה נמוכה מאוד, ואתם עלולים למצוא את עצמכם, מבחינה מעשית, בלי יכולת לקבל בחזרה את הכספים ששילמתם. הוא הדין באשר לרישום הנכס על שם הרוכש או רישום הערת אזהרה לטובתו. יש בכלים אלו כדי לספק הגנה משפטית משמעותית, אך לא כדי לספק את הכספים חזרה ובמהרה במקרה בו הקבלן והיזם לא ישלימו את עבודתם.
נציין כי השימוש בהערת אזהרה לטובת התחייבות הרוכש הוא האופציה הכי פחות מועדפת, ויחד עם זאת הכי שכיחה. במצבים אלה יש לוודא טוב מאוד ממי קונים דירה על מנת להימנע מרכישת דירה שתביא לאובדן כספי ניכר. אם כן, לסיכום פרק זה, רצוי בהחלט לדרוש מיזם או מקבלן ערבות בנקאית או ערבות השקעות פרטית, במסגרת הבטחת השקעותיהם של רוכשי הדירות. הדברים נכונים ביתר שאת בנסיבות בהן הדירה נרכשה במסגרת תמ"א 38. התייעצו עם עורך דין מקרקעין באשר להבטחת ההשקעה המדויקת עבורכם.
אירוע מס בתמ"א 38
חשוב להדגיש כי קניית דירה בתמ"א 38 יוצרת אירוע מס. המשמעות היא כי תידרשו לשלם מס רכישה בגין העסקה שביצעתם. מומלץ להתייעץ עם עורך דין העוסק במיסוי מקרקעין על השלכות המס בעסקה.
ייעוץ משפטי בקניית דירה בתמ"א 38
מעוניינים לרכוש דירה בפרויקט תמ"א 38? ניתן לפנות לעו"ד אושר אלקיים, משפטן וכלכלן העוסק בדיני מקרקעין ובמיסוי מקרקעין, לבדיקת היזם, ההסכם והערבויות לפני החתימה.
