דירה מקבלן היא החלום של כמעט כל משפחה ישראלית. הישראלים חולמים לקנות דירה, ואם היא יד ראשונה מקבלן – מה טוב. כפי שבוודאי שמעתם, אם תפעלו נכון, תוכלו להתמקח על מחיר הדירה מקבלן ולהוזיל לכם באופן משמעותי עלויות בעסקה. איך להתמקח על מחיר דירה מקבלן? על מה רצוי להתעקש ומתי אפשר לוותר? כל זאת ועוד, בהמשך המאמר.
קניית דירה מקבלן
קניית דירה מקבלן מזמנת לכם הזדמנויות רבות – תוכלו להשפיע על תכנון הדירה, על השטחים המוצמדים לה ואף להיות בטוחים כי סטנדרט הבנייה של הדירה גבוה, חדיש ומתאים לציפיות שלכם. מאז ומתמיד ניתן היה להתמקח עם קבלנים על מחירי הדירות, אך התקופה האחרונה זימנה הזדמנויות יוצאות דופן בתחום. עליית הריבית, לצד האטה בקצב הצמיחה במשק והיחלשות השקל, בעיות עם עובדים מקומיים ועוד יצרו אצל הקבלנים לחצים משמעותיים.
קבלנים רבים התחילו לבנות פרויקטים רבים במימון גבוה, בהתבסס על הריבית הנמוכה, השקל החזק והביקוש הגבוה לנדל"ן בישראל. עליית הריבית באופן מטאורי, היחלשות דרמטית של השקל ופיחות מסוים בביקוש לדירות, במיוחד באזורי הספר של ישראל, סתרו את הנחות העבודה של הקבלנים ואילצו אותם להגיב לשוק. המציאות, מחייבת את הקבלנים להתגמש ומזמנת לכם פתח למו"מ עימם. למידע נוסף אודות: קניית דירה מקבלן, לחצו כאן >>>
קניית דירה מקבלן – על מה להתמקח
הדבר הראשון שחשוב לזכור הוא – התמקחות זה לא רק על מחיר סופי. כמובן שנכון להתמקח על הקבלן גם על המחיר הסופי, אך נציין כעת רשימה קצרה של מרכיבים נוספים בעסקה עליהם רצוי להתמקח:
- מחיר הדירה
- השטחים המוצמדים לדירה
- עיצוב הדירה
- הצמדת המחיר למדד
- מועדי התשלום
- מועד המסירה
- הבטחת השקעות באופן מלא
כפי שניתן לראות בקלות, שלושת המרכיבים הראשונים נוגעים לדירה עצמה, בעוד ששלושת המרכיבים האחרונים נוגעים למרכיבים הפיננסיים שלה. נעמיק בכל אחת מקבוצות אלו בנפרד.
התמקחות על הדירה
לא בנקל קבלנים יורידו מחירים של דירות. רק במצב של אין ברירה, ייאותו קבלנים להוריד מחירים באופן גורף. עם זאת, בעקבות המצב ובשל הלחץ של הקבלנים למכור דירות וליצור לעצמם תזרים מזומנים, הקבלנים ניאותים להעניק תמורות נדיבות יותר לקוני הדירות מקבלנים. במהלך המשא והמתן על הקבלנים, הסכימו למחיר הסופי שהם מציעים לכם. עם זאת, דרשו מהקבלן כי יעלה את סטנדרט הבנייה שלו.
דרשו מטבח איכותי יותר, מקלחת יוקרתית יותר ובמיוחד תשתיות מעולות והטובות ביותר שיש. זאת ועוד, הציגו דרישה להגדלת השטים המוצמדים לדירה שלכם, בשים לב למספר החניות המוצמדות לדירה ולמחסנים המוצמדים לה. הצמדת חנייה נוספת ללא תוספת תשלום, למשל, תהווה הישג משמעותי עבורכם במשא ומתן. לבסוף, בקשו ביצוע שינויים בדירה ללא תוספת תשלום.
שנו את התוכניות המקוריות ועצבו את הדירה כרצונכם ובהתאם לטעם האישי שלכם. בנוסף, במהלך המשא והמתן, התמקחו על המזגנים, המטבח ושאר המיטלטלין אשר מתקין הקבלן בדירה שלכם. כך, תזכו לתמורה גדולה יותר באותו מחיר או במחיר דומה לזה המקורי.
התמקחות על כסף מחיר הדירה מול קבלן
גם התמקחות על כסף לא נוגעת תמיד למחיר הסופי של הדירה. תוכלו להתמקח על הצמדה של מחיר הדירה למדד. על פי רוב, בניית דירה נמשכת מספר שנים. בשנים האחרונות, מדד תשומות הבנייה עולה בצורה ניכרת. ובכל זאת, בשל התקופה המורכבת, קבלנים רבים מוכנים לוותר על ההצמדה למדד של המחיר, לפחות באופן חלקי. ביטול ההצמדה למדד יוכל להוביל לחסכון של עשרות ואף מאות אלפי שקלים מצדכם.
יתר על כן, תוכלו לדרוש דחייה משמעותית של מועדי התשלום. כיום, באמצעות התמקחות פשוטה תוכלו להשיג עסקת "שמונים עשרים" – שלמו עשרים אחוז במועד החתימה ושמונים אחוז עם קבלת הדירה. הדבר יאפשר לכם לדחות את נטילת המשכנתא, להמשיך ליהנות מתשואות על הכספים שלכם ואף לגייס הון רב יותר. ללא הצמדה למדד, עסקת שמונים עשרים שכזו הינה רווח נקי. כאמור, תוכלו להתמקח גם על הבטוחות שתקבלו להשקעותיכם. חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות), מחייב קבלנים להעמיד לכם ערבויות להשקעות שלכם.
עם זאת, ישנן מספר חלופות לבטוחות כאשר הטובה ביותר היא הערבות הבנקאית המלאה. תוכלו להתמקח עם הקבלן על סוג הבטחת ההשקעות שתקבלו ולדאוג כי תומצא לכם ערבות בנקאית מלאה על השקעותיכם בדירה.
התמקחות על המחיר עצמו
גם התמקחות על המחיר הסופי עצמו הינה אפשרי. אם, למשל, ביכולתכם לשלם את מלוא התמורה במהרה, תוכלו להציע לקבלן כי תשלמו לו את מלוא התמורה בקרוב בתמורה להנחה משמעותית. בשל הצורך הדחוף של קבלנים בתזרים מזומנים, ייתכן בהחלט כי הצעה שכזו תתקבל בברכה.
איך להתמקח בפועל עם קבלן על מחיר דירה?
רבים תוהים כיצד להתמקח בפועל עם הקבלן על מחיר הדירה. ציבור רב לא בקיא במיומנות המשא והמתן ולא יודע להתמקח עם קבלן משופשף ומיומן. בשל כך, רצוי להסתייע בשירותיו של עורך דין מקרקעין לשם ניהול המו"מ. עורך הדין יידע מהי דרך ההתמקחות הנכונה עם הקבלן שלכם, וישיג עבורכם את התוצאות הטובות ביותר.
עו"ד אושר אלקיים
מעוניינים לקנות דירה מקבלן? רוצים למקסם את העסקה ולהפיק כמה שיותר מהמו"מ אל מול הקבלן? הסתייעו בשירותי המו"מ של עו"ד אושר אלקיים והתחילו להרוויח בעסקה. עו"ד אושר אלקיים הינו משפטן וכלכלן, המתמחה בדיני המקרקעין וברזי המשא ומתן. פנו אליו לקבלת שירות משפטי אמין ומקצועי, ולייצוג במשא ומתן על פי האינטרסים שלכם.
