דיון מוגן מחיר – הקדמה
אנשים רבים שמגיעים לגיל הזהב מתחילים לחשוב על אלטרנטיבות למגורים שיתאימו לצרכי חייהם המשתנים.
לכן, תחום הדיור המוגן מביא פתרון מעולה – בית הדיור המוגן יספק לדייריו מקום בו הם יוכלו לבלות, להנות ולחוות עולם עשיר של תוכן מבלי לצאת (רחוק) מהבית.
ומה המחיר? זאת השאלה החשובה ביותר!
דיור מוגן מחיר הוא סוגיה שקשה לענות עליה במספר מילים או במספר אחד מחייב. זה משתנה בהתאם לאינספור מאפיינים, בתי דיור מוגן יוקרתיים או פרטיים, מצב משפחתי, מצב רפואי ועוד.
מאמר זה מקיף את מלוא התשלומים האפשריים (כמעט) שיכולים לחול בעת מעבר לדיור מוגן.
אם אתם עומדים בפני מעבר לדיור מוגן – אתם חייבים לקרוא את המאמר מתחילתו ועד סופו – שכן קיים בו מידע יקר ערך שיכול לחסוך עשרות ואף מאות אלפי שקלים בעת כניסה לדיור מוגן!
וכמו תמיד – אם יש שאלות – אתם מוזמנים לפנות אלינו בנייד או במייל ונשמח לסייע.
בברכה,
אושר אלקיים, עו"ד (כלכלן)
דיור מוגן מחיר – כל מה שאתם חייבים לדעת
המחיר של התשלומים 3-1 נקבע על ידי הצדדים במהלך המשא ומתן, והתשלומים הנוספים נקבעים על פי השימוש של הדייר. להמלצות איך להוריד במחיר של דיור מוגן ואיך קראו את המאמר המלא.
דיור מוגן מחיר מורכב מ-4 פרמטרים עיקריים:
- סכום הפיקדון הכספי בדיור מוגן
- אחוז השחיקה בדיור מוגן / דמי ההשתתפות השנתיים בדיור מוגן
- דמי האחזקה החודשיים בדיור מוגן
- תשלומים נוספים בדיור מוגן
כאשר מדברים על דיור מוגן – הדבר הראשון שצריך לשקול ולהבין הוא את המחיר של דיור מוגן איכותי, ועל מימון של דיור מוגן איכותי. דיור מוגן נושא מחיר לא זול . לא זול בכלל. בתי הדיור המוגן הפרטיים בישראל הם רשתות ענק עם מאות עובדים, שמגובות בגב כלכלי עצום של חברות הביטוח או קופות החולים הגדולות בישראל. הן מציעות מספר רב של סניפים בפריסה ארצית, החל מדיור מוגן בחיפה וצפונה, ועד לדיור מוגן בבאר שבע ודרומה מכך.
ומבחינה פרקטית, המחיר של דיור מוגן זול או איכותי לא מורכב רק מסכום הפיקדון הכספי או התשלום החודשי, כמו שרוב האנשים חושבים, אלא ממספר מרכיבים אשר מחייבים התייחסות פרטנית והתכוננות כלכלית נכונה.
פעמים רבות דיירים מוצאים את עצמם מתלוננים שדיור מוגן במחיר שפוי כבר לא קיים, ולא פעם משרדנו נתקל בדיירים של דיור מוגן, אשר לא התכוננו כראוי למגורים בדיור מוגן, ונאלצו ללוות כספים מהבנק או בני משפחה על מנת לעמוד בהוצאות חודשיות שעלולות לחול בדיור מוגן. הוא מורכב מ-4 פרמטרים עיקריים שניתנים לכימות, וכולם משפיעים על המחיר.
נתחיל בהמלצה חשובה:
סודות המקצוע!
חיסכון במחיר של דיור מוגן
כפי שציינו בתחילת המאמר, המחיר של דיור מוגן מורכב מארבעה פרמטרים עיקריים: (1) סכום הפיקדון הכספי; (2) אחוז השחיקה בדיור מוגן / דמי ההשתתפות השנתיים בדיור מוגן ; (3) דמי האחזקה החודשיים בדיור מוגן; (4) תשלומים נוספים.
כל אחד מהתשלומים לעיל ולהלן מחייב הוצאה כספית חד פעמית (סכום הפיקדון) או מתמשכת, שסכומם גבוה במיוחד.
חיסכון בכל אחד מן הפרמטרים – מוביל באופן ודאי לחיסכון במחיר של דיור מוגן! ונפרט:
- אם הפחתתם את סכום הפיקדון הכספי – הרי שהפחתתם בהכרח את המחיר אותו תשלמו לבית הדיור המוגן.
- אם הפחתתם את אחוז השחיקה – הרי שבסוף תקופת השחיקה ישאר בידכם (או בידי היורשים) יותר כסף בפיקדון.
- אם הפחתתם את דמי האחזקה החודשיים, הרי שמדי חודש תחסכו סכום שיצטבר לסכום משמעותי במיוחד במרוצת השנים.
- למגורים בדיור מוגן יש הרבה מאוד תשלומים נוספים – והרי שחיסכון בכולם, או בחלקם, יהווה חסכון מצטבר שעשוי להגיע לעשרות ומאות אלפי שקלים עם השנים.
אם אתם רוצים לדעת איך להתמקח על המחיר בדיור מוגן – תקראו את כל הפרקים מטה אשר יכילו סודות מקצועיים והמלצות נוספות שבעזרתן ניתן להפחית את המחיר של דיור מוגן.
פיקדון לדיור מוגן מחיר
פיקדון לדיור מוגן הוא סכום כסף שנע בין 400,000 ₪ ועד 2,000,000 ₪ ומעלה, אשר הדייר נדרש להפקיד בידי בית הדיור המוגן, בהתאם למאפייניו האישיים (זוג/יחיד, גיל, מצב בריאותי) ובהתאם למאפייני הדיור המוגן (מיקום גיאוגרפי, יוקרתי/בסיסי, גודל הדירה ועוד). סכום זה משמש לתשלום חלקי של הדייר, וכבטוחה לתשלומים שיבצע הדייר במקרה בו לא יוכל לשלם את תשלומיו החודשיים בזמן.
אחד הפרמטרים החשובים והמשמעותיים ביותר בדיור מוגן פרטי מחיר הוא הפיקדון הכספי לדיור מוגן שנדרשים הדיירים להפקיד בטרם כניסתם לבית הדיור המוגן הפרטי.
יש הרבה מאוד שמועות ומידע מוטעה בנוגע לפיקדון הכספי. בפרק זה אנחנו נעשה סדר בכל מה שחייב לדעת על פיקדון כספי בדיור מוגן לגיל הזהב – ואיך ניתן להתמקח ולקבל הנחה בפיקדון כספי בעת כניסתכם לבית הדיור המוגן של בחירתכם.
הפיקדון שמופקד לצורך כניסת הדייר לדיור מוגן אמור להיות מופקד בטרם כניסתו של הדייר לבית הדיור המוגן, אך לעיתים הוא יכול להיות משולם במספר תשלום, וזאת אם יש סיבה מספקת לתשלום עתידי שלו, ואם זה הוסכם על הצדדים בהסכם לדיור מוגן.
לקריאה נוספת על פיקדון לדיור מוגן – אתם מוזמנים לקרוא עוד במאמר נפרד אשר מוקדש כולו לנושא כאן:
פיקדון בדיור מוגן מהווה את אחד ממרכיבי התשלום הנפוצים ביותר מדמי השהות בדיור מוגן. מדובר בסכום חד פעמי אותו מפקידים עם כניסת הדייר לבית הדיור
איך לחסוך בפיקדון לדיור מוגן יוקרתי?
חיסכון בפיקדון לדיור מוגן זה לא מיתוס – זה אפשרי וייתכן אם עושים את זה נכון. לאור ניסיוננו הרב בליווי דיירים לדיור מוגן, אספנו מספר רב של המלצות ושיטות שיכולות להוריד את הסכום של הפיקדון בדיור מוגן.
לאור העובדה שחלק מהשיטות והדרכים לחיסכון בדיור מוגן הם פרי ניסיון רב שנים, אשר עשויים לחסוך עשרות ומאות אלפי שקלים בפיקדון לדיור מוגן, רובן יינתנו ללקוחות המשרד במסגרת הליווי המשפטי.
יחד עם זאת, בפרק זה ניתן שתי דוגמאות בלבד לחיסכון בפיקדון לדיור מוגן, שיכולות לחסוך אף הן סכום נכבד בפיקדון לדיור מוגן:
לבקש להפחית את סכום הפיקדון לדיור מוגן
לפעמים התשובה הפשוטה ביותר היא גם הברורה ביותר – צריך פשוט לבקש. הרבה מאוד דיירים פשוט מפחדים לבקש מחשש שישמעו או ייתפסו כ"קמצנים" או כ"נודניקים" אך לא כך הדבר.
בתי הדיור המוגן יודעים שאתם הולכים לבקש הנחה, ומוכנים מראש למשא ומתן על סכום הפיקדון. על כן לבקש להפחיתו משמע לנצל מה שבכל מקרה היו מוכנים לתת לכם.
אל תדאגו – הם רוצים אותכם כדיירים לא פחות (ואולי יותר) ממה שאתם רוצים להיות דיירים אצלם, והם יהיו מוכנים להתגמש אם הם ידעו שאתם רציניים במעבר אליהם.
לבקש הנחה מוקדם ככל שניתן
זה נשמע דומה לסעיף הקודם – אבל הוא שונה משמעותית.
הרבה פעמים אנשים לא מתווכים ומבקשים הנחה בשלב הנכון. השלב הנכון ביותר לבקש את ההנחה הוא בטרם חתימה וקבלת מסמך גילוי.
חשוב לציין – לאחר חתימה על מסמך הגילוי – בית הדיור המוגן יהיה הרבה פחות נכון להעניק הנחה בסכום הפיקדון.
הסיבה לכך היא מתחום הכלכלה ההתנהגותית – ומדובר בעצם ב"עיגון" של המחיר. העיגון מאפשר לצדדים להבין את מרחב הפעילות של המשא ומתן, ומשמש כעוגן להתנהלות סביב המחיר לדיור מוגן.
לכן, מומלץ לבקש את ההנחה באופן ישיר ומפורש – מוקדם ככל שניתן, ובסכום גדול ככל שניתן.
סיפור אמיתי
חסכון של 200,000 ₪ בפיקדון – סיפור אמיתי
בשנת 2022 הגיע למשרדנו זוג (צעיר בנפשו) שהיו מעוניינים לעבור לדיור מוגן יוקרתי באיזור ראשון לציון.
הזוג היו ''נעולים'' על דיור מוגן ספציפי, לשם חבריהם נכנסו לפני כשנה, ולא רצו מקום אחר.
כמובן שהטעות המרכזית הייתה לגלות זאת לאנשי המכירות של הדיור המוגן – שכן לאחר שגילו זאת הם ידעו שהביקוש הוא קשיח וסופי, ועל כן הם יכולים לדרוש סכומים כאוות נפשם, ובקושי להתמקח ולתת הנחה במחיר לדיור מוגן.
הם פנו למשרדנו לצורך ביצוע המשא ומתן המשפטי, וגילו לנו שהם משלמים משמעותית יותר מחבריהם.
בעזרת הכוונה נכונה, ניסיון רב והרבה חוצפה (בריאה כמובן), הצלחנו להוריד את הפיקדון של בית הדיור המוגן הספציפי בכ-200,000 ₪!!!!
כמובן שהזוג היה מרוצה במיוחד מהתוצאה, ומצא את עצמו חוסך 200,000 ₪ שישמשו אותם לצורך חייהם בבית הדיור המוגן.
אחוז השחיקה בדיור מוגן / דמי ההשתתפות השנתיים בדיור מוגן מחיר
אחוז השחיקה בדיור מוגן (הידוע בשמות נוספים כמו דמי ההשתתפות השנתיים או אחוז הגירעון השנתי), הינו סכום כספי של מספר אחוזים שנקבע בין הצדדים (בין 2% ועד 7%) שמופחת מדי שנה מהפיקדון ונועד להוות תשלום נוסף עבור השהות בבית הדיור המוגן.
אם התשלום המשמעותי הראשון לדיור מוגן הוא הפקדת דמי הפיקדון לדיור מוגן במחיר , שעלותו נאמדת במאות אלפי ו/או מיליוני שקלים, הרי שאופן ההפחתה נקבע על בסיס אחוז השחיקה והיא תמונת המראה המשלימה של הפיקדון.
המטרה של השחיקה בפיקדון היא להוות תשלום נוסף ומשלים של הדייר לבית הדיור המוגן, באופן שנפרס על פני מספר רב של שנים (לרוב תקופת השחיקה היא בין 7 ועד 15 שנים).
אחוז הפיקדון נקבע במהלך המשא ומתן בין הצדדים, וניתן להתמקח עליו באופן שעשוי לחסוך מאות אלפי שקלים לאורך שנות המגורים בבית הדיור.
לקריאה נוספת על אחוז השחיקה בדיור מוגן אתם מוזמנים לקרוא עוד במאמר הבא.
בני הגיל השלישי שמעוניינים לעבור לסביבת מגורים נוחה, בטוחה ונעימה יותר, מוצאים בבתי הדיור המוגן את כל הפתרונות שחיפשו. אלא שכנגד הבטחת דירה במקום יש לשלם
איך לחסוך באחוז השחיקה בדיור מוגן
אחוז השחיקה מהווה את אחד הפרמטרים המשמעותיים, אם לא המשמעותי ביותר, שבו ניתן לחסוך בתשלום של דיור מוגן מחיר.
דוגמה מספרית – המשמעות של 3.5% (אחוז ממוצע) בשנה, בתוספת מע"מ והצמדה למדד, בפיקדון של 1,000,000 ₪ הוא שחיקה של כ-43,000 ₪ מדי שנה מהפיקדון. הפחתת אחוז אחד משחיקת הפיקדון תחסוך מדי שנה כ-15,000 ₪, ובתקופה של 15 שנה מעל 180,000 ₪!
אחוז השחיקה בדיור מוגן אינו גזרה משמיים. בעזרת הבנה של המנגנון, וניצול מספר פרצות מחשבתיות ודרישה נכונה, אפשר להפחית באופן משמעותי את התשלומים עבור השחיקה. ולשאלה החשובה – איך מתמקחים ומה מבקשים? להלן שתי שיטות (מתוך מספר שיטות שגילינו עם השנים) שמומלץ להשתמש בהם להפחתת התשלום בדיור מוגן:
תבקשו הנחה באחוז השחיקה בדיור מוגן
כמו בפרק הקודם, גם כאן ההמלצה המרכזית היא פשוט לבקש. בתי הדיור המוגן נוקטים מראש באחוז שחיקה גבוה יותר, מתוך כוונה להפחית אותו בהליך המשא ומתן.
המשמעות של הבקשה היא פשוטה – אומנם אתם מבקשים הפחתה של אחוז קטן יחסית (גם 0.1%) – אבל הסכום המצרפי עולה משמעותית עם השנים נוכח ההצמדה למדד והמע"מ.
לכן תמיד מומלץ לבקש. יחד עם הבקשה תציינו שזה מאוד חשוב לכם כי מדובר בסכום הכסף האחרון שיש לכם ואתם נותנים להם. תנסו תמיד להוציא עוד – זה ישתלם לכם.
וגם כאן ההמלצה היא לבקש בטרם חתימת מסמך הגילוי – שכן לאחריו יש עיגון וההתמקחות תהיה קשה בהרבה.
תבקשו הפחתה של תקופת השחיקה לפיקדון של דיור מוגן
בתי הדיור המוגן היוקרתיים קובעים מנגנון פנימי לשחיקת הפיקדון שמבוסס על מספר שנים ואחוז פיקדון. זה תחשיב פנימי שבו הם מעריכים את אורך החיים הצפוי של דיירים, ובכמה משתלם להם לבקש את הפיקדון, ולכמה זמן לשחוק אותו. לפעמים משתלם לא לבקש להפחית את הריבית, אלא לבקש להפחית את תקופת השחיקה!
תקופת השחיקה משתנה ונקבעת בהתאם להסכם בין הצדדים, והיא תקופה שנעה בין 7 ועד 15 שנים. ככל שהתקופה ארוכה יותר – כך אחוז הפיקדון יהיה נמוך יותר, שכן הוא נשחק לאורך השנים.
אם קבעו לכן שחיקה למשך 12 שנים – תבקשו 9, ותתפשרו על 10. יכול להיות שהאחוז יעלה במקצת, אבל באופן מצרפי הסכום שישחק יהיה נמוך יותר.
סודות המקצוע!
חשוב לא רק לבקש – אלא גם לחשב
תפקידכם לבחון האם ההפחתה בתקופה, יחד עם עליית האחוז, תהיה משתלמת יותר בטווח הארוך. חשוב גם להתאים זאת לאופן חייכם, ולאופן המימון לאורך השנים.
אנו ממליצים לערוך את החישוב באופן ממוחשב (טבלת אקסל) ולבחון האם ההנחה משתלמת. אם אינכם יודעים לעשות זאת, תוכלו לפנות אלינו ונשמח לסייע באמצעות טבלה שמשרדנו הכין בנושא.
לסיכום, חיסכון באחוז השחיקה הוא בר השגה ורצוי. אפשר לעשות זאת בצורה נכונה וחכמה, באופן שתחסוך לכם עשרות אלפי שקלים. להמלצות והכוונה נכונה, אתם מוזמנים לפנות אלינו כדי לקבל המלצות והכוונה נכונה לחיסכון באחוז השחיקה של דיור מוגן.
דמי האחזקה בדיור מוגן מחיר
התשלום עבור דמי האחזקה, הידוע בכינויים נוספים כמו "התשלום השוטף" או "דמי השכירות החודשיים", הוא סכום כסף אותו משלם הדייר בדיור מוגן עבור סל שירותים קבועים שניתנים לו מתוקף שהותו בבית הדיור המוגן, ומעוגנים בהסכם הדיור המוגן.
אם עד עכשיו התעסקנו בתשלומים "הוניים" שמופקדים על ידי בני הזוג במעמד חתימת ההסכם (הפיקדון) ומופחתים באופן קבוע מדי שנה (השחיקה), הרי בדיור מוגן יש תשלום אחד פירותי וקבוע, שדיירים בדיור מוגן חייבים לשלם – וזהו תשלום דמי האחזקה החודשיים או דמי השכירות החודשיים.
דמי האחזקה נדרשים לשם העמדת סל שלם של שירותים שניתנים על ידי בית הדיור המוגן לדיירים בו. כך למשל, שירותי ניקיון, שירותי אבטחה, חדר הכושר, חוגים, ארוחת שבת ועוד.
משרדנו מצא שהתשלום עבור דמי האחזקה נעים בין 5,000 ₪ ובין 22,000 ₪ מדי חודש, בלי קשר לתלות בין צריכת השירותים ובין תשלומם. כלומר מדובר בחיוב קבוע ולא משתנה, שעשוי רק לעלות.
להמשך קריאה על דמי האחזקה בדיור מוגן – אתם מוזמנים לקרוא עוד במאמר שלנו בנושא.
אם אתם עומדים בפני מגורים בבית דיור מוגן בשנת 2022 – ברכותינו! אתם עומדים לעבור למגורים בבתי דיור חדשניים, יוקרתיים ואיכותיים שיאפשרו את המשך חייכם
אז איך אפשר לחסוך בתשלום דמי האחזקה – להלן שתיים מבין השיטות שמצאנו:
לבקש הנחה בתשלום דמי האחזקה על בסיס הכנסה צפויה
כמו בשני הפרקים הקודמים, גם כאן יש חשיבות רבה להתמודדות עם דמי האחזקה החודשיים בצורה נבונה. בעת הגעתכם לפגישות הראשונות ישאלו אותכם על הכנסות קבועות וחודשיות שיש לכם (דמי שכירות של דירות, פנסיה, תמלוגים, דיבידנדים, משכורות ועוד).
אם תציגו את עצמכם כבעלי אמידות כלכלית איתנה במיוחד, ותחשפו את התמונה המלאה, בית הדיור המוגן יעלה את דמי האחזקה מכיוון והוא יודע שיש לכם מאיפה לשלם.
ההמלצה שלנו היא להציג את מרבית ההכנסות החודשיות – אך לא את כולן. המטרה שלכם היא שלא ינסו "לסגור לכם את המסגרת" של ההכנסות, ולהשאיר הכנסה חודשית פנויה מדי חודש לצורך תשלומים לא מתוכננים, ועליות מחיר שיחולו מהצמדה למדד ועליות נוספות בתשלומים נוספים.
לברר כמה דיירים אחרים משלמים בדיור מוגן
זה ישמע אבסורד ומוכר, אבל הרבה פעמים אנחנו מתביישים לשאול שאלות כספיות הרות גורל אנשים דומים לנו. זה בסיסי כמו לשאול את חברינו לעבודה כמה הם מרוויחים, ואז לגלות בדיעבד שיש מישהו שמקבל 50% יותר על אותה עבודה באותו ותק – רק כי הוא ביקש ואתם לא.
במקרה של דיור מוגן – מדובר בטעות קריטית. בעת הביקור שלכם בבית הדיור המוגן, עליכם לשאול מספר אנשים שם לגבי מתי הם נכנסו לבית הדיור המוגן, מה התשלום החודשי שלהם, מה הפיקדון וכו'.
אל תתביישו – מדובר במידע יקר ערך על דיור מוגן שכדאי לכם לשאול עליו.
חשוב לציין – בית הדיור המוגן לעולם לא יעניק לכם את המידע בעצמו, ויספר לכם שהמחיר שלכם הוא "מחיר מיוחד" ו-"מחיר רק בשבילכם". אל תאמינו לזה! זה נועד בשביל לחסוך בשאלות ותשובות ולנסות למנוע ממכם לקבל הנחה.
זהירות מוקש!
עלייה בדמי האחזקה בדיור מוגן
הרבה דיירים נכנסים לדיור מוגן כאשר הם מוכנים לתשלומים הידועים במועד חתימת ההסכם ותו לא.
עליכם להתכונן לעליית מחירים שעלולה לחול כל שנה בתשלומים החודשיים עבור דמי האחזקה.
בכל הסכם דיור מוגן יש מנגנון שקובע עליית מחירים אפשרית כתוצאה מהצמדה למדד המחירים לצרכן, וכתוצאה מעלייה בעלויות התפעול של בית הדיור המוגן.
וכאן נגלה נתון שלא ידוע לכולם – אין הגבלה חוקית לעליית המחירים נוכח עלויות התפעול, ולא פעם בתי דיור מוגן מנצלים פרצה זאת להעלאה אגרסיבית של דמי האחזקה, לעיתים גם מעבר לעליות המדד.
וגם למדד יש חלק באשמה – זה לא סוד שהמדד (כמעט) תמיד עולה, ועל כן עליית מדד של 3% מדי שנה, תוביל לתשלום של כ-16% יותר בתשלום החודשי לאחר 5 שנים – כלומר תשלום חודשי של 10,000 ₪ יעלה לכ-11,600 ₪ לאחר 5 שנים מדי חודש.
לסיכום, דמי האחזקה הוא מנגנון שנועד לתשלום חודשי עבור פעילויות ושירותים שיעניקו לכם בדיור המוגן. אנו ממליצים לנסות ולחסוך כמה שאפשר על ידי קצת חוצפה והצגת נתונים נכונה.
תשלומים נוספים בדיור מוגן מחיר
מגורים בבית דיור מוגן מחייבים תשלומים נוספים שנעים בין מאות לאלפי שקלים מדי חודש, כתלות בין דרישת הדייר ורצונותיו, ובין המחירים אותם דורש בית הדיור המוגן.
חלק מהתשלומים הנוספים הינם חובה, וחלקם רשות, אך גם תשלומי הרשות עשויים להפוך לחובה – תשומת לב נדרשת.
אם תשאלו את בית הדיור המוגן – הוא לא יגלה לכם. הוא פשוט יציין את התשלומים שצוינו לעיל, ולא יפרט על התשלומים הנוספים. אם ממש תתעקשו – הם יגידו שהכל יהיה רשום בהסכם של הדיור המוגן, במחירון השירותים וכד'.
לא פעם דיירים בבתי דיור מוגן פונים אלינו בשאלה האם יש תשלומים נוספים שחשוב לשים אליהם לב, ומה העלות המוערכת שלהם. הפרק זה אנחנו נפרט את מרבית התשלומים הנוספים בדיור מוגן, יחד עם מספר המלצות כיצד לחסוך בהם בעת הליך המשא ומתן.
וחשוב להזכיר – את מרבית התשלומים יש לקבוע בעת הליך המשא ומתן, ואם לא תבקשו לא תקבלו הנחה. אם אחד מהתשלומים יהיה רלוונטי עבורכם – אתם צריכים לבקש להפחיתו בזמן. לאחר החתימה, בית הדיור ימאן מלהפחית את התשלום, שכן אז אתם בגדר קהל שבוי.
דמי טיפול / עלות משווק בדיור מוגן
תמיד כדאי לקרוא את האותיות הקטנות – שם מסתתר כסף גדול!
אחד הסעיפים שקיים כמעט בכל הסכם ובכל מסמך גילוי לבית דיור מוגן – הוא תשלום נוסף עבור רכיב שנקרא בשם " דמי טיפול בדיור מוגן " או " עלות שיווק בדיור מוגן ".
מה זה אומר דמי שיווק בדיור מוגן?
בית הדיור המוגן מעוניין לגבות סכום נוסף עבור התפעול הנדרש לשם כניסתכם ליחידה. מעיין " דמי תיווך " אשר עשויים לשמש כבונוס לאנשי המכירות של הדיור המוגן ומערך השיווק בגין הצלחה במשימה של לגייס דיירים חדשים.
אם תשאלו את בית הדיור המוגן למה הוא גובה מחיר עבור שיווק או טיפול – הוא ינסה לסווג את זה כתשלום מסוג אחר, תשלום לגורם צד שלישי וכל מיני תשובות אחרות.
תדעו בסוף שמדובר בתשלום שמתווסף למחיר של דיור מוגן שהם מבקשים מכם – כי הם יכולים לבקש, וכי כנראה לא תשימו לב אליו.
ונדגיש – סכום זה נע בין 5,000 ₪ ועד ל-1.5% משווי היחידה (בתוספת מע"מ) – מה שיכול להוות סכום של כ-50,000 ₪ במעמד החתימה!
סיפור אמיתי שלנו
באחת מבתי הדיור המוגן ביקשו דמי טיפול של כ-1% בתוספת מע"מ עבור דמי הטיפול (סכום של כ-30,000 ₪).
בעת הליך המשא ומתן, הנחנו את הדיירים לפעול בצורה מסוימת על מנת שבית הדיור יוותר על התשלום, ובסוף התהליך בית הדיור אכן הסכים לבקשה והוריד לגמרי את התשלום עבור דמי השיווק. בני הזוג המרוצים חסכו בכך כ-30,000 ₪ בבת אחת!
לכן המסקנה היא – תילחמו בסעיף הזה עוד לפני חתימה על מסמך הגילוי. תבקשו שיסבירו את ההיגיון, ואז תתנגדו אל ההיגיון. תבקשו להוריד אותו לגמרי. אם לא הסכימו, תבקשו הנחה משמעותית. במקרים רבים תקבלו.
תשלום עבור מטפל בדיור מוגן מחיר
לצערנו הגיל עושה את שלו. עם הזמן אתם עשויים להזדקק למטפל צמוד, אשר יסייע לכם במגוון פעולות הנדרשות ביום יום. מגורי מטפל ביחידה הוא פרק נפרד בהסכם לדיור מוגן, אשר מחייב קריאה מעמיקה, והתכוננות מראש למצב בו תצטרכו מטפל.
זהירות מוקש!
ונזהיר ממוקש אפשרי – לא בכל יחידה תהיה אפשרות להלין מטפל. אנו ממליצים לבקש ולאשר מראש עם בית הדיור המוגן היחידה הנבחרת תאפשר מגורי מטפל בעת הצורך!
במקרה של הבאת מטפל, יהיה עליכם להתכונן לתשלום כפול – התשלום הראשון הוא עבור שכרו של המטפל עצמו. תשלום זה ייקבע על ידכם אל מול החברה בה יועסק המטפל, ויהיה עליכם להתמודד עם ההחזר מביטוח לאומי (אם תהיו זכאים לכך).
התשלום השני הוא לבית הדיור המוגן עבור האפשרות להלין מטפל בבית הדיור המוגן. המחיר בבית דיור מוגן עבור הלנת מטפל נע בין 500 ₪ ועד 2,000 ₪ מדי חודש. עשויים להיות תשלומים נוספים כתוצאה מהתאמת היחידה למגורי המטפל.
חשוב מאוד להיות ערים לנושא זה כי לא פעם נתקלנו בדיירים מאוכזבים שגילו לתדהמתם שאם הם ירצו להלין מטפל בחדרם, יהיה עליהם לעבור יחידה – מה שמחייב תשלום משמעותי לדמי הפיקדון ואי כדאיות כלכלית הלכה למעשה.
מע"מ בגין ריבית רעיונית בדיור מוגן
אחד מהנושאים הבעייתיים ביותר מבחינה כלכלית ומשפטית להבנה היא תשלום עבור מע"מ של הריבית הרעיונית בפיקדון של דיור מוגן. לאור חשיבותו ומורכבותו של נושא זה, הכנו מאמר נפרד על ריבית רעיונית בדיור מוגן – אתם מוזמנים לקרוא עוד במאמר הבא:
בקמעה נסביר – מדובר בתשלום מע"מ עבור הרווח שנוצר לבתי הדיור המוגן מתוקף החזקת הפיקדון, ומכיוון שיש לבית הדיור רווחים, הרי שרשות המיסים מבקשת תשלום מע"מ, ואלה מגולגלים ישירות לדיירים.
בנוסף למאמר המפורט, חשוב לנו להציע מספר נקודות משפטיות שמומלץ לתת להם תשומת לב ביחס למע"מ שיכולות לחסוך כסף רב.
דרך ראשונה לחסוך במע"מ בגין ריבית – היא לבקש לבטל את הריבית באופן כולל. לעיתים בתי דיור מוגן (גם בתי דיור מוגן גדולים ואיכותיים, וגם קטנים ובוטיקיים), עשויים להסכים לוותר על תשלום זה אם יראו שיש אפשרות לחתום על הסכם.
דרך שנייה לחסוך במע"מ בגין ריבית – בחלק מבתי הדיור המוגן ישנם מסלולים ללא פיקדון, ורק עם תשלום חודשי. במקרים אלה – אין ולא יהיה תשלום עבור מע"מ בגין הריבית הרעיונית.
עוד אנחנו ממליצים לבקש לקבל את סכום המע"מ הצפוי בהתאם לתשלומים מע"מ שבוצעו בשנים האחרונות מבית הדיור המוגן כדי להבין ולהתכונן כראוי לתשלום זה.
חניה בדיור מוגן
מכירים את הזמן המיותר שאנו מבזבזים בלחפש חניה ברחוב? בחניון? בדיור מוגן זה עשוי להיות זהה, ואף קשה מכך. בתי הדיור המוגן היוקרתיים והפשוטים, נוהגים לכלול מספר חניות קטן יחסית ביחס לכמות היחידות. על פי רוב, מספר החניות יהיה קטן ממספר היחידות, כך שלא לכולם תהיה חניה בטוחה.
בנוסף, חלק מבתי הדיור המוגן לא מאפשרים השכרת חניה כלל, ומאפשרים חניה חופשית בשטחי החניון. דבר זה מהווה בעיה משמעותית, שכן לעיתים קרובות דיירים מחנים את רכבם לתקופה ארוכה בחניון מבלי להזיז אותו, מה שגורע בפועל את השימוש במספר לא מבוטל של חניות.
יחד עם זאת, חלק מבתי הדיור המוגן נוהגים להשכיר חניה פרטית בדיור מוגן (על בסיס מקום פנוי), תוך הוספת תשלום חודשי קבוע שנע בין 300 ל- 1,0000 ₪ מדי חודש.
אם יש בידכם רכב, ואתם נוהגים להשתמש בו באופן מתמשך, מומלץ לשקול לשכור חניה פרטית מאת בית הדיור המוגן, כך שדיירים אחרים לא יוכלו להשתמש בה.
והמלצה אחרונה איך לחסוך – תבקשו לקבל את זה כחלק מהתשלום החודשי. לעיתים בתי דיור יהיו מוכנים "לספוג" את החניה אם יידעו שזה יסייע בלסגור את העסקה.
מחסן בדיור מוגן
רוב הדיירים בדיור מוגן מגיעים מבתים גדולים בהרבה (דירות 3-5 חדרים) ומתחייבים לגור בדירת 2 חדרים בלבד. כמובן שגם אם תאהבו נורא את המקרר, ותרצו לקחת את הארון – לא בטוח שאפשר כלל לקחת אותם, ויהיה עליכם לבחור מה להשאיר, למכור, או לתת לילדים. דבר זה מחייב קיצוץ מסיבי בכמות הציוד, הריהוט והביגוד שאתם תקחו איתכם לבית הדיור המוגן.
בחלק מבתי הדיור המוגן היוקרתיים והחדשים, יש אפשרות לשכור מחסן לאחסון ציוד. המחסן יהיה ממוקם בדרך כלל בקומות החניה, באופן שיאפשר לכם להגיע לציוד שאינו נדרש באופן מיידי וניתן יהיה לגשת אליו מתי שתצטרכו.
המחיר של מחסן בבית דיור מוגן נעה בין 500 ₪ לבין 1,500 ₪ מדי חודש, למחסן בגודל ממוצע של 6 מ"ר.
הסוד שלנו לחיסכון – תבקשו גם את רכיב זה לכלול ברכיב התשלום החודשי. אם לא – תבקשו הנחה. אם גם זה לא עוזר – אתם יכולים לשכור מחסן בסכום נמוך משמעותית במקום אחר (אפילו פחות מחצי), ולאחסן שם את הדברים.
תשלומי תקשורת (אינטרנט, כבלים, טלפון)
בדיוק כמו מגורים בבית פרטי – גם בבית הדיור המוגן יש תשלומים נוספים עבור השימוש בתקשורת. אבל גם כאן, כמו בחלקים הקודמים, אפשר לחסוך ואפילו לא מעט כסף!
ראשית עליכם לוודא אילו מהתשלומים הם במסגרת חובה של בית הדיור המוגן. כך למשל בית הדיור יכול לחייב אותכם על תשתית וקו של בזק, תשלום חובה עבור שימוש באינטרנט אלחוטי ועוד מספר רב של רכיבים משתנים.
אנו ממליצים לבחון את רכיבים אלה ולוודא שהם ידועים לכם לפני החתימה. בנוסף, עליכם לברר מראש האם ניתן להתקין ולהשתמש ברכיבי תקשורת בחדרי הדיור המוגן עצמם. כלומר, לא בהכרח שבכל בית דיור מוגן פשוט או יוקרתי, תהיה אפשרות להתחבר לטלוויזיה בלווין (YES) או לרשת כבלים של שמשדרת שידורים בשפה אחרת (רוסית, צרפתית וכו'). גם לא בטוח שניתן יהיה להתקין טלפון קווי, או אינטרנט ביתי.
אנו ממליצים לבחון מול בית הדיור המוגן באופן מפורש האם ניתן להתחבר לאמצעי תקשורת הכרחי לפני כדי להימנע ממפח נפש לאחר מכן.
ארנונה בדיור מוגן
זה לא סוד שעל כל מ"ר בשטח של עיר, העירייה רוצה ותבקש לקבל את התשלום הקבוע שלה – ארנונה. הדבר הזה נפוץ וידוע גם בדיור מוגן. אבל יש מספר מלכודות שחשוב לגלות לכם, הקוראים, על מנת שתוכלו להתמודד כראוי. ישנה מדיניות פנימית ונהלים של כל בית דיור מוגן, לכיצד יש לבקש ולדרוש ארנונה מאת הדיירים בפני העירייה.
חלק מבתי הדיור המוגן מחייבים את הדיירים לשלם דרכם (כלומר דרך בית הדיור) לעירייה ארנונה עבור שטח הדירה, לרבות על שטחים משותפים של הבניין, באופן שמגדיל את סכום הארנונה המבוקש. אותם בתי דיור מוגן מחייבים תשלום ארנונה שיכול להיות גבוה בסכום כסף נכבד, מאשר אם היו משלמים רק עבור היחידה עצמה. בנוסף, מבנה זה לא מאפשר לדיירים לבקש (ולקבל) הנחה בארנונה שניתנת לאזרחים ותיקים.
חלק מבתי הדיור נוהגים באופן פשוט יותר – הם חילקו את בית הדיור המוגן ליחידות גם בפני העירייה, באופן שמאפשר רישום של בני הזוג על היחידה הספציפית, ותשלום רק עבור היחידה. באופן זה הם גם מקבלים הנחה בארנונה שניתנת על פי רוב לאזרחים ותיקים במרבית העיריות והמועצות המקומית.
בחלק מזערי של בתי הדיור המוגן, הבית עצמו נושא בתשלום הארנונה, אך זה מגולם כבר בתוך דמי האחזקה החודשיים.
סודות המקצוע!
ההמלצה שלנו היא לשאול כמה שיותר מוקדם מה מדיניות הארנונה של בית הדיור המוגן, ולבקש לקבל טופס ארנונה של יחידה מסוימת (גם ללא פרטים) כדי לדעת מה המחיר הצפוי של הארנונה.
הפרשי הצמדה
בתי הדיור המוגן מחשבים את המחיר המבוקש ביחס לנקודת הפתיחה – כלומר למועד כניסתו של הדייר לבית הדיור המוגן. יחד עם זאת המחירים לא נותרים זהים. הם משתנים חדשות לבקרים בהתאם למצב בשוק, כאשר מדד המחירים לצרכן עולה, וכך גם האינפלציה שמקזזת את שוויו של הכסף ברשותנו.
בתי הדיור המוגן נוהגים יכולים להצמיד את המחיר שמשולם להם למדד המחירים לצרכן – מדד שמפורסם על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מדי ה-15 לחודש לועזי.
יחד עם זאת, בתי הדיור המוגן מצאו טריק – הם קובעים בהסכם סעיף שמאפשר להם עלייה אף מעבר לעליית המדד. כלומר – אם המדד על ה-1% הרי שניתן להעלות את המחיר של הדיור המוגן בעד 4%.
בניגוד ליתר הסעיפים – אין באמת אפשרות לשריין ולבקש שלא לשלם יותר עבור ההצמדה – שכן היא תחול על כל הדיירים.
על מנת להבין את מדיניות בית הדיור המוגן הספציפי – עליכם לבקש לדעת את שיעור עליית המחיר ביחס להפרשי ההצמדה ב-5 שנים האחרונות. הממוצע של העליות הוא בד"כ האחוז שיעלה לכם מדי שנה בתשלום של דמי האחזקה החודשיים.
דיור מוגן מחיר – סיכום
ב-5 הפרקים הקודמים עסקנו במרכיבים השונים שמאפיינים את המחיר של דיור מוגן.
בפרק הראשון הסברנו את עיקרון העל החשוב ביותר – חיסכון הוא חובה בכל אחד מהמרכיבים של המחיר בדיור מוגן. עליכם לנסות ולהפחית בכל אחד מהם על מנת לחסוך לכם אלפי ואף מאות אלפי שקלים שיוותרו בכיסכם.
בפרק השני עסקנו ברכיב הפיקדון בדיור מוגן. רכיב זה הוא הרכיב ההוני המשמעותי של המחיר בדיור מוגן, שעליכם לנסות להפחית על ידי בקשה להפחתה בשלב מוקדם ככל שניתן.
בפרק השלישי הרחבנו על אחוז השחיקה מרכיב הפיקדון. רכיב במחיר הדיור המוגן שמהווה משלים לדמי התשלום החודשי בדיור מוגן. ניתן לחסוך בו על ידי בקשה להנחה או על ידי בקשה להפחתה במספר השנים להפחתה.
בפרק הרביעי פירטנו על התשלום החודשי לדיור מוגן. רכיב פירותי אשר משולם מדי חודש לבית הדיור המוגן עבור סל השירותים שניתן. מעבר לבקשה להנחה, אנו ממליצים גם לברר כמה דיירים אחרים משלמים כדי לנסות ולהתאים את המחיר בדיור מוגן למה שדיירים אחרים ישלמו.
בפרק החמישי והאחרון מנינו את התשלומים הנוספים בדיור מוגן. מנינו 8 תשלומים שונים שעליכם לקחת בחשבון בעת כניסה לדיור מוגן. על ידי חיסכון בכל אחד מהרכיבים – ניתן להגיע לחיסכון מצטבר של עשרות אלפי שקלים במרוצת השנים.
לעת סיום אם אתם עומדים בפני כניסה לבית דיור מוגן – אנו מפצירים בכם – קחו ייעוץ משפטי. מדובר בהסכם משפטי מורכב, קשה וסבוך, שללא ייעוץ משפטי עלול להוביל אותכם (או את הוריכם היקרים לכם), למפח נפש ואובדן ממון רב.
וחשוב לציין שבמאמר זה לא סיפרנו לכם את כל הסודות – את חלקן הגדול שמרנו לקהל לקוחות משרדינו, שיהנו מייעוץ משפטי איכותי בטרם הכניסה לדיור מוגן, בזמינות מיידית ומחירים הוגנים.
לפרטים עבור השירות של משרדנו – אתם מוזמנים לקרוא עוד במאמר על עורך דין לדיור מוגן ומגוון מסלולי השירות:
אחת ההחלטות המרכזיות בחייהם של בני הגיל השלישי היא ההחלטה לעזוב את הבית ולעבור למגורים בדיור מוגן. החלטה זו דורשת מוכנות פיזית ונפשית, בוודאי כאשר
אנו מקווים שקיבלתם ידע, שיטות וכלים לחסכון רב ככל שניתן בתשלומים לדיור מוגן.
שלכם בנאמנות – עו"ד (כלכלן) אושר אלקיים
