רוכשים דירה? אתם וודאי יודעים כי שיעורי מס הרכישה לדירה יחידה נמוכים משמעותית משיעורי המס לדירה שנייה ומעלה.
משכך, חשוב להבין מתי דירה מוגדרת כדירה יחידה. במאמר זה עורך דין אושר אלקיים יציג בפניכם את חזקת הדירה היחידה במס רכישה – מתי דירה תיחשב לדירתכם היחידה, גם אם זה לא בדיוק המצב.
שיעורי מס רכישה לדירה יחידה ולדירה שאינה יחידה
סעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין קובע חובת תשלום מס רכישה לרוכשי זכויות במקרקעין. שיעורי המס שתשלמו נגזרים כאחוז מסוים משווי המקרקעין שרכשתם.
כאשר מדובר בדירת מגורים, קיימים הבדלים דרמטיים בין שיעורי המס לדירה יחידה לבין שיעורי המס לדירה שאינה דירתכם היחידה.
כאשר מדובר בדירה יחידה, תהיו זכאים לפטור מלא ממס רכישה עד לסכום של כ-2 מיליון שקלים בלבד – ולא ללא סכום כמו שהרבה מאוד אנשים חושבים!. על יתרת המחיר תשלמו בהתאם למדרגות המס המתחילות מ-3.5% ומאמירות עד ל-10%. לעומת זאת, על דירה שאינה דירה יחידה – תשלמו 8% מס רכישה החל מהשקל הראשון! אצרף טבלה המסכמת את מדרגות המס, נכון לשנת 2024:
| מחיר הדירה | שיעור מס הרכישה לדירה ראשונה | שיעור מס הרכישה לדירה שנייה | |
| מדרגה ראשונה | 0 עד 1,978,745 ₪ | 0% | 8% |
| מדרגה שנייה | 1,978,745 עד 2,347,040 ₪ | 3.5% | 8% |
| מדרגה שלישית | 2,347,040 עד 6,055,070 | 5% | 8% |
| מדרגה רביעית | 6,055,070 עד 20,183,565 ₪ | 8% | 10% |
| מדרגה חמישית | 20,183,565 ₪ ומעלה | 10% | 10% |
הגדרת דירה יחידה – חזקת דירה יחידה במס רכישה
לאור ההבדלים הדרמטיים במדרגות המס, תעדיפו כמובן שהדירה שאתם רוכשים תסווג כדירה יחידה ולא כדירה שנייה. כעת, על כן, יש להבין כיצד מוגדרת דירה יחידה, או במילים אחרות מהי חזקת דירה יחידה במס רכישה?
1. הדירה היא הדירה היחידה שלכם:
אם אין בבעלותכם כל דירה נוספת, כמובן שהדירה תוגדר כדירתכם היחידה.
2. אתם בעלים בשליש דירה נוספת:
גם אם יש בבעלותכם שליש דירה, וכעת אתם רוכשים דירה נוספת, הרי שהדירה החדשה אותה אתם רוכשים תיחשב לדירתכם היחידה, בתנאי שהבעלות בשליש קודמת לרכישת הדירה החדשה שבבעלות מלאה. חשוב להבין שהדבר כלל לא טריוויאלי.
נניח כי בבעלותכם שליש דירה מדירה ששוויה הכולל עומד על 6 מיליון שקלים, כך שברשותכם מקרקעין בשווי 2 מיליון שקלים. בכל זאת, אם תרכשו כעת דירה חדשה, הדירה החדשה תיחשב לדירתכם היחידה שכן בבעלותכם רק שליש מהדירה הקודמת. המסקנה, אם כן, שחזקת דירה יחידה במס רכישה נמדדת לפי שיעור הבעלות בנכס ולא לפי שווי הבעלות בנכסים.
עוד חשוב להדגיש כי יכולות להיות בבעלותכם מספר דירות בשליש בעלות כל אחת, ועדיין תהנו מחזקת דירה יחידה במס רכישה. האם אין הגבלה למספר הדירות ששליש מהן יכול להיות בבעלותכם? מדובר בשאלה מורכבת שטרם לובנה כל צורכה וככל שהדבר רלוונטי עבורכם, התייעצו עם עורך דין העוסק במיסוי מקרקעין.
3. אתם בעלים של חצי דירה נוספת שקיבלתם בירושה:
אם הדירה הנוספת שבבעלותכם היא דירה שקיבלתם בירושה, תוכלו להיות בעלים במחצית מהדירה והדירה החדשה שתרכשו עדיין תיחשב לדירתכם היחידה. גם כאן – חשוב לבדוק את מקור הזכויות, והאם מדובר בבן משפחה, שכן במקרים מסוימים – לא תהיו זכאים לחזקה!
4. אתם בעלים של דירת מגורים בשכירות מוגנת:
כמו כן, אם בבעלותכם דירת מגורים המושכרת בשכירות מוגנת (דמי מפתח). הרי שחזקת הדירה היחידה במס רכישה עדיין תחול עליכם. כשתקנו דירה חדשה, הדירה החדשה עדיין תיחשב לדירתכם היחידה.
משפרי דיור וחזקת דירה יחידה במס רכישה
משפרי דיור נחשבים למי שכבר דירה בבעלותו ומתכוון לרכוש דירה שתבוא כחלופה לדירה הקיימת. יש לדווח לרשות מיסוי מקרקעין בעת רכישת הדירה החלופית ולהצהיר כי הם מתכוונים למכור את הדירה הראשונה בתקופה המוגדרת בחוק. ועל כן, משפרי דיור יכולים לבקש דחיית שומת מס רכישה וכך להימנע מתשלום מס רכישה במדרגות מס לדירה שנייה, אם שתי הדירות בבעלותם במהלך התקופה שהוגדרה בחוק.
משפרי דיור ישלמו מס רכישה לפי מדרגות דירה יחידה, בתנאי שהדירה הקודמת תימכר בתוך התקופות הבאות:
- דירה חלופית שנרכשה מיום 1.6.2025 ואילך: יש למכור את הדירה הקודמת בתוך 24 חודשים מיום רכישת הדירה החלופית (מיום הרכישה ולא מיום תשלום מלוא התמורה).
- דירה חלופית שנרכשה עד 31.5.2025 (במסגרת הוראת השעה): התקופה היא 18 חודשים מיום הרכישה.
- בשנת 2026 ניתנה הארכה של 3 חודשים למי שתקופת המכירה שלו חפפה את התקופה 28.2.2026–31.5.2026.
- כאשר הדירה החלופית נרכשת מקבלן או יזם, תימכר הדירה הראשונה בתוך 12 חודשים מיום מסירת החזקה בהתאם לחוזה בדירה החלופית. במקרה בו חל עיכוב במסירה שאינו תלוי ברוכש, תימכר הדירה הראשונה בתוך 12 חודשים ממועד המסירה בפועל.
- במקרה של רכישה מקבלן/יזם, יכול הקונה לבחור בין 2 מסלולי פטור, לדוגמה: דירה שעתידה להימסר בתוך שנתיים, יכול לבקש פטור לפי רכישה מקבלן ויוכל למכור את הדירה הראשונה בתוך 3 שנים וישלם מס רכישה לפי דירה יחידה.
מס הרכישה יחושב בעת הרכישה של הדירה החלופית, כשהרוכשים יצהירו כי בכוונתם למכור את הדירה הראשונה בתקופה המותרת בחוק וכך ישלמו מס רכישה לפי דירה יחידה. אם לא תימכר הדירה בתקופה המותרת בחוק, ישלמו מס רכישה על דירה שנייה בתוספת ריבית והצמדה.
מדובר בנושא קרוב לענייננו אך שאינו נכלל תחת חזקת דירה יחידה במס רכישה. המעוניינים להרחיב על כך יוכלו לקרוא מאמרים בנושא אצלנו באתר.
אושר אלקיים משרד עו"ד
רוכשים דירה ויש לכם חלק בדירה נוספת? עו"ד אושר אלקיים, משפטן וכלכלן, עוסק במיסוי מקרקעין, ובכלל זה בבחינת זכאות למדרגות מס רכישה של דירה יחידה. ניתן ליצור קשר עם המשרד ולקבוע פגישת ייעוץ ראשונית.
