מוכרים דירה עם זכויות בניה? ייתכן שתצטרכו לשלם מס שבח, גם אם מדובר בדירתכם היחידה. התנאים לפטור ממס שבח במכירת דירה עם זכויות בניה הם מורכבים ודורשים היכרות מעמיקה עם דיני מיסוי מקרקעין. במאמר זה עו"ד אושר אלקיים יפשט לכם את הכללים למיסוי דירה עם זכויות בניה, כדי שתוכלו לתכנן את העסקה ולהיערך לחבות המס הצפויה.
פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה – כולל זכויות בניה?
חוק מיסוי מקרקעין קובע, כידוע, כי מכירה של דירת מגורים מזכה תהא פטורה ממס שבח. ואולם, נשאלת השאלה מה באשר לזכויות בניה הנמכרות עם הדירה ומשפיעות על המחיר שלה. בדרך כלל אלה דירות הנמצאות בקומה האחרונה או בדירת גן או בבתים דו משפחתיים. במקרים כאלה עולה השאלה, האם גם שווי זכויות הבניה פטור ממס או שמא הוא חייב במס שבח על המכירה?
ככלל, הפטור לדירת מגורים מזכה חל על הדירה כפי שהיא. כאשר המחיר מושפע מזכויות לבנייה נוספת, החלק בתמורה המיוחס לזכויות אלה נחשב לתמורה בעד זכות נפרדת במקרקעין, שחייבת במס שבח (סעיף 49ז(א)(4) לחוק). עם זאת, סעיף 49ז מעניק פטור נוסף על חלק מזכויות הבנייה, בגבולות תקרה הקבועה בחוק, כפי שיפורט להלן.
אלו שתי עסקאות מכר נפרדות, הראשונה היא מכירת הנכס עצמו והשנייה היא מכירת הזכויות לבניה שטרם נוצלו על ידי הבעלים, ועל כן, יוציא עליהן מנהל מס שבח מקרקעין שומה נפרדת על כל אחת מהעסקאות.
סעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין – פטור ממס שבח על זכויות בניה
סעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי בתנאים מסוימים תוכלו ליהנות מפטור ממס שבח גם על מכירת שווי זכויות הבנייה בדירת מגורים מזכה. עם זאת, הפטור אינו ניתן בכל מצב אלא אך ורק אם הוא עומד בתנאים שלהלן:
- כפל שווי הדירה ללא זכויות הבניה אינו עולה על תקרת הפטור, כלומר על 2,428,100 ₪ (סכום מוקפא לתקופה 16.1.2025–15.1.2028; ראו הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מספר 1/2026);
- שווי זכויות הבנייה אינו עולה על שווי הדירה ללא זכויות הבנייה.
לבדיקת שווי זכויות הבניה ניתן להיעזר בשמאי מקרקעין כדי שיעריך מהו שווי הדירה בלי זכויות הבניה, ובנפרד מכך, את שווי זכויות הבניה.
נדגים באיזה מקרה יינתן פטור מלא ממס שבח על זכויות בניה. נניח כי שווי הדירה שלכם עומד על 1 מיליון שקלים. שווי זכויות הבניה עומד על 200 אלף שקלים נוספים ועל כן שווי הנכס הכולל עומד על 1.2 מיליון שקלים. במקרה שכזה, כפל שווי הדירה ללא זכויות הבנייה עומד על 2 מיליון שקלים, נמוך מתקרת הפטור (2,428,100 ₪). שווי זכויות הבנייה (200 אלף שקלים) נמוך משווי הדירה ללא הזכויות (1 מיליון שקלים), ולכן המוכר זכאי לפטור מלא ממס שבח במכירה, כולל על זכויות הבנייה. בהתאם לפסיקה חשוב לציין, שבמקרה בו אין פטור ממס שבח ומחייבים לפי מס לינארי, גם זכויות הבניה יחויבו לפי מס לינארי מוטב.
כמובן שגם אם הדברים נראים פשוטים על הנייר, המציאות מסובכת הרבה יותר. משכך, רצוי בכל מצב לפנות אל עורך דין מקרקעין אשר יסייע לכם לתכנן את העסקה כהלכה כדי לבחון את הזכאות לפטור ואת חישוב המס בנסיבות העסקה שלכם.
פטור חלקי ממס שבח במכירת דירה עם זכויות בניה
תוכלו ליהנות גם מפטור חלקי ממס שבח במכירת דירה עם זכויות בניה. זאת, אם כפל שווי הדירה ללא זכויות הבניה עולה על תקרת הפטור הקבועה בחוק, אך שווי זכויות הבניה אינו עולה על כפל שווי הדירה וכן שווי הדירה אינו עולה על תקרת הפטור (כ-2.4 מיליון שקלים). במצב שכזה, תתחייבו במס כדלקמן:
נניח כי שווי הדירה עומד על 1.5 מיליון שקלים. שווי זכויות הבניה עומד על 1.2 מיליון שקלים כך ששוויה הכולל של הדירה הוא 2.7 מיליון שקלים. במקרה זה, מכפלת שווי הדירה היא 3 מיליון שקלים – מעל תקרת הפטור הקבועה בחוק.
משכך, כדי למצוא את הסכום הפטור ממס בזכויות הבניה, יש לחשב תחילה את ההפרש שבין תקרת הפטור לבין שווי הדירה:
2,428,100 – 1,500,000 = 928,100
אם כן, הסכום הפטור ממס מתוך שווי זכויות הבניה עומד על 928,100 ₪. כעת, כל שנותר הוא לחשב את החלק בזכויות הבניה החייב במס:
1,200,000 – 928,100 = 271,900
עבור 271,900 שקלים תידרשו לשלם מס שבח בשיעור של 25% מהרווח. על יתרת זכויות הבניה, תהיו פטורים ממס שבח.
כמובן שבכל מקרה בו שווי הדירה עולה על תקרת הפטור, תתחייבו במס שבח על מלוא הזכויות בדירה. הצד השני של המטבע הוא שאם ההפרש שבין תקרת הפטור לבין שווי הדירה עולה על שווי זכויות הבניה, תוכלו ליהנות מפטור מלא ממס על זכויות אלו.
אושר אלקיים משרד עו"ד
מוכרים דירה עם זכויות בנייה? עו"ד אושר אלקיים, משפטן וכלכלן, עוסק במיסוי מקרקעין, ובכלל זה במיסוי זכויות בנייה במכירת דירה. ניתן ליצור קשר עם המשרד ולקבוע פגישת ייעוץ ראשונית.
