עולים חדשים זכאים להנחות משמעותיות בתשלום מס רכישה. עם זאת, ההקלה לעולה ברכישת דירת מגורים חלה רק על דירת מגורים יחידה, ואילו מסלול ה-0.5% וה-5% נותר לרכישת בית עסק בלבד. מהן ההקלות הניתנות לעולים חדשים במס רכישה? כמה חוסכים בפועל ברכישת דירה יחידה? מי עומדים בתנאי הזכאות להטבה? כל זאת ועוד – בהמשך מאמר זה.
חובת תשלום מס רכישה עולה חדש
חוק מיסוי מקרקעין מטיל על רוכשי זכויות במקרקעין חובת תשלום מס רכישה. שיעור מס הרכישה תלוי במספר הדירות שבבעלות הרוכש. ככל שמדובר בדירתו היחידה או שאין בבעלותו יותר משליש דירה נוספת, שיעורי המס שיחולו על העסקה יהיו שיעורי מס לדירה יחידה. מנגד, אם בבעלות הרוכש נכסי מקרקעין נוספים, העסקה תחויב במס בשיעורים גבוהים יותר.
מס רכישה לדירה יחידה
מי שרוכש דירה ואין בבעלותו דירה נוספת, או לחלופין בבעלותו פחות מ-1/3 דירה או 1/2 דירה שהתקבלה בירושה, זכאי לשלם מס רכישה לפי המדרגות המופחתות של דירה יחידה. החוק מעניק פטור מלא ממס רכישה על החלק במחיר הדירה שעד ל- 1,978,745 שקלים.
על יתרת מחיר הדירה עד ל- 2,347,040 ישלם הרוכש מס רכישה בשיעור 3.5%. ככל שמחיר הדירה גבוה ממחיר זה, ישלם הקונה על היתרה מס רכישה של 5%. ישנן מדרגות נוספות בחוק אך אלו מיועדות לדירות יוקרה שמחירן עולה על 6,055,070 ₪ ולא נעסוק בהן כאן.
מס רכישה – 2 דירות ומעלה
ככל שבבעלותו של אדם 2 דירות ומעלה, שיעור מס הרכישה שיחול על העסקה יעמוד על 8%! אם מחירה של הדירה עולה על 6,055,070, ישלם הרוכש על חלק זה במחיר מס רכישה של 10%. מדובר בשיעורי מס גבוהים מאוד המטילים על הרוכש חבות מס של מאות אלפי שקלים.
הטבת מס רכישה עולה חדש
תקנות מס רכישה מעניקות לעולה חדש שתי הקלות נפרדות, לפי סוג הנכס. המדרגות שלהלן (מוקפאות עד 15.1.2028) הן לפי הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2026 של רשות המסים.
רכישת דירת מגורים יחידה – תקנה 12א
עולה הרוכש דירת מגורים יחידה, כהגדרתה בחוק, ישלם מס רכישה לפי המדרגות הבאות:
- על חלק השווי שעד 1,978,745 ₪ – לא ישולם מס.
- על חלק השווי שמעל 1,978,745 ₪ ועד 6,055,070 ₪ – 0.5%.
- על חלק השווי שמעל 6,055,070 ₪ ועד 20,183,565 ₪ – 8%.
בדירה ששוויה עולה על 20,183,565 ₪ ההקלה אינה חלה כלל. ההקלה למגורים חלה רק כאשר מדובר בדירתו היחידה של העולה. ברכישת דירה נוספת, למשל דירה להשקעה, העולה ישלם מס רכישה כמו כל רוכש: 8% עד 6,055,070 ₪ ו-10% מעל סכום זה.
רכישת בית עסק – תקנה 12
עולה הרוכש בית עסק ישלם מס רכישה של 0.5% על חלק השווי שעד 1,988,090 ₪, ו-5% על היתרה, במקום שיעור המס הרגיל לנכס שאינו דירת מגורים (6%).
חשוב לבדוק את המסלול המתאים לפני הגשת ההצהרה לרשות המסים.
מי מוגדר כעולה חדש?
על פי התקנות, עולה חדש הוא כל מי שעלה לארץ לפי סעיפים 2 ו-3 לחוק השבות וכן מי שקיבל אשרה או רישיון לישיבת ארעי לפי תקנה 6(א) לתקנות הכניסה לישראל. בשורה התחתונה, עולים יהודים במובן הפשוט של המילה, ייהנו מפטור זה.
וחשוב לציין – יש לוודא את התקיימות התנאים של עולה חדש ולא לרכוש את הדירה בטרם מילאתם את כל התנאים או מבלי שתדעו שתוכלו לעמוד בהם בעתיד הקרוב. אם לא תעשו כן – אתם עשויים שלא להיחשב כעולים חדשים ולא להנות ממס רכישה מופחת.
מי נהנה מההטבה של מס רכישה לעולה חדש?
התקנות קובעות כי לא רק העולה החדש יוכל ליהנות מההטבה, אלא גם בן זוגו. בני זוג שרק אחד מהם עולה ורכשו דירה במשותף, ייהנו מהנחת מס הרכישה לעולה חדש, למרות שאחד מבני הזוג כלל אינו עולה.
עד מתי נהנים מההנחה של עולה חדש?
על פי התקנות, ניתן ליהנות מההטבה החל משנה לפני העלייה לארץ ועד ל-7 שנים לאחר העלייה. בכל התקופה הזו העולה מוגדר כעולה חדש אשר יכול ליהנות מההטבה. כמו כן, החוק מאפשר לעולים חדשים לנצל את ההטבה פעם אחת בלבד. עולה אשר ירכוש מספר זכויות במקרקעין בשנים אלו, לא יוכל לנצל את ההטבה עבור הרכישות הנוספות.
הטבת עולה חדש – מתי זה משתלם?
ברכישת דירת מגורים יחידה, ההקלה לעולה משתלמת כמעט תמיד כאשר מחיר הדירה עולה על 1,978,745 ₪. עד סכום זה גם העולה וגם רוכש רגיל של דירה יחידה פטורים ממס, אך מעליו העולה משלם 0.5% בלבד (עד 6,055,070 ₪) במקום 3.5% ו-5% במסלול הרגיל. לדוגמה, ברכישת דירה יחידה ב-3,000,000 ₪ רוכש רגיל ישלם כ-45,500 ₪ מס רכישה, ואילו עולה הזכאי להקלה ישלם כ-5,100 ₪.
מנגד, כאשר הדירה אינה דירתו היחידה של העולה, ההקלה למגורים אינה חלה כלל, והוא ישלם 8% ו-10% כמו כל רוכש. ברכישת בית עסק, מסלול ה-0.5% וה-5% חוסך לעולה חלק ניכר ממס הרכישה הרגיל. על כל פנים, רצוי להיוועץ עם עו"ד מקרקעין לפני ניצול ההטבה או הימנעות מניצולה.
מס רכישה עולה חדש – אושר אלקיים משרד עורכי דין
עולים חדשים? קונים דירה מישראל ומעוניינים לנצל את ההטבה לעולים? פנו אלינו במשרד עו"ד אושר אלקיים לבירור זכאותכם ולניצול ההטבה. עו"ד אושר אלקיים הוא משפטן וכלכלן העוסק במיסוי מקרקעין, וישמח לבדוק אתכם את הזכאות להקלה ואת המסלול המתאים לכם.
