נקלעתם להסכם תיווך שאתם רוצים לבטל אותו? לא יודעים אם ביטול הסכם תיווך הוא אפשרי בעניינכם? תשמחו לדעת כי ניתן לבטל הסכמי תיווך בלא מעט מקרים. המשיכו לקרוא וגלו מתי ניתן לבטל הסכם תיווך ובאיזה אופן הביטול אפשרי.
מה זה הסכם תיווך
הסכם תיווך הוא הסכם שנחתם בין מי שקונה או מוכר נכס לבין מתווך, במסגרתו המתווך מתחייב לנסות לסייע ברכישה / במכירה של הנכס ואותו הצד (או שניהם) מתחייבים כי הם ישלמו למתווך עמלה בגין דמי תיווך כאשר הדירה תימכר.
ישנם הסכמי תיווך אשר מצרפים להם הסכם בלעדיות בתיווך. הסכם בלעדיות בתיווך הינו מסמך נפרד הקובע כי כל מכירה של הדירה תחויב בעמלה, בין אם המוכר הגיע דרך המתווך ובין אם הוא הגיע באופן עצמאי, וזאת בתקופת הבלעדיות.
על פי רוב, עמלת התיווך בהסכם ללא בלעדיות תהיה יקרה יותר. זאת, מאחר שהסכם הבלעדיות מהווה מעין "תעודת ביטוח" עבור המתווך, שיודע כי גם אם יגיע רוכש חיצוני וירכוש את הדירה בתקופת הבלעדיות עמלו לא יהיה לריק והוא יקבל את העמלה שלו. בהיעדר סעיף בלעדיות אין למתווך ביטוח שכזה וממילא הוא יצטרך להעלות את העמלה כדי שהכנסותיו לא ייפגעו.
ביטול הסכם תיווך – מתי ואיך
ביטול הסכם תיווך יכול להיעשות ממספר סיבות עקרוניות – רובן תלויות בהוראות חוק המתווכים ו/או בהתנהלות המתווך בקשר עם ההתקשרות בעסקה.
נניח שחתמתם על הסכם תיווך עם הסכם בלעדיות וכעת פנה אליכם קונה באופן עצמאי. האם ניתן לבטל את הסכם התיווך והסכם הבלעדיות ולא לשלם דמי תיווך? התשובה היא כי ייתכנו בהחלט מקרים בהם ביטול הסכם התיווך הינו אפשרי בהחלט. להלן מספר מקרים מייצג בהם ניתן לסיים הסכם תיווך
ביטול הסכם תיווך עקב הפרת חובת ההגינות והזהירות
במקרים שבהם המתווך פעל בחוסר תום לב, הגינות וזהירות כלפי הלקוח, בין אם קונה או מוכר, הרי שניתן לדרוש לסיים את הסכם התיווך והסכם הבלעדיות באופן מיידי.
אחת ההיבטים החשובים ביותר לקיומו של הסכם בין צדדים הוא שהצדדים יפעלו בתום לב, בהגינות ובזהירות אחד כלפי השני בכל תקופת המשא ומתן לפני חתימת ההסכם ולאחריו.
דגשים אלה קיימים בחוקים בעלי מאפיינים חוזיים, כדוגמת חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (סעיפים 12 ו-39 לחוק), חוק עשיית עושר ולא במשפט, תשל"ט-1979 (סעיף 1), חוק הגנת הצרכן, תשמ"א-1981 (סעיף 2) וחוקים נוספים.
וכמובן – מכיוון ועוסקים במתווכים – סעיף 8 לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996 קובע זאת מפורשות, כאשר הוא קובע שעל מתווך לפעול בנאמנות, הגינות ובדרך מקובלת – ולמסור ללקוחו כל מידע שקיים לו בעניין מהותי הנוגע לנכס.
מכאן ניתן לייצר מגוון טענות משפטיות שיתמכו בטענה שמתווך לא פעל בדרך מקובלת ובהגינות כלפי הלקוח – הנה רשימה של דוגמאות מייצגות:
- מתווך שקיבל הצעת רכישה בסכום הנמוך מהמחיר המבוקש, ולא העביר אותה למוכר הנכס.
- מתווך שידע מידע מהותי לעסקה – ולא גילה אותה ללקוח שלו (למשל חריגות בניה, קיומו של צו הריסה, אי יכולת לקבל משכנתא וכד').
- מתווך שמציע למוכר למכור את הדירה במחיר משמעותית יותר נמוך משוויה – ואז מוכר אותה למכר שלו (או שהוא קונה אותה לעצמו).
- מתווך שמבקש סכום דמי תיווך גבוה מהמקובל בשוק מהקונה (מעל 2%), כתנאי לביצוע העסקה.
- מתווך שמבקש דמי תיווך היכן שהתחייב לא לקבל דמי תיווך (למשל אם הוסכם כי רק המוכר/המשכיר ישלם דמי תיווך).
כמובן שלא מדובר ברשימה סגורה – אך בכל מקרה של התנהגות שאינה עומדת בסטנדרטים של תום לב והגינות – ניתן יהיה לבטל את הסכם התיווך.
ביטול הסכם תיווך מכיוון שהמתווך לא היה הגורם היעיל לביצוע העסקה
במקרה בו המתווך לא היה הגורם היעיל לביצוע העסקה – ניתן יהיה לסרב לשלם את דמי התיווך ולדרוש לבטל את הסכם התיווך.
מה קורה במקרה בו מתווך החתים מוכר על הסכם תיווך, ואפילו על הסכם בלעדיות בתיווך, ולאחר מספר ימים המוכר מבקש לבטל את הסכם התיווך ולמכור למישהו שהוא הכיר בעבר ולא הגיע דרך המתווך?
במקרים מעיין אלה מדובר בביטול הסכם תיווך שהוא מאוד בעייתי. בפסיקה הכירו בכך שפעילות המתווך למכירת הדירה מקיימת כמעט בכל מקרה את דרישת הגורם היעיל לעסקה, ועל כן הביטול צריך להיות מגובה בהרבה מאוד אסמכתאות.
כך למשל – מכירת הדירה לקרוב משפחה מדרגה ראשונה או מדרגה שנייה, או מכירה לחבר משפחה מאוד קרוב, שלא היה מודע ולא היה יכול לדעת על פעילות השיווק, עשוי לגרום לכך שהמתווך לא יהיה הגורם היעיל בעסקה אם תימכר בתקופת הבלעדיות.
ביטול הסכם תיווך עקב חוסר רצון למכור את הנכס
במקרה בו המוכר לא יהיה מעוניין יותר למכור את הנכס מסיבותיו שלו – הרי שניתן יהיה לדרוש לסיים את הסכם התיווך – אך יש לעשות זאת בשיקול דעת ובאמצעות הדרכה של עורך דין.
לא מעט פעמים מוכרים מקבלים "רגליים קרות", ולאחר מכן דורשים לבטל את הסכם התיווך ואת הסכם הבלעדיות שנחתם עם מתווך. למה?
זה יכול לקרות מסיבות לגיטימיות – כמו ספק ברצון למכירת דירה ואי מכירתה, או אי רצון למכור עם המתווך הספציפי הזה, אך גם מסיבות לא לגיטימיות כמו: הגעת קונה שלא דרך המתווך, מתווך אחד שמצליח לשכנע את המוכר למכור דרכו או רצון לחתום עם קונה כדי להתנער מתשלום למתווך.
במקרים כאלה על מוכרי הנכס לפעול באופן מדויק משפטית כדי להימנע מהפרת הסכם התיווך והבלעדיות, שכן פעולה לא נכונה עלולה להוביל לחיוב בדמי תיווך – על אף שלא נחתם הסכם מכר, או על אף שהמתווך לא היה הגורם היעיל בעסקה!
במקרים אלו חובה להתייעץ עם עורך דין על מנת שיסייע בביטול הסכם התיווך.
ביטול הסכם תיווך עקב אי עמידה בחובות שיווק
חוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996 קובע כי ניתן לחתום על הסכם בלעדיות בנוסף להסכם התקשרות בין מתווך לבין מוכר דירה, אך תוקף ההסכם כפוף לכך שהמתווך ינקוט במאמצי שיווק סבירים למכירת הדירה.
תקנות המתווכים במקרקעין (פעולות שיווק), תשס"ה-2004 קובעות מהם הצעדים השיווקיים אשר מחובתו של המתווך לבצע:
- פרסום הנכס המוצע למכירה בשילוט
- פרסום הנכס המוצע למכירה באינטרנט
- פרסום הנכס המוצע למכירה בעיתונות יומית
- פרסום הנכס המוצע למכירה בעיתונות מקומית
- הזמנת רוכשים פוטנציאליים ומתווכים לנכס
- יצירת שיתופי פעולה עם לפחות 5 מתווכים נוספים למכירת הנכס
- כל פעולת שיווק נוספת שתסוכם בין הצדדים (סעיף סל).
הסכם הבלעדיות יהיה תקף, רק אם המתווך יבצע את כל פעולות השיווק האמורות. אם הוא לא ביצע אותן, ההסכם לא יהיה תקף וביטול הסכם התיווך יהיה אפשרי.
מומלץ שלא להחליט בעצמכם על ביטול הסכם התיווך מחשש שתפרו את החוזה ביניכם שלא כדין. רצוי בהחלט להסתייע בשירותיו של עורך דין מקרקעין אשר ייעץ לכם האם ניתן לבטל את חוזה התיווך ובאיזה אופן.
ביטול הסכם תיווך עקב אי חוקיות
ניתן לבטל חוזה עם מתווך כאשר סעיף הבלעדיות בו לא חוקי. לפי חוק המתווכים, הסכם בלעדיות למכירת דירה יכול להיות תקף לחצי שנה לכל היותר. אם חתמתם עם מתווך על חוזה ובו תקופת בלעדיות לשנה, למשל, תוכלו לטעון שהחוזה לא חוקי ולכן הוא ניתן לביטול.
על כל פנים, לא יהיה לסעיף הבלעדיות כל תוקף לאחר שישה חודשים. כמו כן, החוק קובע כי אם לא צוינה תקופה לסעיף הבלעדיות, תוקפו של הסעיף יהיה לחודש אחד בלבד. ככל שהמתווך יטען לבלעדיות בחלוף חודש ממועד החתימה על ההסכם, תוכלו לטעון כי סעיף הבלעדיות בטל על פי הוראות החוק. גם כך תוכלו לבטל הסכם תיווך על פי חוק.
ביטול הסכם תיווך עקב אי החזקת רישיון בתוקף
אחד התנאים המקדמיים לקבלת דמי תיווך הוא שהמתווך יהיה בעל רישיון תיווך בתוקף. אם למתווך אין רישיון בתוקף, בין אם הוא לא הוציא את הרישיון מעולם או אם הוא לא חידש אותו במועד החתמת הלקוח על הסכם התיווך – הרי שהוא לא עומד בתנאים המקדמיים לקבלת דמי התיווך.
יחד עם זאת, אם מדובר בהשלמת נתונים טכניים (למשל רישיון שטרם שולם מספר ימים לאחר תחילת השנה, או אי תשלום של מספר ימים למתווך שיש ברשותו 20 שנים של רישיון בתוקף, הרי שסעיף זה ייחלש משמעותית וטענת הביטול תיחלש.
ביטול הסכם תיווך שלא נעשה בכתב
הדרישה הבסיסית ביותר של חוק המתווכים היא שהסכם תיווך ייעשה בכתב (סעיף 9 לחוק). לכן, במקרה בו הסכם התיווך לא נעשה בכתב, הרי שביטולו יכול להיעשות בצורה קלה על ידי הודעה של הלקוח למתווך כי לא נחתם הסכם תיווך וכי ברצונו לבטלו.
יחד עם זאת, בית המשפט קבע במספר מקרים כי אף אם אין הסכם תיווך בכתב – ניתן יהיה לחייב את הלקוח בדמי תיווך על בסיס הפרת חובת תום הלב ובאמצעות דוקטרינת "זעקת ההגינות" – אך זו שמורה למקרים קשים בלבד.
צרו קשר
חתמתם על הסכם בלעדיות עם המתווך ואתם מעוניינים לבטל את ההסכם? חושבים שהמתווך הכניס להסכם סעיף בלעדיות לא הוגן ולא חוקי? אנו במשרד עו"ד אושר אלקיים נשמח לבחון את הסכם התיווך שחתמתם עליו ולייעץ לכם לגבי האפשרויות לביטולו.
עו"ד אושר אלקיים הוא משפטן וכלכלן העוסק בדיני מקרקעין ובליווי לקוחות מול מתווכים. פנו אל המשרד לבדיקת ההסכם.
