מעוניינים לקנות דירה מתחת למחיר השוק? גמישים לגבי מיקום הדירה ומאפייניה? קנייה מכונס נכסים יכולה להתאים לכם ככפפה ליד. עם זאת, רכישה מכונס נכסים דורשת זהירות יתירה וליווי משפטי צמוד. מתי דירה נמכרת על ידי כונס נכסים? מה היתרונות של רכישת דירה מכונס נכסים? אילו סכנות טמונות ברכישה שכזו? המשיכו לקרוא וגלו.
מהו הליך כינוס נכסים?
הליך כינוס נכסים הוא הליך שמתבצע על ידי בעלי זכויות במקרקעין או על ידי הנושים שלהם, לצורך מכירת הנכסים לצדדים שלישיים.
ככלל, דירות נמכרות על ידי כונס נכסים כאשר הדירה צריכה להימכר, אך הבעלים אינם מעוניינים במכירה זו. להלן נציג מספר תרחישים אשר יובילו, בסופו של דבר, למכירת נכס על ידי כונס נכסים:
- הליך פירוק שיתוף של נכס שהתקבל בירושה וחולק בין יורשים רבים: ההליך השכיח ביותר הוא הליך של פירוק שיתוף במקרקעין. נניח כי אדם נפטר והוריש דירה אחת לילדיו. לאותו אדם 4 ילדים, אולם אחד מילידיו נפטר אף הוא, כך ש-4 הנכדים של המנוח יורשים את חלקו של אביהם בדירת הסב המנוח. במקרה שכזה, אשר אינו נדיר במיוחד, 7 יורשים אמורים לרשת דירה אחת. מצב כזה בו 7 יורשים אמורים לרשת דירה אחת עלול לגרור סכסוכים עיקשים וחוסר הסכמות בין היורשים. לא אחת, הפתרון היחיד יהיה פנייה לבית המשפט, אשר ימנה כונס נכסים לנכס. כונס הנכסים יהיה אחראי, מטעם בית המשפט, על מכירת הדירה וכספי התמורה שיתקבלו מהמכירה יתחלקו בין היורשים.
- מכירת נכס אגב גירושין: בני זוג מתגרשים ולא מצליחים להגיע להסכמות באשר לדירת המגורים שלהם, חלוקתה ואופן מכירתה. גם במצב שכזה בית המשפט יוכל, אם יראה לנכון, למנות כונס נכסים שימכור את הנכס והצדדים יתחלקו בכספי המכירה.
- אי עמידה בתשלומי משכנתא: אדם נטל משכנתא מהבנק ולא עומד בתשלומים. לבנק תעמוד הזכות למכור את הנכס דרך הוצאה לפועל. לעיתים, רשם ההוצאה לפועל יחליט למנות כונס נכסים שיהיה אמון על מכירת הדירה. באותם מקרים, הדירה תימכר על ידי כונס נכסים ולכם תהיה הזדמנות לקנות דירה מכונס נכסים.
- פשיטת רגל: אדם אשר פושט את רגלו או חברה שמגיעה לפירוק ויש ברשותה מקרקעין – התוצאה היא מכירה בכינוס נכסים. בית המשפט יכול למנות כונס נכסים שימכור את נכסי הדירה ובכלל כך את המקרקעין שבבעלותה. לכם, תיווצר כמובן הזדמנות לקנייה מכונס נכסים.
הליך קנייה מכונס נכסים
הבנו באילו מצבים נכס יימכר על ידי כונס נכסים, ולכם תיווצר הזדמנות לקנייה מכונס נכסים. כעת, נעמיק בהליך הקנייה עצמו. הליך מכירת נכסים על ידי כונס נכסים נערך לרוב באמצעות על ידי עורך דין התמחרות, כאשר כונס הנכסים יקבל תחילה את אישור בית המשפט למכירת ופרסום הנכס.
הפרסום יתבצע בעיתונים ובכל מקום אחר שכונס הנכסים יראה לנכון. כיום, קיימים אף אתרים המרכזים נכסים הנמכרים על ידי כונסי נכסים. לאחר פרסום הנכס, הכונס יאפשר לציבור להציע הצעות לקנייה מכונס נכסים. המתעניינים בנכס יציעו לכונס הנכסים הצעות לרכישה. בשלב זה, לכונס הנכסים תינתן חירות מסוימת באשר להמשך הליך המכירה. לעיתים, כונס הנכסים יזמן את המציעים הגבוהים להתמחרות פיזית בשיטת מכירה פומבית, בה יציעו המציעים הצעות נוספות, והגבוהה ביותר תיבחר.
על כל פנים, בסופו של הליך ההתמחרות, יבחר כונס הנכסים את ההצעה המנצחת. המציע יזכה לרכוש את הנכס, בהתאם לתנאי המכרז שהפעיל הכונס. יש לדעת כי כבר בשלב הגשת ההצעות, ידרוש הכונס מהמציעים להפקיד ערבויות להצעה שלהם. זאת, כדי למנוע מצב בו מציע זוכה במכרז ובשלב מתקדם חוזר בו מהצעתו. על פי רוב, גובה הערבויות יהיה עד 5% עד 10% מההצעה שהוצעה.
יתרונות וחסרונות הרכישה מכונס נכסים
לקנייה מכונס נכסים יתרון אחד משמעותי – פוטנציאל לרכוש נכס במחיר נמוך ממחיר השוק. כונס נכסים ימהר למכור את הנכס. לא יהיה לו אורך רוח להשתהות עם מכירת הנכס. הכונס ימכור את הנכס למציע ההצעה המשתלמת ביותר, אף אם זו לא תגלם את שווי השוק של הנכס במלואו.
על כן, קנייה מכונס נכסים יוצרת הזדמנות לרכישת נכס במחיר נמוך ממחיר השוק. עם זאת, צריך לסייג יתרון זה בשני סייגים משמעותיים. הראשון הוא שחוזה הרכישה של הנכס מכונס הנכסים צריך לקבל אישור מהרשם או מבית המשפט. זאת, במטרה לוודא שהנכס לא נמכר במחיר נמוך מידי ממחיר השוק, מה שיפגע בבעליו בצורה לא מידתית.
מכירה במחיר של 10-15% מתחת למחיר השוק תיחשב, ככלל, לסבירה, אך מכירה במחיר נמוך יותר עלולה להיפסל על ידי בית המשפט. מעבר לכך, באזורי הביקוש, צפויים להיות מציעים רבים לכל דירה שתימכר על ידי הכונס. התמחרות בין מציעים רבים, חלקם מבוססים במיוחד, תקפיץ את גובה ההצעות ותביא אותם קרוב מאוד למחיר השוק, לעיתים למחיר השוק ממש ובמקרים מסוימים אף למחיר הגבוה ממחיר השוק.
על כן, עיקר היתרון של קנייה מכונס נכסים בא לידי ביטוי דווקא באזורים עם ביקוש פחות גבוה, שם צפויות להיות הצעות מעטות יחסית לרכישה. חסרון משמעותי של רכישה מכונס הוא הסיכון המשפטי ברכישה זו. הדירה אמנם נמכרת נקייה מכל שיעבוד, אך הכונס לא אחראי על חריגה מזכויות הבנייה, פלישה של אחרים לשטח, איכות וטיב הבנייה וכן הלאה.
על כן, בכל קנייה מכונס, תידרשו לאחריות מוגברת ולליווי משפטי צמוד והדוק של עורך דין מקרקעין. אחרת, הרכישה מהכונס עלולה להפוך ממציאה, לעול.
קנייה מכונס נכסים – עורך דין אושר אלקיים
מתעניינים ברכישת נדל"ן? חושבים על קנייה של נכס מכונס נכסים? עשו זאת באחריות ובמקצועיות עם עורך דין אושר אלקיים. עורך דין אושר אלקיים הוא משפטן וכלכלן, בעל ניסיון רב שנים בתחום המקרקעין. קבעו פגישת ייעוץ ראשונית במשרדו של עו"ד אלקיים, והצטרפו לשורה ארוכה של לקוחותיו המרוצים.
