חוק המע"מ במדינת ישראל קובע כי על עסקה בישראל יוטל מס ערך מוסף. האם מכירה של דירה נחשבת כעסקה החייבת במע"מ? האם יש הבדל לעניין זה בין קבלנים, עוסקים ומוכרים פרטיים?
בעסקת מקרקעין שבה לא מביאים בחשבון מע"מ בשיעור 18% יכול להפוך את העסקה ללא כדאית כלכלית ואף להוביל להפסד. במאמר זה עורך דין אושר אלקיים יסקור עבורכם את הדין באשר לתשלום מע"מ בעסקת מקרקעין וישיב על השאלות החשובות בתחום.
האם עסקת מקרקעין נחשבת עסקה החייבת במע"מ?
סעיף 2 לחוק מס ערך מוסף, התשל"ו-1975 קובע כי "על עסקה בישראל… יוטל מס ערך מוסף". סעיף 1 לאותו חוק מגדיר מהי עסקה:
"עסקה" – כל אחת מאלה:
(1) מכירת נכס (הגדרה מטה) או מתן שירות בידי עוסק במהלך עסקו, לרבות מכירת ציוד;
(2) מכירת נכס אשר נוכה מס התשומות (להסבר ראו מטה) שהוטל על מכירתו למוכר או על יבואו בידי המוכר;
(3) עסקת אקראי.
חלופה (1) בהגדרת "עסקה" היא העיקרית: "מכר" – הכוונה לנכס לרבות השכרתו, הקניית זכות בו, הפקעתו, נתינתו ללא תמורה ועוד; "נכס" – הכוונה לטובין או מקרקעין; "מקרקעין" – לרבות זכות באיגוד מקרקעין וזכות במקרקעין כהגדרתה בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963; "בידי עוסק" – הכוונה למי שמוכר נכס או לנותן שירות במהלך העסקים שלו (ובלבד שלא מדובר במלכ"ר או במוסד כספי), או העושה עסקת אקראי; "במהלך עסקיו".
חלופה (2) חלה על פעילויות שונות שלאו דווקא נוגעת למקרקעין, מאחר והתנאי לניכוי מס תשומות הוא קיום עסקה החייבת במס.
חלופה (3) היא עסקת אקראי, הכוונה למי שמוכר או נותן שירות באקראי ולא במסגרת העסקים הרגילים.
על כן, יש לוודא האם מכירת מקרקעין בישראל נחשבת לעסקה לעניין מע"מ: נכס, עסקה, מכר, מקרקעין ועסקת אקראי, כדי לעמוד על סכום החיוב במע"מ בעסקאות מקרקעין. בחוק מע"מ מקרקעין מוגדרים כנכס, הגדרה מצמצמת לעומת הגדרת שירות שהיא שיורית. נקדים ונאמר כי לעניין חבות במע"מ בעסקת מקרקעין קיימים הבדלים משמעותיים בין קבלנים, עוסקים ומוכרים פרטיים. להלן נרחיב אודות מכירת מקרקעין על ידי כל אחד מאלו.
מע"מ בעסקת מקרקעין – קבלנים
כאשר מדובר בקבלנים, התשובה לשאלה אם העסקה חייבת במע"מ פשוטה יחסית. ככלל, מאחר שקבלנים מוגדרים כעוסקים ומכירת המקרקעין נעשית כדרך עיסוקם, הם יהיו חייבים במע"מ על עסקת מקרקעין. על כן, אם למשל קבלן מכר דירה במחיר של 2 מיליון שקלים לפני מע"מ, הוא יתחייב בתשלום מע"מ בשיעור 18%, כלומר 360 אלף שקלים. כמובן שתשלום זה, לפחות במרבית המקרים, מתגלגל אליכם הקונים.
עם זאת, ייתכנו מצבים בהם גם קבלנים יהיו פטורים ממע"מ במכירת דירות – וזה מאוד תלוי פרשנות ומקרה. לעניין זה, נזכיר את פסק הדין בעניין הולצר שם נפסק כי הקבלן יהיה פטור מתשלום מע"מ על העברת דירה לבתו, שכן העסקה לא בוצעה במהלך עסקו כקבלן. לעומת זאת, בפסיקה מהתקופה האחרונה, נקבע כי בעת מכירת דירה על ידי שמאי מקרקעין יש לחייב את העסקה בעסקת אקראי למרות שמדובר בעסקה פרטית.
על כן, יש לבחון האם העסקה בוצעה במהלך העסקים של הקבלן או דווקא כאדם פרטי. אם העסקה בוצעה בהיותו אדם פרטי, ייתכן שהקבלן יהיה פטור מתשלום מע"מ בעסקה. ואולם, אם המוכר ניכה מס תשומות מהמכירה, יהיה קשה מאוד לראות בעסקה מהלך אישי הפטור ממע"מ. מכיוון שמדובר בתחום מורכב מאוד, מומלץ להיוועץ עם עו"ד מקרקעין לפני ביצוע פעולות בתחום.
עוד נציין כי מכירה של מקרקעין בבניין המיועד להשכרה בהתאם לחוק לעידוד השקעות הון – יכולה להיות אף היא פטורה ממע"מ. גם כאן יש לבחון בזהירות ובדיוק משפטי האם המכירה עומדת בתנאי הפטור ולפעול בהתאם להוראות החוק כדי לבצע את המכירה באופן הפטור ממס.
מע"מ לעוסקים בעסקאות מקרקעין
האם מי שהוא עוסק, אך לא קבלן, יתחייב במע"מ על מכירת מקרקעין? גם כאן, התשובה היא שיש לבחון אם המכירה נעשתה במהלך עיסוקו של המוכר.
אם המקרקעין שימשו את העסק, הרי שבמרבית המקרים המכירה תיכלל במהלך עסקיו של המוכר ותתחייב במס. לעומת זאת, אם הנכס עמד להשקעה, אף אם מכירתו תניב רווחי הון לעסק, הרי שמכירתו לא תסווג כחלק ממהלך העסקים ותהא פטורה ממע"מ.
בהתאם לסעיף 5(ב) לחוק מע"מ ותיקון 11 לחוק, עוסק המוכר דירת מגורים משומשת שרכש מאדם שאינו חייב במס, ישלם מע"מ רק על מרכיב הרווח, וזאת בכדי לתקן את עיוות כפל המס והפרת עיקרון ההקבלה. אולם, אין ההטבה חלה בנסיבות שבהן הדירה מיועדת להריסה בצו.
מיסוי מקרקעין לעוסק המחזיק בנכסי מקרקעין רבים
מה באשר לעוסק המחזיק בנכסי מקרקעין רבים וביצע מספר רב של עסקאות מכר – האם עסקאות המקרקעין נחשבות למהלך עסקיו? על פי פסיקת בתי המשפט בתחום, העובדה כי אדם מחזיק במספר נכסי מקרקעין אינה הופכת אותו לעוסק בתחום זה. על כן, רק אם ייפסק כי עיסוקו הוא מכירת הנכסים, העסקה תתחייב במע"מ.
עם זאת, יש לשים לב כי ייתכן בהחלט שמכירה מרובה של נכסי מקרקעין תשפיע על חיוב המס בעסקה. ייתכן כי רשויות המס ייראו בעסקאות כמשלח ידו של המוכר ויחייבו אותן במס הכנסה מיגיעה אישית ולא בשיעור 25% כברוב המקרים. רצוי להיוועץ בעורך דין מקרקעין ולברר כיצד להימנע ממצב שכזה.
מע"מ בעסקת מקרקעין למוכרים פרטיים
האם אדם פרטי שמוכר מקרקעין חייב במע"מ? שתי החלופות הראשונות לעניין "עסקה" אינן נכללות כמובן במכירת מקרקעין על ידי מוכר פרטי. ואולם, ייתכן כי המכירה תיכנס לגדרי "עסקת אקראי". זאת, כתלות במאפייני העסקה.
- אם הנכס נמכר לאדם פרטי, הרי שלא מדובר בעסקה כהגדרתה בחוק מס ערך מוסף ומשכך המכירה פטורה ממע"מ.
- אם המכירה היא לעוסק מורשה, הרי שהמכירה תיחשב לעסקת אקראי החייבת במע"מ. ואולם, החבות במע"מ תחול על הקונה ולא על המוכר. הקונה העוסק הוא זה שיידרש לשלם מע"מ ולהוציא חשבונית על שמו לעסקה.
- אם המכירה היא למלכ"ר או למוסד כספי, הרי שהמכירה תיחשב לעסקת אקראי החייבת במס. תשלום המע"מ יוטל גם כאן על הקונים ולא על המוכר הפרטי. אם מדובר בדירת מגורים פרטית, המכירה תוכל להיות פטורה ממע"מ.
- אם המכירה היא לקבוצת רכישה המכירה תחויב במע"מ. כאן, המוכר הוא זה שישלם את המע"מ.
סיכום
לסיכום, חבות המע"מ בעסקת מקרקעין תלויה בשאלה אם המכירה נחשבת ל'עסקה' כהגדרתה בחוק מס ערך מוסף. מכירה על ידי קבלן, או על ידי עוסק במהלך עיסוקו, תיחשב לעסקה החייבת במע"מ. כך גם מכירה על ידי אדם פרטי לעוסק, למלכ"ר או לקבוצת רכישה. מנגד, מכירה מאדם פרטי לאדם פרטי אינה "עסקה" ועל כן פטורה ממע"מ.
אושר אלקיים משרד עו"ד
מוכרים נכס מקרקעין ורוצים לבדוק אם העסקה חייבת במע"מ? עו"ד אושר אלקיים, משפטן וכלכלן, עוסק במיסוי מקרקעין, ובכלל זה בהיבטי מע"מ בעסקאות מקרקעין. ניתן ליצור קשר עם המשרד ולקבוע פגישת ייעוץ ראשונית.
