לפעמים, כל מה שצריך כדי להוציא את השוכר שלכם מהדירה, הוא מכתב התראה לפינוי מושכר. למכתב אמנם אין שיניים אמיתיות, אך הוא עשוי לחולל פלאים. מתי תצטרכו לשלוח מכתב התראה לפינוי מושכר? מה המשמעות המשפטית של מכתב זה? בשאלות אלו ואחרות נעסוק במאמר זה.
מתי נדרש פינוי מושכר
תביעה לפינוי מושכר הינו הליך להוצאת שוכרים מהנכס, כאשר הם שוהים בו בניגוד לתנאי החוזה. פינוי המושכר יידרש באחד מארבעת המצבים הבאים:
- השוכרים לא מתפנים לאחר תום תקופת השכירות
- השוכרים לא משלמים בזמן או בכלל את דמי השכירות
- השוכרים הפרו את חוזה השכירות ובכל זאת לא מתפנים מהנכס
- תהיה הפרה צפויה של הסכם השכירות בעקבות התנהגות השוכר
בכל אחד מהמצבים הללו, השוכרים לא עוזבים את הנכס שלכם על אף שעליהם לעשות כן. מכיוון שכך, אתם תוכלו לנקוט בצעדים משפטיים להוצאתם מהנכס שלכם. אכן בשני המצבים זו זכותכם להוציא את השוכרים מהנכס, אך קיים הבדל משמעותי בין שני התרחישים. אשר על כן, נפרט אודות כל אחד מהמקרים שהוצגו.
שוכרים שלא מתפנים עם תום תקופת השכירות
לא אחת קורה ששוכרים לא עוזבים את הנכס עם תום תקופת השכירות. חתמתם איתם על חוזה לשנה, לשנתיים או לכל תקופה אחרת, ובתום התקופה השוכרים לא מוכנים לצאת מהנכס. במקרה שכזה, תוכלו להגיש תביעה לפינוי השוכרים במסלול המהיר לתביעות לפינוי מושכר. נרחיב עוד להלן על מסלול זה. חשוב מאוד להדגיש כי תוכלו לסלק את השוכרים אך ורק באמצעים משפטיים. אמצעים פיזיים, דוגמת החלפת המנעול לדירה, הינם אסורים מכל וכל ופעולה שכזו עלולה רק לפגוע בכם בהמשך.
הגבלת העלאת דמי שכירות – האם יש הגבלה?
יש לציין שמרבית הסכמי השכירות צריכים להחיל סעיף הקובע פינוי בסיום ההסכם. במקרה זה, מומלץ מאוד ליצור קשר עם השוכרים, ולשאול אותם אם ברצונם להישאר. בשלב זה גם אתם – המשכירים – יכולים לבחור אם להעלות את שכר הדירה. השאלה שנשאלת לרוב היא האם יש מגבלה בהעלאת סכום השכירות? התשובה היא לא! כלומר מותר להעלות את דמי השכירות גם ב-100%. גם אין חובה להסכים שישארו בדירה.
לכן עליכם ליצור עמם קשר מספיק זמן מראש (חודשיים או שלושה) ולציין את סיום ההסכם. אם השוכרים מתחילים להתחמק, להתגונן, לתקוף – עליכם לתקוף קודם!
שוכרים שהפרו את תנאי החוזה
לעיתים קורה ששוכרים מפרים את תנאי החוזה. חוזים רבים, למשל, כוללים איסור על סאבלט בדירה, כלומר על השכרת משנה שלה לשוכרים אחרים, מבלי לקבל אישור מפורש מבעל הבית. ככל ששוכר השכיר את הדירה בניגוד לתנאי החוזה, הרי שהוא הפר הפרה יסודית של חוזה השכירות. כמו כן, ישנם שוכרים המפסיקים לשלם שכר דירה. גם זו, כמובן, הפרה יסודית של תנאי החוזה.
הפרה יסודית של חוזה השכירות מאפשרת לבעל הבית לבטל את החוזה. לאחר ביטול החוזה על ידי בעל הבית, השוכרים יצטרכו לעזוב את הנכס. במקרה בו השוכרים יסרבו לעזוב את הנכס, הרי שתידרש תביעה לפינוי מושכר, לרבות תביעה לקבלת פיצויים ו/או תשלומים שחייבים בהם על פי ההסכם. עם זאת, בניגוד למקרה הקודם בו אין ספק כי פינוי המושכר הינו נדרש ומתחייב, במקרה זה הדברים מורכבים יותר.
על פי חוק החוזים תרופות, בעל הבית יהא רשאי לבטל את החוזה אך ורק אם מדובר בהפרה יסודית של חוזה השכירות. הפרה שאינה יסודית לא תצדיק ביטול בקלות רבה כל כך. על כן, השוכרים צפויים לטעון כי הם אמנם הפרו את החוזה, אך ההפרה אינה יסודית וביטול החוזה אינו צודק בנסיבות העניין. טענה זו תצריך מענה מצד עורך דין מקרקעין שלכם והיא תוכל לגרור אתכם להתדיינות משפטית מורכבת יותר.
הליך מזורז לפינוי מושכר
כפי שציינו לעיל, החוק אוסר על פינוי השוכרים באמצעים פיזיים. עם זאת, המחוקק היה מודע לדחיפות העניין ולצורך המיידי בפינוי השוכרים. משכך, יצר המחוקק מסלול תביעה מזורז מאוד לפינוי שוכרים מהנכס. מסלול התביעה לפינוי מושכר מאפשר לבעל הבית לפנות את השוכר, באמצעים משפטיים, תוך חודשים בודדים. חשוב להדגיש כי תביעות במסלול המהיר תעסוקנה בפינוי המושכר בלבד. תביעות פיצויים וכל נושא אחר הכרוך בפינוי המושכר, לא יידונו במסגרת ההליך המזורז לפינוי המושכר.
הגשת מכתב התראה לפינוי מושכר
לפעמים, אין צורך להגיע עד לתביעה בבית המשפט ולדיון במסלול המזורז. די יהיה בשליחת מכתב התראה לפינוי מושכר כדי להבהיר לשוכרים את רצינותכם והם כבר יעזבו את הנכס. לפני הגשת התביעה לפינוי המושכר, כמו בכל תביעה אחרת, רצוי להגיש מכתב התראה לפינוי מושכר לשוכרים בדירה שלכם. מכתב זה יצהיר על כוונותיכם להגיש תביעה לבית המשפט, ככל שהשוכרים לא יעזבו את הנכס.
ככל שהשוכרים יסרבו לעזוב את הנכס, שליחת מכתב ההתראה לפינוי המושכר תשחק לטובתכם בבית המשפט. זאת, מכיוון שבית המשפט יראה לחיוב את נכונותכם לסגור את העניינים מחוץ לכותלי בית המשפט. כמו כן, מכתב ההתראה מסייע בהגדרת המחלוקת בין הצדדים וחוסך זמן וכסף בגלגוליו הבאים של התיק. התרחיש הרצוי יותר הוא שמכתב ההתראה יעורר את השוכרים ויגרום להם לעזוב את הנכס שלכם.
מכתב התראה לפינוי מושכר, אשר נערך על ידי עורך דין מקרקעין מומחה בתחומו, צפוי להלחיץ את השוכרים ולהדאיג אותם מפני כניסה להליכים משפטיים שאין להם את המשאבים עבור ניהולם. מכיוון שכך, השוכרים יגיעו למסקנה המתבקשת לפיה המהלך הנכון הוא לפנות את הדירה.
כמה עולה מכתב התראה לפינוי מושכר?
לצערנו, יש אנשים שחושבים שכל מכתב יעשה את העבודה אם הוא יהיה על דף לוגו של עורך דין, אבל זה לא המצב. לא מעט פעמים משכירים לוקחים את שירותיו של עורך דין שאינו בקיא בדיני המקרקעין בכלל, ודיני השכירות בפרט. לכן, בעת הכנת מכתב לפינוי מושכר, הוא עשוי לעשות טעויות שיעלו ביוקר בהמשך הדרך. חייב להבין שמכתב תביעה לפינוי מושכר = טיוטה של כתב התביעה. יש להבין את כל המסכת העובדתית, לקרוא, לחקור, ואז לפנות להכנת המכתב. מדובר בלא מעט שעות עבודה עבור שני הצדדים.
המחיר של מכתב התראה לפינוי מושכר אצל עורך דין פשוט שאינו מומחה יתחיל ממאות שקלים עד ל-1,000 ₪ לערך. המחיר של מכתב התראה לפינוי מושכר אצל עורך דין שבקיא בדין, יחל במחיר של 1,000 ₪ ויעלה בהתאם לנסיבות המקרה ומורכבותו. יש לציין שאת סכום זה יש לקזז מתביעה לפינוי מושכר ככל שתוגש.
דוגמה למכתב התראה לפינוי מושכר
אם אתם עומדים בפני הפרה של הסכם השכירות – עדיף להגיש את מכתב ההתראה מיד! לא להמתין, לא לנסות לסדר לבד – ישר לתקוף. כל פעולה שאינה מיידית – עשויה להתפרש כחולשה. מצב זה יביא את השוכרים לניסיון למשוך את הזמן ולקבל הקלות. כפי שניתן לראות בדוגמה למכתב התראה לפינוי מושכר מטה – המכתב צריך להיות מיידי. בנוסף, מציינים כי בכוונת המשכיר להגיש את התביעה, ואת ההשלכות של התביעה.
במקרים אלה, השוכר הבעייתי ימשיך להתגורר בדירה ויחכה עד הרגע האחרון, אבל שוכר שלא רוצה לבזות את עצמו ולקבל כתב תביעה לפינוי מושכר שיישאר ברחבי האינטרנט – קם והולך.
סיכום מכתב התראה לפינוי מושכר
לסיכום, מכתב התראה לפינוי מושכר נצרך כאשר השוכרים שלכם לא מפנים את הדירה. מכתב ההתראה יישלח לפני הגשת תביעה במסלול המזורז לפינוי מושכר. חשוב לשלוח מכתב שנכתב על ידי עורך דין מקרקעין מומחה, שכן מכתב שכזה צפוי להשפיע על השוכרים ולזרז אותם לפנות את הדירה. השוכרים שלכם לא מתפנים מהנכס? רוצים לשלוח מכתב לפינוי מושכר ולסיים עם הסיפור?
עשו זאת עם עו"ד אושר אלקיים. עו"ד אושר אלקיים הינו משפטן וכלכלן המתמחה דיני המקרקעין ובעל ניסיון רב בתחום. פנו אליו לצורך הגשת מכתב התראה לפינוי מושכר, ותהנו משירותים משפטיים מהשורה הראשונה בתחום.
