אם יש בבעלותכם יותר מדירה אחת יהיה עליכם לשלם מס שבח בעת מכירת הדירה הראשונה מבין השניים. החל משנת 2014 התקבלה החלטה על ידי מדינת ישראל לפיה יהיה פטור בגין התקופה שעד לשנת 2014, כך שמעשית ומשפטית ישולם הרבה פחות מס שבח. כיום מדינת ישראל רוצה לשנות את המצב הזה – ומי שמוכר דירה שנרכשה לפני 2014 צריך להכיר את ההטבה ואת מצב החקיקה.
מהו מס שבח לינארי מוטב?
מס שבח הוא כאמור מס שמשולם על ההפרש בין מחיר הקנייה למחיר המכירה של נכס מקרקעין ("הרווח"). ההגיון הבסיסי של מס השבח הוא שהמדינה צריכה לקבל חלק מהרווח שנוצר, בדומה למס הכנסה ומיסים אחרים, וזאת לצרכיה הציבוריים וקידום מטרות חברתיות.
בעבר (לפני שנת 2014) היה קיים פטור ממס שבח לדירה אחת ל-4 שנים. זהו פטור היסטורי ממס שבח שעשה חסד עם אנשים עשירים שתכננו את מכירת הדירות בצורה חכמה ויעילה יותר מהאדם הפשוט, ובכך התחמקו ממס שבח של מיליונים.
בשנת 2014 כאמור נחקק תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין, שביטל את הפטור של מכירת דירה אחת ל-4 שנים, והשאיר את האפשרות לקבלת מס לינארי מוטב (כלומר שמיטיב עם הנישום), ולמחוק את תקופת השבח שקדמה לשנת 2014 וקבע את התאריך של 01.01.2014 כ"יום המעבר", לעניין מס שבח:
וכך נקבע בסעיף 48א(ב2)(1) לחוק מיסוי מקרקעין:
(ב2) (1) על אף האמור בסעיף קטן (ב)(1), במכירת דירת מגורים מזכה שיום רכישתה היה לפני יום המעבר, יחויב השבח הריאלי בהתאם להוראות אלה:
(א) השבח הריאלי עד יום המעבר יהיה פטור ממס;
(ב) על יתרת השבח הריאלי לאחר יום המעבר יחול מס בשיעור הקבוע בסעיף קטן (ב)(1);
(2) הוראות סעיף קטן (ב)(2) יחולו, בשינויים המחויבים, על חיוב במס של יחיד לפי סעיף קטן זה.
כלומר, מי שקנה דירה לפני יום המעבר, מקבל פטור עבור התקופה שלפני יום המעבר. דבר זה מיטיב עם אנשים שקנו דירה לפני שנים רבות מאוד, ומאפשר למעשה פטור ממס שבח עבור תקופה ארוכה של החזקה.
וכמשרד עורכי דין שעוסק במס שבח לדירה שנייה אנו מדגישים – חישוב מס לינארי מוטב הוא הטבה משמעותית למי שרכש דירה, או קיבל דירה בירושה, לפני שנים רבות, והוא עשוי לחסוך סכומים ניכרים במס השבח.
וכפי שנציין בהמשך – המחוקק מבקש לבטל את פטור זה באופן שירע משמעותית את זכויותיהם של נישומים רבים ויסגור הטבת מס שתכניס הרבה מאוד כסף ממס שבח למדינה – מכיסם של התושבים!
חישוב מס שבח לינארי מוטב – דוגמה מספרית
נניח שאדם וחווה רכשו דירת מגורים בשנת 1981 מקבלן בשכונת "גן עדן" בשווי של 1,000,000 ₪. הם מתגוררים בדירה מאז ומעולם. עם השנים אדם וחווה הקימו את עסק לממכר תפוחים בשם "עץ הדעת" והרוויחו לא מעט כסף, שאיפשר להם לקנות עוד כמה דירות. בשנת 2024 החליטו בני הזוג למכור את הדירה שלהם בפרויקט גן העדן. המחיר של הדירה ביום 01.01.2024 הוא 6,000,000 ₪.
הם חתמו על הסכם מכר ביום 01.01.2024, בטרם ביטול חישוב המס הליניארי המוטב, ובכך היו זכאים לפטור ממס שבח בין התקופה שמיום 01.01.1981 ועד ליום המעבר – 01.01.2014 (33 שנים של פטור מעשי ממס שבח). בגין התקופה שלאחר יום המעבר (10 שנים), יצטרכו אדם וחווה לשלם מס שבח בגובה 25% בגין השבח שנוצר. כלומר, בחישוב מתמטי פשוט (חסכנו מכם הסברים נוספים ומורכבות) – יש 5,000,000 ₪ מס שבח. יש פטור בגין 33/43 שנים (כלומר סה"כ 43 שנים, מתוכן 33 שנים פטורות), ויש חיוב בגין 10/43 שנים – מה שאומר שאפקטיבית מס השבח לא יהיה 25%, אלא בסביבות 5%! מהשבח שנוצר.
-
ביטול מס שבח לינארי
כלומר – מס השבח שישולם הוא נמוך מאוד – וזאת עוד בטרם ביצוע ניכויים ותחשיבים נוספים! והנה הדוגמה מתוך חישוב שומה עצמית באתר רשות המסים:
עתה נשאלת השאלה – כמה ישלמו אם יבטלו את מס השבח הלינארי? התשובה לא קלה לעיכול וקשה על הכיס!
ללא החישוב הלינארי המוטב, לפי הסימולטור של רשות המסים, מס השבח שישלמו אדם וחווה יעמוד על כ-1,538,000 ₪ (לעומת כ-247,000 ₪ עם החישוב המוטב).
להלן הדוגמה מאתר רשות המסים:
כלומר, אם בני הזוג ימכרו את דירתם ללא החישוב הלינארי המוטב, הם ישלמו כ-1,290,000 ₪ יותר לקופת המדינה. הדבר מקבל משנה תוקף במקרים חזק במיוחד בדירות ירושה – שם הדירות נרכשו אף לפני שנת 1981, וביטול מס השבח יהיה הרסני לנישומים באופן שיסכל כדאיות כלכלית למכירה. אם ימכרו את הדירה באותו מחיר ללא החישוב הלינארי המוטב, יישארו להם ביד כ-4,460,000 ₪, במקום כ-5,750,000 ₪.
ביטול מס שבח לינארי מוטב
בעקבות אירועי ה-7 באוקטובר 2023, ישראל נכנסה למלחמה ארוכה כנגד החמאס בדרום הארץ, חיזבאללה מצפון, ואיראן והחות'ים במזרח. ומי שלא יודע – מלחמות זה דבר יקר. צריך להוציא מיליארדים של שקלים, וההכנסות של המדינה באופן שוטף לא מספיקות, ולכן נאלצים לחשב מסלול מחדש באמצעות יצירת מקורות תקציביים חדשים. לאור זאת, שר האוצר בצלאל סמוטריץ' ביחד עם פקידי האוצר מצא דרך להכניס יותר כסף לכיסה של המדינה באמצעות רצון לחוקק חוק לביטול מס השבח הליניארי.
במסגרת ההצעה של שר האוצר שהועבר לרוה"מ נתניהו הוסבר שמס השבח במדינת ישראל עבור דירה מכירת דירה שנייה עולה עם השנים (וזאת לאור העובדה שיותר שנים עוברות משנת 2014), אך באמצעות ביטול חישוב מס השבח הלינארי, יתקבל תשלום גבוה בהרבה. משרד האוצר מציג כי מס השבח שישולם בגין התקופה שעד יום המעבר יעלה באופן הדרגתי – מ-0% ל-10%, ובהמשך ל25% באופן מלא.
ביטול חישוב ליניארי – מה דעתנו המקצועית?
לדעתנו, ביטול ההטבה עלול לפגוע בשוק הנדל"ן: הוא עלול להביא להאטה במכירת דירות ישנות, ובעלי דירות עשויים להעדיף להחזיק בהן ולהשכיר אותן. הדבר עלול להוביל לעליית מחירי השכירות ולפגיעה ברוכשי דירה ראשונה.
החלטה כזו עלולה להביא בשלב הראשון להאטה במכירת דירות ישנות.
דירות אלו לא ימכרו לזוגות צעירים (אשר גם ככה מתקשים לקנות דירה), ובעלי דירות ישאירו את הדירה ברשותם על מנת להימנע מתשלום מס השבח עד לשינוי מדיניות.
בשלב השני מחירי השכירות עלולים לעלות.
מכיוון ומשקיעים או יורשים לא ירצו למכור את הדירות, הם ימשיכו להעלות את דמי השכירות מדירתם ויובילו לפגיעה נוספת בזוגות צעירים שייאלצו להוציא יותר מכיסם ולחסוך פחות. דמי השכירות בישראל הם גם ככה מהגבוהים בעולם המערבי, וגבוהים באופן לא פרופורציונלי להכנסות הממוצעות או החציוניות בישראל, וזה יפגע בפריפריה הרבה יותר מאשר במרכז הארץ.
בשלב השלישי מחירי הדירות עלולים לעלות.
הסיבה לכך היא פשוטה – אדם שצריך למכור את הדירה מסתכל על כמה הוא רואה בכיסו בסוף העסקה ולא מה השווי או סכום המכירה. לפי הדוגמה שלנו למעלה, אם ההפסד בכיס הוא כ-1,290,000 ₪, הרי שאדם וחווה לא ירצו למכור את הדירה הזאת שכן תשלום מס השבח הוא גבוה במיוחד. אם מס השבח יעלה, הרי שבעלי הדירות יעלו את המחיר בהתאם, ומי שיסבול זה מי שידו אינו משגת.
בנוסף לכל אלה – מי שהגזרה תקשה עליהם הכי הרבה הם המעמד הסוציו אקונומי הנמוך
מעמד זה הרבה פעמים לא מקבל דירות ירושה ולא מרוויח סכומי כסף המאפשר קניית דירה. אם התמזל מזלם של ההורים במעגל הסוציואקונומי הנמוך והם רכשו יותר מדירה אחת, זה בדרך כלל יהיה באזור הפריפריה, ואז שתי הדירות יאבדו את חישוב המס הליניארי המוטב, וכל היורשים יסבלו משמעותית.
חוק לביטול חישוב מס לינארי מוטב
בינואר 2024 פרסם משרד האוצר תזכיר חוק לביטול הדרגתי של החישוב הלינארי המוטב: לפי התזכיר, השבח שנצבר עד יום המעבר היה אמור להתחייב במס בשיעור שעולה בהדרגה (5% בשנה הראשונה, ועלייה של 5% מדי שנה), עד לביטול מלא של ההטבה. נכון לאוקטובר 2026 התזכיר לא נחקק, והחישוב הלינארי המוטב עדיין חל על מכירת דירת מגורים מזכה שנרכשה לפני 1.1.2014. מאחר שהנושא עשוי לעלות שוב בהצעות תקציב עתידיות, מומלץ לבדוק את מצב החקיקה סמוך למועד המכירה.
מכירת דירה עם מס שבח לינארי
מי ששוקל למכור דירה שנרכשה לפני 2014 ייטיב לעקוב אחר מצב החקיקה, ולתכנן את מועד המכירה ואת חישוב המס מראש.
עורך דין מס שבח לינארי
עומדים בפני מכירת דירה שנרכשה לפני 2014? ניתן לפנות לאושר אלקיים משרד עורכי דין לבדיקת חישוב מס השבח, ובכלל זה זכאות לחישוב הלינארי המוטב, לפני החתימה על הסכם המכר.
