מדריך זה עוסק בעסקת מכירת דירת מחיר למשתכן: מועדי המכירה, מס שבח והיערכות לעסקה. לבקשה לאישור מכירה מוקדמת ראו ועדת החריגים של דירה בהנחה.
מכירת דירה של מחיר למשתכן הינה עסק מורכב. על פי כללי פרויקט דירה בהנחה, הכולל פרויקט מחיר למשתכן, פרויקט מחיר מטרה ופרויקט דיור בהישג יד, אסור למכור דירה בה זכיתם ב-7 השנים שלאחר הזכייה או ב-5 השנים לאחר קבלת טופס 4.
עם זאת, ניתן לפנות במצבים שונים לוועדת החריגים של התוכנית, המאשרת את מכירת הדירה. מי שמכר דירה לפני המועד המותר, צפוי להיקנס על ידי משרד הבינוי והשיכון.
מכירת דירה של מחיר למשתכן לפני הזמן
במדינת ישראל יש למעלה מ-120,000 זוכים אשר זכו בדירת מחיר למשתכן (ו/או מחיר מטרה ו/או דירה בהנחה), וחלקם קיבלו את הדירה. מכירת דירת מחיר למשתכן לפני הזמן עשויה לגרור חיוב בקנס של 450,000 ₪, ואפילו בסכום גבוה בהרבה מעבר לכך!
מחיר למשתכן הינו מיזם הנחות בדיור שיזם שר האוצר לשעבר משה כחלון. הפרויקט רץ במשך לא מעט שנים עד שהוחלף בפרויקט מחיר מטרה וכיום מוגרלות דירות מוזלות במסגרת פרויקט "דירה בהנחה" שמקדם משרד הבינוי והשיכון.
לכל הפרויקטים מטרה משותפת – למכור למי שעומדים בתנאי הזכאות דירות בזול ולגרום לזוגות לא לקנות דירות בשוק החופשי אלא להמתין לזכייה בדירה בהנחה.
לכך אמורות להיות שלוש השלכות:
- הראשונה, שהזוגות הזכאים יוכלו לקנות דירות במחירים נוחים יחסית, שמשקפים הנחה שתאפשר לזוגות צעירים וזכאים לרכוש דירה במחירים זולים יותר מהשוק החופשי – בסכומים של מאות אלפי שקלים ואפילו מיליוני שקלים.
- השנייה והחשובה יותר מבחינת הרשויות, היא הפחתת הביקוש לדירות בשוק החופשי, מה שיכול למתן את עליית מחירי הדירות, ואמור להוריד את המחירים לכלל האוכלוסיה ולא רק לזוכים בהגרלה.
- השלישית, היא התערבות ממשלתית בתחום הדיור. זה לא סוד שמחירי הדירות בישראל בשנת 2026 עולים כל הזמן, לכן הממשלה רוצה להפגין בפני הציבור כי היא עושה פעולות אקטיביות שנועדו להפחית את מחירי הדירות.
האופן בו מתנהלים הפרויקטים דומה אף הוא. המדינה מפרסמת מכרז לדירות באזורים שונים במסגרת מחיר למשתכן, מחיר מטרה או דירה בהנחה. כל מי שעומד בתנאי הזכאות לפרויקט ומעוניין בדירה באזורים בהם פורסמו המכרזים יוכל להירשם למכרז ולהיכנס להגרלה.
משרד הבינוי והשיכון עורך הגרלה בין כל הזכאים שנרשמו למכרז ומי שזכו בהגרלה יוכלו לרכוש דירה בהנחה משמעותית, לרוב של 20% או של 300 אלף שקלים ממחיר השוק, ובמקרים מסוימים כמו במחיר למשתכן בראשון לציון או מחיר למשתכן במודיעין – הנחות של יותר משני מיליון שקלים לדירה!
על פי רוב, הדירות בכל פרויקט מחולקות לדירות המיועדות לבני המקום ולדירות המיועדות לכלל הזכאים. הדירות המיועדות לבני המקום יוגרלו בין זכאים שהם בני המקום, כלומר שגרו בו בלפחות 4 מתוך 10 השנים האחרונות.
שאר הדירות יוגרלו בין כלל הזכאים, כולל בני המקום שלא זכו בהגרלה לבני המקום. מי שזכו בהגרלות יהיו זכאים לרכוש את הדירות מהקבלן הבונה את הפרויקט. ככל שהם יבחרו לרכוש את הדירה, יחול עליהם איסור למכור את הדירה בשנים הקרובות.
מי שימכור את הדירה לפני חלוף הזמן המוגדר בתקנון הפרויקט, ייקנס על ידי משרד הבינוי והשיכון. לקריאת המאמר שלנו בנושא קנס דירה במחיר למשתכן – קראו כאן. גובה הקנס בו ייקנסו מוכרים משתנה בין הפרויקטים השונים אך יכול להגיע ל-450,000 ₪ ויותר מכך!
להלן דוגמה של כתב התחייבות שניתן למשרד הבינוי והשיכון, בו מצהירים הרוכשים כי אם יפרו את התחייבותם, יחובו בתשלום של 450,000 ₪ קנס!
אם כן, מדובר בסכומים גבוהים במיוחד ולא תרצו להסתבך עם קנסות שכאלו. לכן, לא כדאי למכור דירה של מחיר למשתכן לפני חלוף הזמן הקבוע בתקנון.
ונדגיש – האיסור הוא על מכירת דירה במחיר למשתכן – הוא כולל העברה כלשהיא בזכויות, לרבות העברה של זכויות בתמורה ו/או שלא בתמורה ו/או שבתמורה מופחתת! כלומר גם אם חשבתם להעביר לילדכם או בן משפחה – חל איסור מוחלט ללא קבלת אישור!
המלצות למכירת דירה מחיר למשתכן – מה חייב לדעת?
בעת מכירת דירה מחיר למשתכן ישנם מספר נושאים עקרוניים שמומלץ מאוד לדעת על מנת להימנע מתשלומים מיותרים. להלן חלק מהנושאים שמשרדנו דוגל שיש לתת להם משקל מיוחד בטרם מכירת הדירה:
מס שבח במכירת דירה מחיר למשתכן
זה לא סוד שמי שרכש את הדירה במחיר למשתכן רוכש דירה במחיר שהוא נמוך ממחיר השוק – לעיתים במאות אלפי ומיליוני שקלים. יחד עם זאת, בעת מכירת הזכויות בדירה, מומלץ מאוד לבחון שבעתיים את היבט מס השבח על מנת להיות בטוחים.
מוקש מס שבח במכירת דירה מחיר למשתכן נמצא בעיקר בחישוב תקופות הפטור! כלומר – הרבה רוכשים חושבים שאם עברה תקופת האיסור של 5 או 7 שנים הרי שאפשר למכור – אבל עדיין עליכם לבחון שמתקיימים תנאי הפטור של מס שבח!
חלק מהבדיקות שחייב לבחון הם:
- מתי התקבל טופס 4 למבנה? – הרי שמתאריך זה יש לחכות 18 חודשים!
- האם יש בעלות בדירה נוספת? יש לבחון האם יש פטור בנסיבות המקרה.
- האם רכשתם דירה נוספת לאחר קניית הדירה? יש לבחון את התקיימות התנאים הנדרשים למכירה בפטור
תיווך מכירת דירה מחיר למשתכן
בעת זכייה במכרז ובחירת הדירה, רוכשים רבים נאלצים לרכוש דירה רחוק ממקום מגוריהם, ולהשכיר את הדירה ולקבל את דמי השכירות. בעת מכירה מוכרים עשויים להידרש לחתום על חוזה תיווך ו/או בלעדיות בתיווך ולהתקשר עם מתווך שימכור את דירתם.
אנו ממליצים לבחון את הסכם התיווך על ידי עורך דין מטעמכם בטרם החתימה. לא פעם הסכמי תיווך מכילים תניות לא חוקיות ו/או שמומלץ לא לחתום עליהם ועל כן נדרש עורך דין לבחינת הסכם התיווך.
מכירת דירה מחיר למשתכן במכרז
אם החלטתם למכור את הדירה שלכם, הרי שאתם רוצים לקבל מקסימום כסף עבור הדירה שלכם – ולא שקל אחד פחות. אם החלטתם למכור באמצעות תיווך – המתווך עשוי לציין שהוא מומחה למחירים באיזור, יודע ומכיר את כולם – אבל בפועל הוא ינסה לתווך את הדירה ולרצות גם את הקונים – מה שיכול להוריד את המחיר המבוקש.
איך ניתן להבטיח שתקבלו את המחיר הגבוה ביותר? באמצעות עריכת הליך התמחרות על ידי עורך דין.
באמצעות ההתמחרות מקבלים הצעות ממחיר מינימום הנקבע במסגרת ההליך, ומשם עולים. המחיר שיתקבל הוא המחיר המקסימלי לדירה, ובכך חסכתם עבודה מול מספר רב של גורמים (מתווכים, קונים, שוכרים, עורכי דין וכו'), חסכתם כסף, וחסכתם זמן. לקריאה נוספת אתם מוזמנים לקרוא על השירות של משרדנו למכירת דירה במכרז, ומכירת דירה בהתמחרות.
מתי אפשר למכור דירה של מחיר למשתכן? דוגמה מספרית
אחת השאלות החשובות ביותר של רוכשי דירות במחיר למשתכן היא מתי אפשר למכור את הדירה. הרי חלק לא מבוטל רכשו דירות אותם הם משכירים לאחרים, ולא נהנים. נבהיר כיצד עבד חוזה זה למכירת דירה של מחיר למשתכן בעזרת הדוגמאות הבאות:
- נניח שזכיתם בהגרלה של דירה ב-2015, חתמתם על ההסכם בשנת 2017 והתקבל טופס 4 לבניין בשנת 2020.
מה התאריך המוקדם ביותר בו ניתן יהיה למכור? בשנת 2022! כלומר, לאחר 7 שנים ממועד ההגרלה, כי זה התאריך המוקדם ביותר. - נניח שהייתה הגרלה של מחיר למשתכן בשנת 2018, אך אתם רכשתם דירה בפרויקט שלא במסגרת ההגרלה (למשל דירה שנותרה לא מכורה) בשנת 2019, והבניין קיבל טופס 4 בשנת 2024.
מה המועד המוקדם ביותר למכירה? בשנת 2026, כלומר 7 שנים ממועד חתימת הסכם הרכישה. ברכישה שלא במסגרת הגרלה, מועד חתימת ההסכם נחשב כ"מועד ההגרלה". - נניח שזכיתם בהגרלה בשנת 2016 והתקבל טופס 4 בשנת 2022. מה התאריך המוקדם ביותר שאפשר למכור בו את הדירה?
בשנת 2023, כלומר 7 שנים ממועד ההגרלה, שחל לפני תום 5 שנים מקבלת טופס 4 (2027). אבל – תשומת לב שבמקרה זה עשויים לחוב במס שבח בעת מכירת הדירה של מחיר למשתכן – ועל כן יש לבחון את הנושא יחד עם עורך דין מטעמכם!
חשוב מאוד לציין שיש לבחון בזכוכית מגדלת את התאריכים, ולא להתבלבל, כי אם תיעשה טעות – האחריות תהיה על המוכרים בלבד. עם זאת, עורך דין מקרקעין יצירתי מספיק ידע כיצד להתגבר על המכירה גם בהתחשב באיסורים החדשים.
כמובן שעורך הדין ישמור בהקפדה מוחלטת על הוראות החוק וגם על רוח החוק, ובכל זאת ניתן למצוא את הפתרונות היצירתיים שיאפשרו את המכירה בקונסטלציה זו או אחרת.
מכירת דירה מחיר למשתכן לפני 5 או 7 שנים
תקופת האיסור למכירת דירות מחיר למשתכן, עומדת על 5 או על 7 שנים – 7 שנים ממועד ההגרלה (ובדירה שנרכשה שלא בהגרלה – ממועד חתימת הסכם המכר) או 5 שנים מקבלת תעודת גמר (טופס 4) לבניין, המוקדם מביניהם.
בעבר, הייתה קבועה בתקנון אך ורק החלופה של 5 שנים מיום קבלת טופס 4. אלא שפרויקטים רבים התעכבו במשך שנים ולא אחת חלפו 5 שנים לפני שהקבלן סיים בכלל את הבניה. במטרה לאפשר לזוכים גמישות סבירה יותר ולמנוע מצבים אבסורדיים בהם הם יוכלו למכור את הדירה רק עשור לאחר הזכייה, נוספה החלופה של מכירת דירות 7 שנים לאחר הזכייה בהגרלה.
כיום, כאשר הזכיות ברוב הפרויקטים קורות עוד לפני קבלת היתר בניה, 7 השנים מהזכייה חולפות על פי רוב מספר שנים לפני חלוף 5 השנים מקבלת טופס 4. לאורך כל התקופה בה חל איסור המכירה של דירת מחיר למשתכן, תהיה רשומה הערת אזהרה לטובת משרד הבינוי והשיכון אשר תכליתה להרתיע קונים מלבצע עסקאות בנכס.
לכן, על הרוכשים לדעת כי אסור למכור את הדירה בתקופה זו ועדיין חל עליה איסור המכירה של דירות מחיר למשתכן, ואם יבצעו את המכירה הרי שיחובו בקנס מוגדל, ואיסור של משרד הבינוי והשיכון לתת את אישורו.
כאמור, ישנן דרכים בהן ניתן להתגבר על איסור המכירה. אולם רצוי בהחלט להמתין עם מכירת דירת מחיר למשתכן עד לחלוף 5 או 7 השנים, לרבות פנייה לועדת חריגים של מחיר למשתכן. עם זאת, מי שירצה למכור אותה מוקדם יותר, יוכל לעשות זאת בעזרת עורך הדין הנכון והפעולות הנכונות.
בסופו של דבר, כמובן שניתן יהיה למכור את הדירה לפני חלוף 7 שנים מיום הזכייה, ככל שחלפו 5 שנים מיום קבלת טופס 4 לבניין. חשוב להדגיש כי האיסור החוקי הוא אך ורק על מכירת דירת מחיר למשתכן. בניגוד למכירת דירת מחיר למשתכן, על השכרת דירה שכזו לא חלות כל הגבלות. מכיוון שכך, תוכלו להשכיר את הדירה שלכם גם לפני חלוף הזמן הדרוש כדי שתוכלו למכור אותה.
| לפני 5 שנים מהזכייה | בין 5 ל-7 שנים מהזכייה | לאחר 7 שנים מהזכייה | |
| מכירה | אסורה | מותר אם חלפו 5 שנים מקבלת טופס 4 | מותרת |
| השכרה | מותרת | מותרת | מותרת |
מכירה מוקדמת ואישור ועדת החריגים
אם מתוכננת מכירה לפני תום תקופת ההגבלה, יש לבדוק את הצורך באישור מראש. הנימוקים, המסמכים ואופן הפנייה מרוכזים במדריך ועדת חריגים וביטול איסור מכירה במחיר למשתכן.
עורך דין מכירת דירה מחיר למשתכן
כפי שכבר הבנתם, לעורך דין מקרקעין יש לא מעט עבודה בהליכי מכירת דירת מחיר למשתכן. עורך הדין למחיר למשתכן יוכל לעצב מכירה מוקדמת באופן שיעלה בקנה אחד עם התקנון או להגיש בשמכם בקשה לביטול האיסור לוועדת החריגים.
עורך הדין יבחן את המקרה הספציפי הנמצא לפניו ויחליט כיצד נכון לפעול בו. החלטתו של עורך הדין תתבסס על הציפיות שלכם מהעסקה, הצורך שלכם בעסקה וכמובן תקנון המכירה הספציפית בה זכיתם. בסופו של יום, עורך דין העוסק בתחום יבחן את המקרה ויסייע לפעול באופן שמתיישב עם התקנון והחלטות רשות מקרקעי ישראל.
לסיכום
לסיכום, מכירת דירת מחיר למשתכן מותרת רק בחלוף 7 שנים ממועד ההגרלה (ובדירה שנרכשה שלא בהגרלה – ממועד חתימת הסכם המכר) או 5 שנים מקבלת תעודת גמר (טופס 4) לבניין, המוקדם מביניהם. עם זאת, ניתן להגיש בקשה לוועדת החריגים של מחיר למשתכן למכירת דירה גם לפני התקופות האמורות. כמו כן, בעזרת עסקאות יצירתיות עורך הדין שלכם יוכל לאפשר גם מכירה מוקדמת של הנכס.
מעוניינים למכור דירת מחיר למשתכן? אנו במשרד עו"ד אושר אלקיים נשמח לבחון את המקרה שלכם ולייעץ לכם, כולל בבקשות למכירה מוקדמת. עו"ד אושר אלקיים הוא משפטן וכלכלן העוסק בעסקאות בדירות מחיר למשתכן. פנו למשרד לבדיקת המקרה שלכם.
