מהו הסכם מכר עם תנאי מתלה? כיצד התנאי המתלה משפיע על תוקפו של חוזה המכר? איזה יום נחשב ליום המכירה בהסכם מכר עם תנאי מתלה – יום החתימה על החוזה או יום התקיימות התנאי? שאלות אלו ואחרות מעסיקות רוכשי דירות רבים. המשיכו לקרוא ומצאו את כל המידע החשוב בנושא.
מה זה הסכם מכר עם תנאי מתלה?
הסכם מכר יכול לחול במיידית או לחלופין בהתקיים תנאי מסוים. הסכם שתוקפו תלוי בתנאי כלשהו, נקרא הסכם מכר עם תנאי מתלה. חשוב להבחין בין שני סוגים של תנאים בחוזי מקרקעין – חוזה מכר עם תנאי מפסיק וחוזה מכר עם תנאי מתלה:
- חוזה מכר עם תנאי מפסיק: החוזה נכנס לתוקף במיידי, אם יתקיים התנאי החוזה יפסיק להתקיים.
- חוזה מכר עם תנאי מתלה: תוקפו של החוזה תלוי בהתקיימות התנאי – החוזה לא ישתכלל אם התנאי לא יתקיים.
אם כן, הסכם מכר עם תנאי מתלה הוא הסכם למכירת דירה, במסגרתו החוזה ייכנס לתוקף רק בהתקיים התנאי המוסכם בין הצדדים. הסכמי מכר עם תנאי מתלה נפוצים במיוחד בחוזים הנוגעים לדירות שנמכרות וצריכות אישור של גורם צד שלישי – כמו הרשות המקומית (קומבינציה) או בית המשפט (עסקאות עם חוסים). התנאי המתלה יהיה התניית החוזה בקבלת היתרים מרשויות התכנון, אישור תוכניות הבניה וכדומה.
חובות כל צד עד להתקיימות התנאי
ציינו כי הסכם מכר עם תנאי מתלה נכנס לתוקף אך בהתקיים התנאי המתלה. הצדדים אכן לא יצטרכו לקיים את התחייבויותיהם החוזיות עד להתקיימות התנאי. ואולם, חשוב להדגיש כי עד להתקיימות התנאי הצדדים לא יוכלו לעשות כל פעולה שתפגע ביכולת לקיים את החוזה. כך, למשל, המוכר לא יוכל למכור את הדירה לצדדים שלישיים. הרוכש אף הוא לא יוכל לבצע פעולות שימנעו ממנו לקיים את התחייבויותיו החוזיות בהמשך, ואף צד לא יכול לפעול כדי למנוע את התקיימות התנאי שכן מדובר בהתנהלות בחוסר תום לב.
עד מתי מחכים להתקיימות התנאי המתלה?
שאלה חשובה שיש לברר בכל הנוגע להסכם מכר עם תנאי מתלה היא עד מתי מחכים להתקיימות התנאי. כאשר קבוע מועד לבחינת התקיימות התנאי במסגרת ההסכם, התשובה פשוטה במיוחד. במועד המוסכם, הצדדים יבחנו האם התקיים התנאי. אם התקיים, החוזה ייכנס לתוקפו. אם לא התקיים עדיין, החוזה בטל. כמו כן נהוג לקבוע זמן ידוע ומוסכם מראש, וכן מצבים בהם ניתן לסטות ולהוסיף זמן להתקיימות התנאי בהסכמת כל הצדדים.
בהיעדר תאריך מוסכם לבחינת התקיימות התנאי, יש לבחון האם התנאי התקיים תוך "זמן סביר". הגדרת זמן סביר כמובן עמומה במיוחד ואינה יוצרת ודאות כלשהי. על כן, חשוב מאוד להתייעץ עם עורך דין מקרקעין בכל מקרה בו יכולות להתעורר שאלות בנושא ולוודא מהו משך הזמן הסביר וכיצד תוכלו להשתמש בעמימות הקיימת לטובתכם.
איזה יום נחשב ליום המכירה בהסכם מכר עם תנאי מתלה?
שאלה קריטית נוספת היא איזה יום נחשב ליום המכירה בהסכמי מכר עם תנאי מתלה. קביעת יום המכירה תשפיע על המועד בו יצטרך המוכר לשלם מס שבח ואף יכולה, בנסיבות מסוימות, להשפיע על סך המס שבח אותו יידרש המוכר לשלם. הפסיקה עסקה בשאלה זו, וכבר לפני כשלושה עשורים נקבע בפסק הדין של בית המשפט העליון בע"א 489/89 אלדר שרון נ' מנהל מס שבח מקרקעין (הלכת אלדר שרון) כי יום המכירה בהסכם מכר עם תנאי מתלה הוא, ככלל, יום החתימה על חוזה המכר. ההתחייבות החוזית היא הקובעת לעניין יום המכירה, ולא יום התקיימות התנאי.
עם זאת, במקרים בהם התנאי המתלה הוא תנאי התלוי באישור בית המשפט, דוגמת אישור מכירה על ידי אפוטרופוס, יום המכירה יהיה יום התקיימות התנאי. כך גם במקרים בהם התנאי הוא תנאי להגדלת אפשרויות ניצול זכויות הבנייה בקרקע, בנסיבות מסוימות, יום המכירה יהיה יום אישור התוכנית. נדגיש כי קביעת יום המכירה בהסכמי מכר עם תנאי מתלה היא עסק מורכב במיוחד בעל השלכות נרחבות על חבות המס בעסקה. מכיוון שכך, מומלץ לקבל ייעוץ מיסוי מקרקעין מדויק במקרים אלו, כדי לפעול בהתאם לדרישות החוק מחד ולהימנע מתשלומים עודפים מאידך.
עו"ד להסכם מכר עם תנאי מתלה
חתמתם על הסכם מכר עם תנאי מתלה או שאתם עומדים לחתום על הסכם כזה? עו"ד אושר אלקיים, משפטן וכלכלן, עוסק בדיני מקרקעין ובמיסוי מקרקעין. ניתן ליצור קשר עם המשרד ולקבוע פגישת ייעוץ ראשונית לבחינת ההסכם והשלכות המס שלו.
