סכום הרכישה הוא, על פניו, הדבר הטריוויאלי ביותר בכל עסקת מכר מקרקעין. אדם יודע באיזה מחיר הוא רכש את הנכס אותו הוא קנה וזהו סכום הרכישה. אולם בפועל, מציאת סכום הרכישה יכולה להיות עסק מורכב הדורש מומחיות מיוחדת והתמקצעות ייחודית בתחום מיסוי המקרקעין. באילו מקרים מציאת סכום הרכישה יכולה להיות סבוכה? למה רלוונטי סכום הרכישה? על שאלות אלו ואחרות נענה במאמר זה.
תשלום מס רכישה
נקדים ונאמר כי מציאת סכום הרכישה רלוונטית וחשובה עבור תשלום מס רכישה. מס רכישה משולם כאחוז מסכום הרכישה וממילא ישנה חשיבות קריטית ומכרעת למציאת סכום הרכישה. בשל כך, נקדים מספר מילים על חובת תשלום מס רכישה.
חוק מיסוי מקרקעין קובע, בסעיף 9 לחוק, כי על רוכשי זכויות במקרקעין מוטלת החובה לשלם מס רכישה. הרוכש ישלם מס רכישה, כאחוז ממחיר הרכישה של הנכס. חוק מיסוי מקרקעין, כמו גם התקנות שהותקנו מכוח החוק, קובע מה יהיו שיעורי המס שיוטלו על הקונה בהתאם לסוג הנכס ולמאפיינים הייחודיים של הקונה.
כך, למשל, נקבע פטור מלא ממס רכישה לרוכשי דירה ראשונה בסכום של 1.9 מיליון שקלים לכל היותר. מעבר למחיר זה, ישלם הרוכש מס רכישה בשיעור של 3.5% עד לסכום רכישה של כ-2.275 מיליון שקלים ומס בשיעור 5% על יתרת סכום הרכישה, עד למחיר של כ-5.872 מיליון שקלים. ככל שסכום הרכישה עולה על מחיר זה, ישלם הרוכש מס בשיעור 8% ובמקרים מסוימים אף 10%.
לעומת זאת, רוכשי דירה שנייה ישלמו מס רכישה בשיעור 8% עד לסכום רכישה של כ-5.9 מיליון שקלים. ככל שיתרת המחיר עולה על סכום זה, יהא על הרוכש לשלם מס בשיעור 10%. רוכשי מקרקעין שאינם דירת מגורים ישלמו מס רכישה בשיעור 6%, ובמקרים מסוימים יהיו זכאים להחזר של נקודת אחוז אחת מהמס ששילמו.
כמובן שהדבר מקבל משנה תוקף כאשר מדובר בעסקאות היסטוריות – שכן אז יש משמעות לסכום הרכישה ושווי מס הרכישה בצורה משמעותית במיוחד, כפי שנסביר להלן.
מס רכישה בשיעור משווי המכירה
סעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי תשלום "מס הרכישה יהיה בשיעור משווי המכירה". כלומר, סכום הרכישה אינו נקבע לפי המחיר ששילמתם בפועל על הנכס אלא לפי שווי הנכס. תשלום מס הרכישה אינו לפי סכום הכסף שהעברתם למוכר, אלא לפי שווי הזכות שקניתם. אשר על כן, במקרים בהם המחיר ששילמתם אינו תואם לשווי השוק של הנכס, הרי שיהיה צורך למצוא את סכום הרכישה הריאלי. על סמך סכום רכישה זה, הזהה לשווי השוק של הנכס, ניתן יהיה לשלם מס רכישה.
לדוגמה ניתן לציין עסקאות בתוך המשפחה! במקרים של העברה ללא תמורה או מכירה לבן משפחה, מס הרכישה יקבע על פי שווי העסקה "בין מוכר מרצון לקונה מרצון". כך אם תקבעו שמחירה של דירה בשווי 4,000,000 ₪ יהא 3,000,000 ₪, הרי שיקבעו כי המחיר לא ריאלי ועשויים להטיל מס נוסף על המכירה.
איך מוצאים את סכום הרכישה?
במקרים בהם נכס נרכש לפי שווי השוק שלו, שומה עצמית תהיה עסק פשוט יחסית. כל שהקונה יצטרך לעשות הוא לדווח על פרטי העסקה ולשלם מס בהתאם. כפי שאתם בוודאי יכולים לנחש, העניינים נהיים מורכבים יותר כאשר הנכס נרכש שלא במחיר השוק או כאשר לא ידוע שווי הרכישה. במצב שכזה, יהא עליכם למצוא את סכום הרכישה הריאלי, דהיינו שווי השוק של הנכס, ולערוך שומה עצמית על פיו.
דרך המלך והאפשרות הראשונה לאתר את סכום הרכישה היא למצוא את הסכם הרכישה ולוודא את התשלום שבוצע.
הסיבה היא פשוטה – זה הסכום הנכון ביותר והמיסוי לא יערער עליו בשום מקרה שכן הוא קיבל את השומה בעבר ולא ימנע אותה במכירה. אך במקרים רבים התהליך לא כזה פשוט. כך למשל בהרבה מאוד מקרים אין את הסכם הרכישה המקורי אשר אבד או נהרס לאורך השנים. הדבר בעייתי מאוד שכן ללא מחיר הרכישה, השומה העצמית תיקבע על פי תנאים שיציב פקיד השומה.
כך למשל, אם הקרקע נרכשה בשנת 1979 או בשנת 1980 ישנו הבדל עצום בשווי הרכישה!! כך למשל אם שווי הרכישה הוא 100,000 – אם מדובר בשנת 1979 הרי סכום הרכישה יהיה 10, ובשנת 1980 יהיה מדובר ב-100, ובשנת 1986 100,000 – וההבדלים הם משמעותיים במיוחד לאור השינוי מלירה לשקל ישן!
האפשרות השנייה היא קבלת חוות דעת משמאי מומחה לעניין שווי הרכישה.
הקונה יזמין לנכס שמאי מומחה, אשר יבחן את המגרש עצמה, את הבניין כולו ואת האזור בו היא נמצאת. על פי מאפיינים אלו ושאר הקריטריונים המקצועיים המכווינים את השמאי, יבצע השמאי שומה לנכס ויעריך את שווי השוק שלו. שווי שוק זה יהווה את סכום הרכישה הריאלי של הנכס שלכם ועל בסיסו עורך דין מקרקעין יבצע שומה עצמית ותשלום מס השבח שעלול להיות הרסני בעת מכירת הזכויות. עלות חוות הדעת משתנה בין שמאים, אך לרוב מתחילה ב-8,000 ₪ בתוספת מע"מ.
האפשרות השלישית והזולה יותר היא פנייה לעורך דין המתמצא במציאת שווי הרכישה.
במקרים כאלה עורך דין שבקיא בעסקאות נדל"ן יכול למצוא את שווי הרכישה בעלות נמוכה בהרבה מזו של שמאי על ידי פנייה למספר מקורות ובכך למצוא את סכום הרכישה המקורי.
במקרים אלה החיסכון הוא בין העלות של שמאי ובין העלות של עורך דין שיטפל בתיק, ולעיתים קרובות העלות בגין מציאת סכום הרכישה מתקזזת עם הטיפול המשפטי בהמשך.
השלכת מחיר הרכישה בחישוב מס השבח
המשמעות העיקרית של מציאת שווי הרכישה נובעת בחישובים של מס השבח שישולם בעת מכירת הזכויות. כל למשל בעת חישוב מס שבח למגרש, או במקרים של מס שבח ירושה, מועד וסכום הרכישה קריטי במיוחד. היות ובעת הדיווח יש להקפיד למלא את הסכומים אך ורק בשקלים חדשים בהינתן המטבעות שהיו קיימים בכל תקופה.
עד – 31.12.1979 – לירות כדי להפוך לש"ח יש לחלק את סכום הלירות ב-10,000
עד – 31.12.1985 – שקל ישן כדי להפוך לש"ח יש לחלק את סכום הש"י ב-1,000
מ- 01.01.1986 שקל חדש
הדבר מקבל משנה תוקף במקרים של ירושה כפולה – כלומר קרקע שהועברה בירושה לאדם אחד, ולאחר שנפטר עברה לאדם אחר.
במקרים אלה שווי ומועד הרכישה יכולים להיות היסטוריים ולכך שתי קביעות משמעותיות:
- בשנים מסוימות היו נהוג לשלם מס עיזבון בגין שווי הקרקע באותו מועד!
- שווי הקרקע ישוער לפי מועד הפטירה ולא מועד הרכישה – מה שעשוי להיות משמעותי ביותר בעניין מס השבח
לכן במקרים אלה יש חשיבות למציאת שווי הרכישה בטרם קבלת ההחלטה על מכירה.
מקרה אמיתי
באחד המקרים בהם טיפל משרדנו היה מדובר על קרקע שעברה בירושה מבעל המקרקעין בפטירתו לאשתו, ולאחר מכן בצוואה לנכדם. שווי המכירה היה 332,00 ₪ בעסקת נטו. שווי הרכישה נקבע על ידי עורך הדין ב-42.5 ₪, ועל ידי המיסוי ב-0.01 ₪.
מה הפער אתם שואלים?
על פי חישוב שערך עורך הדין שביצע את החישוב הוא הגיע לכ-20,000 ₪ מס שבח. על פי החישוב של המיסוי החישוב שביצע המיסוי שווי מס השבח הגיע ל-147,000 ₪! מכאן ניתן להבין את הפער הבלתי נתפס של חישוב מס שבח בעסקאות והחשיבות של עסקאות אלה.
מציאת סכום הרכישה בשומה עצמית ושומה לפי מיטב השפיטה
ככלל, תשלום מס מקרקעין יתבצע על סמך שומה עצמית. המשמעות היא שהצדדים לעסקה עצמם ידווחו עליה ללשכת מיסוי מקרקעין וישלמו מס בהתאם לדיווח שלהם עצמם. עם זאת, גם לאחר שערכתם שומה עצמית, נשמרת ללשכת מיסוי מקרקעין הזכות לבצע שומה לפי מיטב השפיטה. הלשכה תוכל לבחון בעצמה את העסקה ולקבוע מה יהיה סכום המס אותו תידרשו לשלם. בין היתר, תביא הלשכה שמאי מטעמה אשר יעריך את שווי הנכס. ככל שיהיו פערים בין השומה מטעמכם לבין השומה של שמאי לשכת מס השבח, הרי ששומת הלשכה תהיה המחייבת והיא אשר תקבע את ערכו הריאלי של הנכס.
במסגרת הליך שומה לפי מיטב השפיטה, על לשכת מיסוי המקרקעין לזמן את הנישום לדיון ואף לנמק את ההחלטה שתתקבל. זאת, כמובן, רק במקרים בהם קיים פער בין השומה העצמית לבין השומה לפי מיטב השפיטה. בהיעדר פער שכזה, לא יהיה צורך בנימוק. חשוב לדעת כי זכותכם להגיש השגה על שומה לפי מיטב השפיטה.
ההשגה תוגש באמצעות טופס 7013 ויפורטו בה הסיבות אשר בגינן, לדעתכם, נפלה טעות בשומה לפי מיטב השפיטה. ניתן יהיה להגיש טופס השגה זה תוך 30 יום מיום קבלת השומה. היה וההשגה שלכם תידחה, תוכלו להגיש ערר על החלטת מנהל מיסוי המקרקעין. במקרים נדירים, ניתן יהיה להגיש ערעור לבית המשפט העליון על החלטת ועדת הערר. הן את ההשגה והן את הערר רצוי להגיש בעזרת עורך דין מיסוי מקרקעין. זאת, בשל חשיבות הדיוק והמקצוענות בהגשת השגות ועררים אלו. השגה שלא תוגש כמו שצריך, שהנימוקים בה לא יהיו מדויקים ושלא תעמוד בכל הכללים הפרוצדורליים – תידחה. על כן, יש להסתייע בשירותיו של עו"ד המתמחה בתחום אשר ייצג אתכם בהליכים אלו.
העברת דירה לקרוב
כאמור, תשלום מס רכישה אינו נקבע בהכרח לפי המחיר ששילמתם בפועל אלא לפי שווי השוק של הנכס. עם זאת, ישנם מקרים בהם קביעה זו משתנה. במקרה של העברת דירה ללא תמורה לקרוב משפחה, יהא עליכם לשלם רק שליש ממס הרכישה הרגיל. תחילה, יימצא סכום הרכישה לפי שווי השוק ויחושב מלוא מס הרכישה לפי שווי שוק זה. עם זאת, אתם לא תחויבו במלוא הסכום אלא רק בשליש ממנו. העברת דירה ללא תמורה לבן זוג פטורה לחלוטין מתשלום מס רכישה.
הדבר מקבל משנה תוקף לנוכח סעיף 95 לחוק מיסוי מקרקעין שמקנה למיסוי זכות להטיל קנס של 15% במקרים של גירעון העולה על 50% מסכום המס המחושב. סכום שעושי להגיע למאות אלפי שקלים.
מציאת שווי הרכישה על ידי אושר אלקיים משרד עו"ד
רכשתם דירה / מגרש שלא בשווי השוק? מנהל מיסוי מקרקעין הודיע כי הוא מעוניין לערוך לכם שומה לפי מיטב השפיטה? פנו אל עו"ד אושר אלקיים לקבלת ייעוץ והכוונה בתחום. עו"ד אלקיים הינו משפטן וכלכלן המתמחה בדיני המקרקעין ובעל ניסיון רב בתחום. קבעו פגישת ייעוץ ראשונית במשרד והצטרפו לשורה ארוכה של לקוחות מרוצים.
