חשבתם שתשלמו 25% מס שבח על הרווח מהמגרש ובפועל שילמתם הרבה יותר? רוצים לדעת כיצד תוכלו להפחית את תשלומי המס שלכם מהשבח שעשיתם מהמגרש? קראו את המדריך המדויק של עו"ד אושר אלקיים וגלו את כל המידע החשוב על תשלומי מס שבח על מגרש.
מהו מס שבח על מגרש?
מס שבח על מגרש הוא תשלום בסך של לפחות 25% בין סכום הקנייה ובין סכום המכירה – בניכוי הוצאות. לעיתים הסכום עלול לגדול משמעותית – אפילו ל-47%!
כל מי שמוכר נדל"ן ברווח בישראל, חייב בתשלום מס שבח. קיימים אמנם נכסים, דוגמת דירת מגורים יחידה, אשר זכאים לפטור ממס שבח אך ככלל המס חל על כל נכסי המקרקעין בישראל.
בדומה למס שבח על קרקע חקלאית, כאשר אתם מוכרים מגרש ברווח, תחויבו בתשלום מס שבח בשיעור של 25%. כך, אם קניתן מגרש לפני שנה ב-600 אלף שקלים ומכרתם אותו השנה במיליון, תשלמו מס שבח בגובה 100 אלף שקלים.
כפי שנראה מיד, בפועל תשלום מס השבח יכול להיות גבוה הרבה יותר, שכן נלקח בחשבון גם מס שבח היסטורי. הדרך הטובה ביותר להקטין את תשלומי מס השבח, היא להעמיס הוצאות על המגרש וכן לפרוס את תשלומי מס השבח על המגרש כפי שיוסבר מטה. תכנון מס נכון יבוצע על ידי עורך דין מקרקעין המתמחה במיסוי מקרקעין.
מס שבח היסטורי על מגרש – איך מחשבים?
רכישת מגרש שנעשתה עד 1961 ועד לשנת 2001, היקף מס השבח האפקטיבי עמד על 47%. מס השבח האפקטיבי בין השנים 2001 לבין שנת 2011, שיעור מס השבח האפקטיבי עמד על 20% בלבד מהרווח. מאז שנת 2012 ועד היום, שיעור המס עומד על 25%.
בדוגמה לעיל הנישום שילם 25% מס שבח. עם זאת, במציאות, חישוב מס השבח על מגרש הינו מורכב הרבה יותר. שיעור מס השבח על מגרש אמנם עומד כיום על 25%, אך בעבר היו קבועים בחוק שיעורי מס אחרים.
- לפני שנת 1961 חלק מס שבח היסטורי של 25%.
- משנת 1961 ועד לשנת 2001, שיעור מס השבח עמד על 47%.
- בין שנת 2001 לבין שנת 2011, שיעור מס השבח עמד על 20% בלבד מהרווח.
- מאז שנת 2012 ועד היום, שיעור המס עומד על 25%.
כאשר נערכת לכם שומת מס שבח, יילקחו בחשבון שיעורי המס בכל התקופות השונות. כך, אם אתם בעלים של קרקע משנת 1990, למשל, ומכרתם אותה בשנת 2023, שיעור המס שלכם לא יעמוד על 25% אלא ייקבע לפי השבח בכל אחת מהתקופות האמורות.
נניח שבין 1990 לבין שנת 2001, ערך הקרקע עלה ב-100 אלף שקלים. בין שנת 2001 לבין שנת 2011, ערך הקרקע עלה ב-100 אלף שקלים נוספים ומאז ועד היום ערכה עלה ב-400 אלף ₪. סך השבח עומד על 600 אלף שקלים, אך אתם לא תשלמו 150 אלף שקלים שהם 25% מסכום זה.
במקום זאת, תשלמו 47 אלף שקלים על תקופת המס הראשונה, 20 אלף שקלים על תקופת המס השנייה ועוד 100 אלף שקלים על תקופת המס השלישית. סך הכל, תשלמו 167 אלף שקלים, שהם כמעט 28% מהרווח שלכם.
במקרים אחרים, האחוזים יכולים לעלות עוד יותר ואתם תשלמו כמעט 50 אחוז מס שבח! חשוב לציין כי ככל שהחזקתם בנכס לפני שנת 1961, אתם תשלמו מס שבח היסטורי העומד גם הוא על 25%. גם תקופה זו תילקח בחשבון בחישוב מס השבח על המגרש שלכם.
מס שבח על מגרש שעבר בירושה
מי שקיבל מגרש בירושה כאשר המוריש נפטר לפני שנת 1981 יחוב במס ירושה מיוחד על מגרש. לאחר מכן, ההורשה היא לא עסקה במקרקעין, ולא חייבת במס שבח ורכישה, אבל עדיין בעת המכירה יחובו היורשים במס שבח.
חוק מיסוי מקרקעין קובע כיום כי הורשה אינה מכירה ולכן אם קיבלתם מגרש בירושה ומכרתם אותו, מועד הרכישה הרלוונטי יהיה המועד בו המוריש רכש את המגרש.
עם זאת, עד לשנת 1981 הורשת מגרש חויבה במס מיוחד.
אשר על כן, עבור מי שקיבל מגרש בירושה והמוריש נפטר לפני שנת 1981, מועד הרכישה הרלוונטי יהיה יום פטירת הנפטר. לעומת זאת, עבור מי שקיבל מגרש ממוריש שנפטר לאחר שנת 1981, מועד הרכישה יהיה המועד בו רכש המוריש את הנכס.
איך לחסוך בתשלומי מס שבח על מגרש
ישנן מספר דרכים בהן ניתן לחסוך בתשלום מס שבח על מגרש, הראשונה היא העמסת עלויות והוצאות רלוונטיות, השניה תכנון מס בהתאם לעלייה לאורך השנים, והשלישית היא פריסת מס השבח.
- הדרך הראשונה היא באמצעות העמסת עלויות על השבחת המגרש. מס שבח על מגרש משולם על הרווח הנקי שהפקתם מהמגרש ולא על הרווח ברוטו. לכן, הוצאות שהוצאתם על השבחת המגרש, דוגמת הוצאות עורך דין, הוצאות שימור, הוצאות תיווך ועוד, יקוזזו מהרווח שלכם. חשוב להדגיש כי הקיזוז יבוצע לאחר הצמדת ההוצאות למדד.
- במהלך תכנון המכירה של הנכס, נעמיס הוצאות שהוצאו להשבחתו באופן שהן יפחיתו מתשלומי מס השבח על המגרש. ננסה לשייך כמה שיותר הוצאות לתקופה שבין 1961 לבין 2001, שכן שיעור מס השבח על מגרש בשנים אלו הוא הגבוה ביותר.
- דרך נוספת לחסוך בתשלומי מס השבח על המגרש שלכם, היא לפרוס את תשלומי מס השבח במשך 4 שנים. כך, תוכלו לנצל נקודות זיכוי והטבות מס נוספות במלואן כל שנה ולהפחית תשלומי מס השבח שלכם. זאת ועוד, פריסת המס תמנע מכם להגיע לרף ההכנסות המחייב במס יסף המשולם על הכנסות גבוהות.
רוצים לתכנן מס שבח על מגרש בצורה נכונה? דברו איתנו
אנו במשרד עו"ד אושר אלקיים נסייע לכם לתכנן את מכירת המגרש בצורה נכונה, כך שתשלמו את מינימום המס האפשרי על פי חוק. עו"ד אושר אלקיים הינו משפטן וכלכלן המתמחה במיסוי מקרקעין. הודות לידע הרב ולניסיון עתיר השנים שצבר, עו"ד אלקיים ידע כיצד לתכנן עבורכם במדויק את המכירה.
