מדריך זה מרכז היוון קרקע ודמי היוון: מהות התשלום, בדיקת החיוב וההבחנה מבעלות ומתשלומים אחרים לרמ״י. לנחלה חקלאית ראו דמי היוון במושבים.
האם שילמתם שנים על זכות שניתן היה לרכוש בתשלום אחד?
היוון קרקע הוא אחד הכלים החשובים ביותר – ומוכרים פחות – בשוק הנדל"ן הישראלי. במאמר זה נסביר בדיוק מהו היוון קרקע, כמה הוא עולה, ומתי כדאי לשקול אותו ברצינות.
מה זה היוון קרקע ברמ"י?
רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) מחזיקה ברוב שטחי המקרקעין במדינה, ומהווה השחקן המרכזי בשוק הנדל"ן הישראלי.
הרשות מציעה שתי דרכים עיקריות לרכישת זכויות: בעלות מלאה או חכירה. השאלה האם הקרקעות מוקצות במכרזים לרכישת בעלות מלאה או במכרזים לרכישת זכות חכירה היא שאלה סבוכה ובמאמר זה נימנע מלהיכנס אליה.
בעוד שעבור רכישת בעלות מלאה במקרקעין, הרוכשים נדרשים לשלם את מלוא התמורה עבור הקרקע מראש, ואילו בזכות חכירה החוכרים נדרשים, ככלל, לשלם דמי חכירה שנתיים עבור השימוש בקרקע.
עם זאת, לדמי חכירה שנתיים שורת חסרונות הן מצד רמ"י והן מצד רוכשי הזכות: הם לא מקנים זכות שלמה לאורך זמן בנכס מחד, ומאידך לא מספקים לרמ"י תשלום קדימה כנגד שווי זכות החכירה בקרקע.
דמי היוון מהווים למעשה פתרון לחסרונות שהצגנו: תשלום מרוכז מראש תמורת זכויות חכירה לטווח ארוך.
במקום תשלומים שנתיים מתמשכים, הרוכש משלם סכום אחד המכסה את מלוא תקופת החכירה. כך, הרוכש יזכה לזכות חכירה מלאה למשך כל תקופת החכירה בכפוף לחוזה, להוראות רמ״י ולדיני התכנון והבנייה. הרשות, במקביל, תהנה מקבלת מלוא דמי החכירה מראש.
חישוב דמי היוון בקרקע עירונית
הסכום נבחן לפי חוזה החכירה, מטרת ההקצאה, תקופת החכירה, הזכויות שכבר נרכשו והשומה או דרישת התשלום. אין להחיל שיעור ריבית או נוסחה אחידים על כל הנכסים. לפני התשלום יש להשוות את הדרישה למסמכי הזכויות ולמסלול החל.
היוון קרקע בתוספות בנייה
יש להבחין בין דמי היוון לבין דמי היתר, דמי שימוש ודמי הסכמה. החיוב והאפשרות לפטור תלויים בחוזה ובפעולה המבוקשת. ראו שירות רמ״י לתוספת בנייה; אין להסיק שכל בקשה מחייבת אותו תשלום.
היוון לעומת הקניית בעלות
חכירה מהוונת ובעלות הן זכויות שונות. נוהל רמ״י 90.01B מסדיר הקניית בעלות או שדרוג חכירה, בתמורה או ללא תמורה, בכפוף לתנאים. היוון לבדו אינו מבטיח בעלות, ויש לבדוק גם הכרה בהיוון רעיוני כשזו רלוונטית.
היוון בנחלות ובמושבים
בנחלה חקלאית יש לבחון הסדר ייעודי, את חלקת המגורים ואת ההבדל בין דמי חכירה לדמי רכישה. הפירוט מרוכז במדריך דמי היוון במושבים. אין להחיל עליה באופן אוטומטי את מסלול הקרקע העירונית.
היוון קרקע רמ"י משרד עו"ד אושר אלקיים ושות'
שאלות בנושא היוון קרקע נראות לעיתים טכניות, אך ההחלטות שנגזרות מהן משפיעות על הנכס שלכם לשנים קדימה. אם אתם מחזיקים בקרקע בחכירה ושוקלים לעבור לבעלות מלאה, מתכננים תוספות בנייה או סתם רוצים להבין מה בדיוק הזכויות שלכם ומה עוד אפשר לעשות עם הנכס, הצעד הנכון הוא לבדוק את התמונה המלאה לפני שמתקדמים. פנו למשרדנו לייעוץ ונבחן יחד איזה מסלול נכון ומשתלם עבורכם.
