מכירת דירת ירושה מתחילה בבירור הזכויות, זהות היורשים והמסמכים הנדרשים לעסקה. המדריך שלהלן מרכז את ההכנות למכירה ואת הבדיקות הייחודיות ליורשים. לפירוט תנאי הפטור וחישוב המס ראו מס שבח ירושה.
מה להכין לפני מכירת דירת ירושה?
- צו ירושה או צו קיום צוואה ומסמכי הזיהוי הרלוונטיים.
- נסח רישום או אישור זכויות עדכני, ובדיקה של התאמתו למסמכי הירושה.
- מסמכי רכישת הדירה בידי המוריש ואסמכתאות להוצאות.
- מידע על זכויות המוריש בדירות נוספות, לרבות חלקי זכויות.
- מידע על שכירות, משכנתה או שעבודים, ככל שקיימים.
ברשימת המסמכים של רשות המסים למוכר מקרקעין נכללים בין היתר חוזי העסקה, אישור הזכויות ואסמכתאות להוצאות. המסמכים הנדרשים בפועל מותאמים לנתוני העסקה.
מכירה כשיש כמה יורשים
לפני קביעת תנאי העסקה יש לברר מי בעלי הזכויות, מי נדרש לחתום, מה חלקו של כל יורש ואיך אמורה התמורה להתחלק. כדאי לרכז את המסמכים ואת הקשר עם הרוכש, ולברר מראש כיצד מטפלים במחלוקת בין היורשים או בקושי בחתימה. מצב שבו אחד היורשים אינו מסכים למכירה דורש בדיקה של המסלול המשפטי המתאים, ולא הנחה שהעסקה יכולה להתקדם כרגיל.
פטור ייחודי ממס שבח במכירת דירת ירושה
מעבר לפטורים שהוצגו, סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין מעניק פטור ספציפי למוכרי דירת ירושה. זאת, בתנאי שהמכירה עומדת בכל התנאים שלהלן:
- היורש הוא בן זוגו, צאצאו (ילד או נכד), או בן זוגו של צאצאו של המוריש;
- הדירה הייתה דירת המגורים היחידה של המוריש קודם למותו (אסור שתהיה אפילו בעלות בחלקיק דירה אחרת!);
- אילו המוריש היה בחיים והיה מוכר את הדירה בעצמו, הוא היה זכאי לפטור ממס שבח.
שימו לב – הפטור מוענק ליורשים גם אם בבעלותם דירות רבות נוספות. מדובר, אם כן, במצב ייחודי בו המוכר יהיה זכאי לפטור ממס שבח, למרות שלא מדובר בדירתו היחידה.
עם זאת, חשוב מאוד לציין כי לפי הפסיקה (עמ"ש (ת"א) 251/99 בעניין עזבון המנוחה הדרה וייסגלס), התנאי שלפיו המוריש היה בעלים של דירת מגורים אחת בלבד מתפרש בדווקנות. ההקלות שבסעיף 49ג לחוק, שלפיהן חלק של עד שליש בדירה נוספת (או עד מחצית בדירה שהתקבלה בירושה) אינו נחשב לדירה נוספת, חלות על פטור דירה יחידה לפי סעיף 49ב(2), אך לא על הפטור לפי סעיף 49ב(5). לכן, כל חלק בבעלות המוריש בדירה נוספת, גם חלק קטן, עלול לשלול את הפטור מהיורשים. כך, למשל, נקבע כי אם המוריש היה בעלים של 1/20 מדירה נוספת, היורשים לא יהיו זכאים לפטור. זאת, למרות שאם המוריש עצמו היה מוכר את הדירה היא הייתה נחשבת לדירתו היחידה.
היערכות לחישוב המס לפני החתימה
יש לאסוף את נתוני רכישת הדירה בידי המוריש ואת ההוצאות המתועדות. גם מועד פטירת המוריש עשוי להיות רלוונטי לבדיקה; החישוב אינו מתבצע בהכרח ממועד קבלת הדירה בירושה. את אופן החישוב ואת המסלולים הרלוונטיים בודקים במדריך מס שבח ירושה.
מכירת דירת ירושה – אושר אלקיים משרד עורכי דין
מוכרים דירה שהתקבלה בירושה? עו"ד אושר אלקיים, משפטן וכלכלן, עוסק בדיני מקרקעין ובמיסוי מקרקעין, ובכלל זה בבדיקת זכאות לפטור ממס שבח במכירת דירת ירושה. ניתן ליצור קשר עם המשרד ולקבוע פגישת ייעוץ ראשונית.
