מס הכנסה ומיסוי מקרקעין
שיעורי המס משתנים בין מס הכנסה לבין מיסוי מקרקעין. לא בטוחים אם תחויבו במס הכנסה או במיסוי מקרקעין על עסקה שביצעתם? רוצים לדעת איך כדאי לסווג את העסקה? המשיכו לקרוא ומצאו את כל המידע הרלוונטי ביותר.
מס הכנסה ומיסוי מקרקעין – מתי יחול?
במקרים מסוימים אדם יכול להיות מחויב בתשלום של מס הכנסה, מע"מ ומיסים נוספים שיכולים להיות גבוהים אפילו יותר מהרווח בעסקה, במקום לשלם מס שבח בעת מכירת דירה. המקרים הללו יקבעו על פי הנסיבות ומבחני הפסיקה.
כל אדם בישראל מחויב לשלם מס עבור הכנסתו. שיעורי המס תלויים בסך ההכנסות (מה שנקרא בעברית – מס פרוגרסיבי), כאשר עבור הכנסות נמוכות במיוחד לא ישולם כלל מס, בעלי הכנסות ממוצעות ישלמו מס בשיעור של 20 עד 30 אחוז כתלות בהכנסתם ובנקודות הזיכוי שלהם ובעלי הכנסות גבוהות ישלמו מס בשיעור של כ-50%.
שיעורי מיסוי מקרקעין להבדיל ממס הכנסה, אחרים. מי שמוכר דירה יחויב בתשלום מס שבח בשווי 25% מהרווח הנקי שלו בעסקה. יחד עם זאת – במקרים חריגים – ייתכן כי מר ישראל ישראלי ימכור דירה / דירות (אפילו דירה יחידה!) וימצא את עצמו משלם מס הכנסה במקום מס שבח, ואפילו תשלום מע"מ!
דוגמה מספרית להבדל בין מס שבח ומס הכנסה במכירת דירה
כך לדוגמה למר ישראל ישראלי מספר דירות (לצורך העניין 10 דירות) שרכש/קיבל בירושה לאורך השנים. הוא קנה את כולן ב-1,000,000 ₪, ומכר את כולן ב-2,000,000 ₪. לכן – בעת מכירת הרוויח (רווח) ממכירה של כלל הדירות 10 מיליון שקלים.
אם המכירות יסווגו כהכנסה ויחויבו במס הכנסה, מר ישראל ישראלי יחויב במס בשיעור של כ-5 מיליון שקלים, ועשוי לחוב בתשלום של מע"מ בסכום לא מבוטל של 1,452,991 ₪! כלומר מתוך 10,000,000 ₪ יוותר בכיסו של יוסי רק 3,547,009 ₪!
לעומת זאת, ככל שהמכירות לא ייחשבו להכנסה חייבת במס הכנסה, ויוסי יחויב במס שבח בלבד, שיעור המס יעמוד על 2.5 במקום וישאיר בכיסו 7,500,000 ₪ – סכום יותר מכפול ממה שישאר בידיו של יוסי אם ישלם מס שבח בלבד!
לאור הפער העצום שבין חבות מס ההכנסה לבין חבות מס השבח ושאר מיסויי המקרקעין על העסקה, כל מי שמוכר דירות בתדירות גבוהה יחסית ירצה לדעת אם העסקאות יסווגו כעסקאות מקרקעין ויחויבו בתשלומי מיסוי מקרקעין, או שמא הן יחויבו במס הכנסה. על פי רוב, המוכר יהיה מעוניין בסיווג העסקה כרווח ממקרקעין ולא כהכנסה מעבודה, על מנת להנות משיעורי מס מופחתים.
מבחנים לסיווג מס הכנסה במקום מיסוי מקרקעין
בית המשפט יצר, לאורך השנים, מבחנים לסיווג הכנסה כהכנסה מעיסוק אשר חייבת במס הכנסה או כהכנסה מעסקאות נדל"ן החייבות במיסוי מקרקעין, לרבות המבחנים הבאים: משך החזקת הנכס; תדירות עסקאות דומות; מומחיות ובקיאות המוכר; אחוז מההכנסה; מבחן המימון; מבחן המצגים; מבחן אופי הנכס; מבחנים נוספים; מבחן מכלול הנסיבות
כל המבחנים שיוצגו מטה רוכזו בהלכת מזרחי (עמ"ה 35/82 מזרחי יצחק נ' פ"ש ירושלים, פד"א י"ב 269) הידועה וכן יושמו בפסקי דין מאוחרים פעמים רבות, ונוספו מבחנים נוספים לאורך השנים. על פי מבחנים להלן, יש לבחון את הפרמטרים הבאים כדי להכריע באיזה סוג של עסקה מדובר:
- משך החזקת הנכס: ככל שהנכס נמכר מהר יותר, כך סביר יותר שהרווחים יחויבו במס הכנסה ולא במיסוי מקרקעין.
- תדירות עסקאות דומות: ככל שהמוכר מבצע יותר עסקאות מסוג זה, כך סביר יותר שהוא יחויב במס הכנסה ולא במיסוי מקרקעין. כך למשל ריבוי עסקאות תוך שימוש בפטור של דירה יחידה (מכירה לאחר 18 חודשים), יכול לקיים את תנאי מבחן זה.
- מומחיות ובקיאות המוכר: ככל שהמוכר בקיא יותר בעסקאות מקרקעין ומתמקצע בהן, כך סביר יותר שהעסקאות יסווגו כעיסוק והמוכר יחויב במס הכנסה בעדן. כך למשל אם מדובר במי שמשפץ דירות בחייו המקצועיים (למשל מלווה משקיעים, שיפוצניק וכיוצ"ב), או יזם שיודע להשביח דירה, ייטו לסווג את הדירות במס הכנסה.
- אחוז מההכנסה: ככל שהרווח מהווה אחוז גדול יותר מהכנסתו של המוכר, כך ניטה לראות בהכנסה כהכנסה מעיסוק אשר חייבת במס הכנסה.
- מבחן המימון: כאשר המימון של קניית דירה הוא בהון זר ולא בהון עצמי – כלומר מינוף גבוה יותר, הרי שניתן לטעון שמדובר במאפיין של רווח של מס הכנסה (רווח פירותי), אך יש לבחון האם במהותו של המימון (למשל האם נלקח מבנק? גורם אחר?)
- מבחן המצגים: אם המוכר יצהיר על דירתו כמלאי עסקי – כלומר עסק ממנו הוא מבקש לקבל פחת ולהנות מהטבות של מס הכנסה, הרי שהמוכר יהיה כבול לכך ולא יוכל לטעון לאחר מכן שמדובר ברווח הוני. כלומר, יהיה מדובר בטענת השתק שכן לא ניתן להחזיק את החבל משתי קצותיו.
- מבחן אופי הנכס: מבחן זה בוחן את מהותו הפיזית-כלכלית של הנכס ביחס לאופי הרכישה. נכס הנרכש עשוי להיות במהותו פירותי, כאשר בעל הדירה קנה אותה במחיר נמוך במיוחד, ושיפץ על מנת למכור אותה.
- מבחן מכלול הנסיבות: מעל לכל, מצוי מבחן מכלול הנסיבות. יש לבחון האם לאור כל האמור יש לראות בעסקה כעסקת מקרקעין להשקעה או כעסקה שהיא חלק מעיסוקו של המוכר ולכן חייבת במס הכנסה.
במקרים מסוימים אדם יכול להיות מחויב בתשלום של מס הכנסה, מע"מ ומיסים נוספים שיכולים להיות גבוהים אפילו יותר מהרווח בעסקה, במקום לשלם מס שבח בעת מכירת דירה. המקרים הללו יקבעו על פי הנסיבות ומבחני הפסיקה
פקיד השומה יבחן את העסקאות שבוצעו על פי המבחנים האמורים. לאור תוצאות המבחנים ולאור מכלול הנסיבות, יכריע פקיד השומה האם מדובר בעסקה שהיא חלק מעיסוקו של המוכר או בעסקת מקרקעין רגילה.
ריבוי עסקאות, ועסקאות תוך זמן קצר
ישנם אנשים המבצעים עסקאות מרובות במקרקעין. האם ריבוי העסקאות יחייב אותם במס הכנסה? כפי שתוכלו ללמוד מהמבחנים שהוצגו, ריבוי עסקאות הוא בהחלט שיקול לטובת מס הכנסה במקום מיסוי מקרקעין.
לכן אם אדם קונה ומוכר דירות, אפילו אם הוא זכאי לפטור – הרי שמנהל מיסוי מקרקעין עשוי להחיל עליו את פקודת מס הכנסה, ולהטיל עליו מע"מ. אולם עורך דין מקרקעין מקצועי ואיכותי יוכל לסייע ללקוח שלו לסווג את העסקה כעסקת מקרקעין שלא חייבת במס הכנסה.
עסקאות פליפ – מס שבח או מס הכנסה?
במקרים מסוימים של עסקת פליפ, עשויים לחול מס הכנסה ומע"מ, על אף שהדירה עשויה להיות לעמוד בתנאים של מכירת דירה יחידה מזכה. משקיעים רבים רוכשים דירות בזול, משפצים אותן ומוכרים את הדירה ביוקר. האם מדובר בהכנסה החייבת במס הכנסה או ברווחים החייבים במיסוי מקרקעין?
הדברים אינם חד משמעיים. ייתכנו מקרים בהם העסקה תיחשב להכנסה בעוד שבמקרים אחרים, היא תיחשב לרווח. גם במקרים אלו, איכות הייצוג המשפטי ואופן הצגת העובדות עשויים בהחלט להשפיע על טיב העסקה וסיווגה.
מי שייוצג על ידי עורך דין איכותי ומקצועי יוכל להוכיח כי מדובר ברווחי מקרקעין ולא בהכנסה ובהתאם הוא לא יחויב במס הכנסה עבור הרווחים. מנגד, מי שלא יהיה מיוצג בצורה טובה דיה עלול להסתבך ולמצוא את עצמו משלם סכומי מס גבוהים למדי המקצצים מרווחיו.
כך למשל היה בפס"ד בעניין בניזרי (ע"מ 58172-01-16 בניזרי טירן נ' פקיד שומה ירושלים סניף כנפי נשרים) שניתן ביום 13.08.2020. המערער בפסה"ד עסק באחזקת בתים פרטיים ודירות יוקרה בכל הארץ, בדגש על איזור הרצליה, ובעבר עבד בתחום הבנייה בחברה של גיסו.
לאור עבודותו בתחום הבנייה, ועיסוקו באחזקת דירות, מצא ביום מן הימים המערער בית פרטי בהרצליה ורכש אותו בסך 3.8 מ' ₪ בתחילת שנת 2007. המערער ידע כאשר קנה את הדירה, שאם ישתמש במלוא כישוריו, ירכוש את הדירה במחיר זה, וישפץ אותה – יוכל למכור אותה בסכום גבוה בהרבה מזה שרכש את הדירה – וכך עשה!
המערער רכש את הדירה באמצעות הון עצמי מינימלי ונמוך במיוחד (800,000 ₪ בלבד), ומינף את רכישת הדירה בצורה משמעותית. כאשר יתרת שווי הרכישה מומנה בהלוואות ממספר גורמים, ומימון של גיסו שיש לו חברת בניה.
לאחר השיפוץ הדירה הושכרה, ולאחר 5 שנים נמכרה הדירה בסכום של כ-11,500,000 ₪. כלומר – שבח פוטנציאלי של לפחות 5,500,000 ₪ תוך 5 שנים! לאור העובדה שמדובר בדירה יחידה מזכה, ניתן לחשוב כי מכר הדירה יהיה פטור ממס שבח.
אך לאחר הפעלת המבחנים לעיל – קבע בית המשפט כי מכירת הדירה הינה חלק מהפעילות העסקית של המערער – והטילה עליו מס הכנסה במכירת הדירה, לרבות תשלום מע"מ בגין מכירת הזכות!
קבלנים ושאר העוסקים במקרקעין – מס הכנסה או מס שבח?
לעניין סיווגה של הכנסה כרווח ממקרקעין או כהכנסה מעבודה, ישנו הבדל משמעותי בין קבלנים לבין מי שאינם קבלנים. מי שמקצועו הוא קבלן, יתקשה הרבה יותר להוכיח שדירה שמכר אינה חלק מעבודתו אלא מדובר במכירת מקרקעין החיצונית להיותו קבלן.
עם זאת, בחלק מהמקרים בפסיקה, ייתכנו בהחלט מקרים בהן הוכחה שכזו אפשרית. גם כאן, לייצוג המשפטי השפעה קריטית על הכרעת פקיד השומה ובית המשפט. לבסוף, לא רק קבלנים יתקשו יותר להוכיח כי העסקה אינה חלק מהכנסתם אלא גם כל מי שעיסוקם קשור למקרקעין יתקשו בכך.
כך למשל, בהלכת בן ציון ההיסטורית (ע"א 264/64 בן ציון נ' פקיד השומה, פ"ד יט(1) 245, 248 (1965)), נקבע כי שני עורכי דין שערכו עסקאות מרובות חייבים בתשלום מס הכנסה, שכן הידע המקצועי שלהם מעריכת הדין הוא אשר אפשר להם לבצע עסקאות אלו. ייתכן כי אם הם היו מיוצגים על ידי עורך דין מיסויי טוב יותר, הפסיקה הייתה אחרת…
צריכים ייעוץ במס הכנסה ומיסוי מקרקעין? הגעתם למקום הנכון
לא בטוחים כיצד יש לסווג את ההכנסה שלכם? אתם לא מעוניינים להסתבך עם פקיד השומה אך גם לא לשלם תשלומים שאתם לא חייבים בהם? הגעתם למקם הנכון. משרד עו"ד אושר אלקיים מעניק ללקוחותיו שירותי ייעוץ במיסוי מקרקעין ומסייע להם לחסוך הון בתשלומי המס. עו"ד אלקיים בעל תואר כפול במשפטים ובכלכלה בהצטיינות יתירה ובעל הבנה מעמיקה בתחומי מיסוי מקרקעין. פנו אל עו"ד אלקיים – והתחילו לחסוך ובגדול.
