סובלים מרטיבות ועובש בדירה ולא יודעים מי חייב לתקן – המשכיר, השכן או הקבלן? לא בטוחים אם מותר לתקן לבד ומה עלול לפגוע בזכויותיכם? המדריך המשפטי המלא.
רטיבות ועובש בדירה – מה קובע החוק ומיהו האחראי?
רטיבות ועובש בדירה הם מהבעיות הנפוצות והמורכבות ביותר בדיני מקרקעין – כי האחריות לתיקון תלויה בגורם שגרם לבעיה, ולא רק במי שסובל ממנה.
הכלל הבסיסי: אם הרטיבות מגיעה מהמבנה עצמו – האחריות היא של המשכיר. אם נגרמה בשל התנהגות השוכר – האחריות עוברת אליו. אם מקורה בדירת שכן – השכן אחראי. ואם הדירה חדשה מקבלן – חוק המכר (דירות) מגן עליכם.
רטיבות ועובש בדירה שכורה – זכויות השוכר מול המשכיר
על פי סעיף 68 לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971, המשכיר חייב לתקן כל פגם במושכר הגורם להפרעה של ממש לשימוש הרגיל בדירה. רטיבות ועובש נחשבים בדרך כלל לפגמים כאלה – אלא אם נגרמו בשל שימוש בלתי סביר של השוכר.
אם אתם שוכרים ומבחינים ברטיבות או עובש, יש לדרוש מהמשכיר בכתב לתקן את הפגם בתוך זמן סביר. אם המשכיר אינו מתקן, החוק מעניק לכם שלוש אפשרויות:
- לתקן את הפגם בעצמכם ולדרוש מהמשכיר השבת הוצאות סבירות.
- להפחית את דמי השכירות בהתאם לירידת ערך השכירות עקב הפגם.
- במקרים חמורים – לבטל את חוזה השכירות, אם מדובר בהפרה יסודית.
כלל הזהב: תיעוד מוקדם ומסודר. תעדו את הרטיבות או העובש מהרגע הראשון בצילומים, תעדו את הצעדים שנקטתם, ותעדו כל שיח עם המשכיר – כולל סירובים ועיכובים. הודעת וואטסאפ שנשמרה שווה הרבה יותר מטענה בעל פה.
רטיבות ועובש בדירה שמקורם בדירת שכן – כיצד פועלים?
לעיתים הרטיבות מופיעה בדירתכם אך מקורה בדירת שכנים או בשטחים המשותפים. הפסיקה קובעת שהאחריות לתיקון חלה על הגורם ששטחו הוא מקור הרטיבות.
המהלך הנכון הוא לפנות קודם לשכן בדרכי נועם ולבקש לבדוק את מקור הרטיבות. אם אין שיתוף פעולה, ניתן לפנות לנציגות הבית המשותף. אם גם זה לא עוזר – ניתן להגיש תביעה למפקח על רישום המקרקעין לפי סעיף 72 לחוק המקרקעין.
המפתח להצלחה בהליך הוא חוות דעת מקצועית שמצביעה על מקור הרטיבות המדויק ועל היקף הנזקים. ללא חוות דעת כזו, קשה מאוד לבסס את הטענות. הליך בפני המפקח על רישום המקרקעין הוא לרוב מהיר ויעיל יותר מהליך בבית המשפט.
רטיבות ועובש בדירה חדשה מקבלן – מה מגיע לכם?
חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 מעניק הגנה מיוחדת לרוכשי דירות חדשות. לפי סעיף 4 לחוק, רטיבות ועובש עשויים להיחשב כ"אי-התאמה" המקנה לרוכש זכות לדרוש תיקון.
תקופת הבדק לאיטום המבנה ולבעיות רטיבות: ארבע שנים מיום מסירת הדירה. בתקופה זו, על הרוכש להודיע לקבלן על הבעיה בתוך זמן סביר מרגע שגילה אותה.
לאחר תקופת הבדק מתחילה תקופת האחריות – שלוש שנים נוספות. בתקופה זו ניתן לדרוש תיקון, אך הנטל עובר לרוכש להוכיח שמקור הפגם הוא בהתרשלות הקבלן.
חשוב: אל תתקנו לפני שניתנה לקבלן הזדמנות סבירה לתקן. תיקון עצמי ללא מתן ארכה עלול לפגוע בזכות לשיפוי.
רטיבות ועובש בדירה – מי אחראי ולאיזה גורם פונים?
| המצב | מי אחראי? | לאן פונים? |
|---|---|---|
| רטיבות בדירה שכורה שמקורה במבנה | המשכיר | דרישה בכתב, ואם לא מטפל – בית המשפט |
| רטיבות שנגרמה בשל שימוש בלתי סביר של השוכר | השוכר | המשכיר תובע את השוכר |
| רטיבות שמקורה בדירת שכן | השכן | המפקח על רישום המקרקעין |
| רטיבות שמקורה ברכוש משותף | נציגות הבית המשותף | המפקח על רישום המקרקעין |
| רטיבות בדירה מקבלן בתוך 4 שנים ממסירה | הקבלן | פנייה לקבלן, ואם לא מטפל – תביעה |
מה עושים כשיש עובש בדירה ולא ברור מהיכן הוא מגיע?
מצב נפוץ: עובש מופיע על קיר פנימי, אבל לא ברור אם המקור הוא נדידת רטיבות מהחוץ, מצנרת פנימית, או אוורור לקוי של הדירה. ההבחנה קריטית – כי היא קובעת מי אחראי.
הצעד הראשון הוא חוות דעת של שמאי מקרקעין או מהנדס בניין שיזהה את מקור הבעיה. ניסיון לנהל תביעה ללא חוות דעת כזו נכשל בדרך כלל – כי בית המשפט ידרוש הוכחה טכנית לפני שיטיל אחריות על מי מהצדדים.
רטיבות ועובש בדירה – משרד עו"ד אושר אלקיים ושות'
סובלים מרטיבות ועובש בדירה ולא יודעים מי אחראי לתיקון? בין אם אתם שוכרים, בעלי דירה בבניין עם בעיות משותפות, או רוכשים מקבלן – לכל מצב יש מסלול משפטי שונה. משרד עו"ד אושר אלקיים ושות' עוסק בדיני מקרקעין ומלווה לקוחות בסכסוכי רטיבות ועובש – החל מהבדיקה הראשונית ועד לייצוג מול המשכיר, השכן או הקבלן. פנו אלינו לייעוץ ונבחן יחד מה הדרך הנכונה עבורכם.
