קיבלתם צו הריסה על בנייה לא חוקית? גיליתם שקיים ליקוי תכנוני בנכס שרכשתם? בנייה לא חוקית עלולה להוביל לקנסות, לאישומים פליליים ולסיבוכים בעת מכירת הנכס. אך חשוב לדעת: זו אינה תמיד גזירת גורל. המשיכו לקרוא ומצאו מה האפשרויות שעומדות בפניכם.
חובת היתר בנייה: מה מחייב היתר ומה לא?
סעיף 145 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, קובע כי כל בנייה שאינה נחשבת לשינוי פנימי טעונה היתר. המשמעות רחבה יותר ממה שאנשים מניחים: סגירת מרפסת, חפירת מרתף ואפילו פתיחת חלון בחזית הדירה מחייבים היתר.
הליך קבלת היתרי בנייה בישראל אינו פשוט כלל, וכולל לא מעט ביורוקרטיה. כתוצאה מכך, בעלי דירות רבים מחליטים לבנות ללא היתר. כל בנייה כזו נחשבת לבנייה לא חוקית, גם אם נעשתה בתום לב ומתוך אי-ידיעה.
חשוב לדעת: לעיתים הבנייה הלא חוקית אינה שלכם כלל. גדרות החורגות לשטח הציבורי, מרפסות שעוברות את גבולות ההיתר ועוד, כל אלו נחשבות לבנייה לא חוקית גם אם לא אתם ביצעתם אותן ואתם משתמשים בהן בתום לב.
השוואה: מה טעון היתר ומה לא (לאחר תיקון 101 לחוק):
| טעון היתר בנייה | אינו טעון היתר (לאחר תיקון 101) |
| סגירת מרפסת | פרגולה העומדת בדרישות החוק |
| חפירת מרתף | מחסן קל העומד בדרישות החוק |
| פתיחת חלון בחזית | גדר פנימית בגבולות המגרש |
| בניית תוספת קומה | שינוי פנימי שאינו נוגע למבנה הנושא עומסים |
| הרחבת שטח הדירה | מיתקן קל בגינה הפרטית |
תיקון 101 לחוק התכנון והבניה: חוק הפרגולות
תיקון 101 לחוק התכנון והבניה, המוכר בשם "חוק הפרגולות", קבע כי עבודות קלות מסוימות אינן טעונות היתר. בנייה שנחשבה לפני התיקון ללא חוקית עשויה להיות כיום כשרה לחלוטין.
לפני שחוששים ורצים לעורך דין, כדאי לבדוק את המצב המשפטי העדכני. לעיתים הפתרון פשוט יותר ממה שנדמה.
מתי צריך עורך דין בנייה לא חוקית?
כל בנייה החורגת מתנאי ההיתר נחשבת לא חוקית, ולא רק הבנייה עצמה אסורה: גם השימוש בה מהווה עבירה על החוק. חוק התכנון והבניה מסמיך את הרשויות להוציא צווי הריסה וצווים המגבילים את השימוש בנכסים.
אך אם קיבלתם צו כזה, חשוב לדעת: זו אינה גזירת גורל. צווים אלו ברי שינוי בנסיבות לא מבוטלות, ולאחר קבלתם ניתן לפנות לוועדות התכנון ובמידת הצורך לבתי המשפט, ולטעון לביטולם או צמצומם.
נקודה שאנשים רבים אינם מודעים אליה: החוק מסדיר פרוצדורה מדויקת לפני הוצאת הצווים. כל סטייה ממנה מצד הרשות היא עילה לתקיפת הצו.
טיפ חשוב!
ככלל, קשה מאוד להוציא צווי הריסה כנגד בנייה לא חוקית בבתי מגורים כאשר הבנייה הושלמה לפני יותר מחצי שנה. זו אחת הנקודות הראשונות שאנו בוחנים בתיק כל לקוח, ולעיתים היא לבדה מאפשרת לעכב את תוקף הצו.
איזה צו קיבלתם ומה ניתן לעשות?
| סוג הצו | ניתן לערער? | משמעות | הערה חשובה |
| צו הריסה | כן | דרישה להרוס את הבנייה הלא חוקית | קשה להוציאו לבנייה שהושלמה לפני למעלה מחצי שנה |
| צו איסור שימוש | כן | איסור שימוש בנכס או בחלקו | ניתן לתקוף פרוצדורלית אם לא נשמרה הפרוצדורה החוקית |
| צו הגבלת עבודה | כן | עצירת עבודות בנייה בנכס | לרוב מוצא בשלב מוקדם לפני השלמת הבנייה |
במקביל לטיפול בצו, אנו פועלים אל מול הרשויות להכשרת הבנייה. פעמים רבות הכשרה זו תהיה אפשרית, אך כרוכה בתשלומים נוספים כגון היטל השבחה. לאחר שהבנייה הוכשרה, הרשויות לא יוכלו להוציא צווים חדשים נגדה.
כיצד מטפל עורך דין בנייה לא חוקית בתיק שלכם?
- בחינת הצו: בדיקה ראשונית של הצו שקיבלתם, מתי הושלמה הבנייה, ואם נשמרה הפרוצדורה החוקית על ידי הרשות.
- בחינת תיקון 101: בדיקה האם הבנייה שבוצעה נכנסת לגדר עבודות שאינן טעונות היתר לפי החוק המעודכן.
- ערר או עתירה: הגשת ערר לוועדת הערר המחוזית או עתירה מנהלית לבית המשפט לביטול הצו או צמצומו.
- הכשרת הבנייה: פנייה לוועדות התכנון לצורך הכשרת הבנייה הקיימת, כולל הגשת בקשה להיתר בדיעבד ותשלומי היטל השבחה אם נדרש.
- מניעת חשיפה עתידית: לאחר הסדרת המצב, וידוא שכלל הבניות בנכס תקינות מבחינה חוקית כדי למנוע הפתעות בעת מכירה עתידית.
האם בנייה לא חוקית מונעת ממני למכור את הדירה?
שאלה זו מגיעה אלינו לעיתים קרובות מאנשים שמגלים ליקויי תכנון בנכס ממש לפני עסקת מכירה. התשובה הקצרה היא: לא בהכרח, אך היא עלולה לסבך את העסקה משמעותית.
רוכש פוטנציאלי שמגלה בנייה לא חוקית יפחית מהמחיר, ידרוש הסדרה לפני החתימה, או יסתלק מהעסקה לחלוטין. לכן הגיוני לטפל בנושא עוד לפני שמתחילים תהליך מכירה, ולא תחת לחץ של עסקה שמחכה.
עורך דין בנייה לא חוקית: אושר אלקיים ושות' משרד עורכי דין
קיבלתם צו הריסה, צו איסור שימוש או שנודע לכם שקיימת בנייה לא חוקית בנכס שלכם? לפני שנכנסים לפאניקה, כדאי לבדוק מה בדיוק האפשרויות שלכם.
משרד עו"ד אושר אלקיים עוסק בדיני תכנון ובנייה ומייצג לקוחות בהליכים בנושא בנייה לא חוקית – מבחינת הצו שקיבלתם ועד להכשרת הבנייה מול הרשויות. פנו אלינו לייעוץ ונבחן יחד מה ניתן לעשות במקרה הספציפי שלכם.
