מי שרוכש דירה או קרקע להשקעה, חייב בתשלומי מס רכישה. לא אחת, רוכשים משלמים מס רכישה גבוה מידי ומגיע להם החזר מס רכישה, והם פשוט לא יודעים על כך… מעוניינים לדעת מתי אדם יהיה זכאי להחזר מס רכישה? לאיזה החזר זכאי כל מי שרוכש מגרש לבניה? המשיכו לקרוא וגלו את כל התשובות:
החזר מס רכישה – המקרים הקלאסיים
ישנם מקרים קלאסיים יחסית בהם רוכש של זכות במקרקעין יהא זכאי לקבל החזר מס רכישה מאת רשויות המס.
להלן רשימה מייצגת של מקרים בהם אתם תהיו זכאים להחזר מס רכישה:
- רכשתם מגרש לבנייה וקיבלתם היתר בנייה לדירת מגורים אחת לפחות תוך 24 חודשים מיום הרכישה.
- רכשתם נכס וגיליתם כי ביכולתכם לדרוש הנחה/לבטל חיוב במס רכישה, לאחר תשלום המס
- רכשתם נכס ושילמתם תשלומי יתר.
- חתמתם על חוזה לרכישת נכס ובוטלה המכירה
נסקור כל אחד מהמקרים בנפרד ונלמד מהם ההחזרים להם זכאי רוכש בכל אחד מהמצבים האמורים. נפתח בסקירת החזר מס רכישה על רכישת מגרש לבניה.
החזר מס רכישה – רכישת מגרש
תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), התשל״ה–1974, קובעות מהו שיעור מס הרכישה שעליכם לשלם, אם קניתם מגרש לבניית דירות מגורים בודדת או לדירות מגורים רבות.
לפי תקנה 2(1) לתקנות מס רכישה, מי שרוכש מגרש משלם מס רכישה בשיעור 6% משווי הרכישה. עם זאת, לפי תקנה 2(1א), מי שעומד בתנאים (קיימת תכנית המתירה בניית דירת מגורים, והתקבל היתר בנייה בתוך 24 חודשים) זכאי להחזר של שישית ממס הרכישה ששילם, כלומר נקודת אחוז אחת משווי הרכישה.
אם, למשל, רכשתם מגרש במיליון שקלים, תשלמו מס רכישה של 60 אלף שקלים, ואם תעמדו בתנאים תקבלו החזר של 10 אלף שקלים (שישית מהמס, שהם 1% ממחיר המגרש). התנאים לקבלת ההחזר, שניים הם:
- קיימת תב"ע (תוכנית בנין עיר) על הקרקע לבניה של יחידה 1 לפחות למגורים.
- הרוכש קיבל היתר בניה תוך 24 חודשים מיום המכירה
ההיגיון שעומד מאחורי החזר מס הרכישה, ברור. המדינה רוצה לתמרץ רוכשים לבנות בפועל בקרקע שלהם ולא להותיר את המגרש שומם, וזאת להבדיל ממס רכישה של רכישת קרקע חקלאית, שם המס הוא קבוע ולא ניתן יהיה להוציא היתר בניה למגורים כלל.
לשם כך, המדינה מעניקה להם החזר מס רכישה משמעותי במיוחד ששווה להם כסף רב. בדוגמה בה עסקנו, למשל, הרוכש יזכה להחזר בשווי 10 אלפים שקלים. נשמע הגיוני בהחלט שהרוכשים יזדרזו לקבל היתר בניה בשביל החזר משמעותי שכזה.
בנוסף, התקנה חלה ללא הגבלה במחיר הרכישה! כלומר, אם נרכש מגרש בסכום גבוה הרבה יותר – אפילו ב-100,000,000 ₪ – הרי שהתקנה תחול, והשבת מס הרכישה במקרה כזה עשויה להגיע אפילו ל-1,000,000 ₪!
החזר מס רכישה – שינוי בדין
חשוב שתדעו כי גם אם חל שינוי בדין, אתם צפויים להיות זכאים להחזר מס רכישה. נניח שרכשתם ביום 01.01.2023 דירה ושילמתם מס רכישה בסכום של 45 אלף שקלים, מבלי שהצהרתם שהדירה הנרכשת היא דירה חלופית.
כשנה לאחר מכן, בתחילת 2024, מכרתם את הדירה הקודמת שלכם (בתוך 24 החודשים שהחוק מאפשר), ורק כשנתיים לאחר מכן, ב-2026, גיליתם שהייתם זכאים למדרגות המס של דירה יחידה בגין הדירה השנייה.
במקרים אלו, תוכלו להגיש בקשה להחזר מס רכישה ותקבלו את התשלום העודף ששילמתם. כך קרה, למשל, בפרשת מלכיאור (ו"ע 27213-02-19 מלכיאור נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב, ניתן ב-17.1.2021). בני הזוג רכשו דירה בקבוצת רכישה ב-2013, ורק לאחר שמכרו את דירתם הקודמת ב-2018 ביקשו בדיעבד שהדירה החדשה תסווג כ"דירה יחידה" לצורך מדרגות מס הרכישה.
מנהל מיסוי מקרקעין טען שחלפו ארבע השנים שבסעיף 85 לחוק לתיקון שומה, ולכן אין לתקן את שומת מס הרכישה. ועדת הערר קיבלה את הערר וקבעה שיש להחיל על הרכישה את מדרגות מס הרכישה המופחתות.
כלומר, כיום ניתן להגיש בקשה מאוחרת לתיקון שומה על מנת להנות ממדרגות מס הרכישה של דירה יחידה – אף אם לא ידעתם זאת מלכתחילה.
החזר מס רכישה – תשלומי יתר עבור מס רכישה
לא אחת מנהל מיסוי מקרקעין גובה מרוכשים תשלומי יתר בגביית תשלומי מס הרכישה. הסיבות הן רחבות – חישוב לא נכון, חוסר לקיחה בחשבון של כל הנסיבות הרלוונטיות, אי קבלת ניכויים מותרים, אי הצגת מסמכים רלוונטיים ועוד.
כל אלה יכולים לגרום לטעויות בחישוב המס ולהוביל לתשלומי יתר. במקרים אלו, תהיו זכאים להחזר מס רכישה מהמנהל, אך עליכם להצטייד בעורך דין מיסוי מקרקעין מנוסה שיוכל לסייע בבקשות.
החזר מס רכישה – דירה יחידה
במקרים בהם הייתם זכאים להנחה ו/או פטור בגין מס רכישה ברכישת דירה יחידה ולא מימשתם זאת – עליכם להגיש בקשה מנומקת מוקדם ככל הניתן על מנת לקבל את ההנחה. ייתכנו בהחלט גם מקרים בהם תחויבו בתשלום מס רכישה, בעוד שאתם זכאים לפטור.
המנהל ידרוש מכם לשלם מס רכישה וכדי לא להסתבך עם המנהל תשלמו מיד. לאחר מכן, תגלו כי מגיע לכם פטור שכן מדובר בדירת מגורים יחידה המזכה בפטור ממס רכישה כאשר התמורה אינה עולה על 1,978,745 שקלים חדשים (נכון לשנת 2026).
מקרים נוספים הם במקרים של מכירת שתי יחידות מגורים בסכומים נמוכים ורכישת דירה שלישית, תוך קבלת פטור ממס שבח במכירת שתי הדירות, וקבלת מס רכישה של דירה יחידה עבור הדירה השלישית – בהתאם להוראות סעיף 49ב.(ה) לחוק מיסוי מקרקעין.
גם שיעורי המס על הסכום בתמורה שעולה על סכום זה, נמוכים יותר. במקרים אלו בהם תגלו כי שילמתם מס עודף, תהיו זכאים להחזר מס רכישה. תוכלו להגיש בקשה להחזר מס רכישה ותקבלו החזר על המס המיותר ששילמתם. מומלץ להגיש את הבקשה בעזרת עורך דין מקרקעין.
החזר מס רכישה – ביטול הסכם מכר
לפעמים לא הכל קורה כמו שצריך. במקרים מסוימים הצדדים עשויים למצוא את עצמם רוצים לבטל הסכם מכר מכל מיני סיבות. במקרה של ביטול הסכם – יש לערוך ביטול הסכם מכר כדין. איך עושים זאת? על שני הצדדים להגיע להסכמות (למרות המחלוקות והריבים שיכולים להיות בינהם), ולקבוע הסכם לביטול הסכם מכר.
ההסכם לביטול הסכם מכר צריך להיות קצר וממצה, ויחד איתו יש להגיש בקשה מסודרת באמצעות טופס ייעודי לרשויות המס לביטול העסקה, ולדרוש את הכסף חזרה. כלומר – הביטול הוא אינו אוטומטי כלל וכלל – ועליכם לעשות מספר פעולות על מנת להיפגש שוב עם הכסף.
קבלת החזר מס הרכישה
לאחר שתגישו בקשה להחזר מס והבקשה תאושר, תקבלו החזר על המס ששילמתם מאת מנהל מיסוי מקרקעין, תוך המועד הקבוע בדין.
ההחזר יושב לחשבון הבנק שלכם, בצירוף תשלומי ריבית והצמדה. כך, לא רק שלא תפסידו ההחזר אלא אף תרוויחו כסף, שכן הריבית המשולמת בהחזרים הינה אטרקטיבית למדי, שכן המדינה מחויבת להוראות חוק פסיקת ריבית והצמדה, התשכ"א-1961, ותשיב את הסכום כאשר הוא נושא ריבית שנתית של 4%.
החזר מס רכישה במשרד עו"ד אלקיים
חושבים שמגיע לכם החזר מס רכישה? פנו אלינו במשרד עו"ד אושר אלקיים. המשרד עוסק בדיני מקרקעין ובמיסוי מקרקעין, ונשמח לבדוק אם אתם זכאים להחזר ולסייע בהגשת הבקשה.
