מעוניינים לרכוש דירה והמוכר חייב בתשלום מס שבח? נדרשתם לשלם מקדמה מהמס שהמוכר חייב בו ולא הבנתם למה? במאמר זה נעשה לכם סדר בכל הקשור לתשלום מקדמת מס שבח, מתי משלמים אותה, מי המשלם וכמה משלמים.
מהי מקדמת מס שבח
מקדמת מס שבח היא תשלום מסויים מסך העסקה שהמוכר והקונה חייבים לשלם למנהל מיסוי מקרקעין, על מנת לקבל שובר מקדמת מס שבח – אשר יאפשר את רישום הזכויות בטאבו בטרם קבלת אישור מס השבח ותשלום מלוא מס השבח.
כל עסקת מקרקעין שלא נהנית מפטור, חייבת בתשלום מס שבח. המוכר בעסקה חייב בתשלום מס בשיעור 25% מהרווח הנקי שלו בעסקה. החבות היא על המוכר בלבד ולא על הקונה, אשר מחויב בתשלומים אחרים דוגמת מס רכישה. עם זאת, החוק מטיל את תשלום מקדמת מס השבח על הקונה, כאשר התשלום הינו חלק מהתמורה של העסקה – ולא בנוסף לה!
לאחר ששילם 40% מהתמורה על הנכס, הקונה יצטרך לשלם ישירות למנהל המקרקעין 7.5% מהתמורה. זאת, אלא אם כן הנכס נרכש על ידי המוכר לפני ה-7 בנובמבר 2001. במקרה זה, תשלום המקדמה יעמוד על 15% מהתמורה.
כך, אם למשל נחתם חוזה בין מוכר לקונה למכירת דירה ב-2 מיליון שקלים והמוכר רכש את הדירה בשנת 2010, הקונה יצטרך לשלם 150 אלף שקלים למנהל ולא למוכר. סכום זה יופחת מסך התמורה שישלם הקונה למוכר. בסופו של דבר יווצר מצב בו הקונה ישלם למוכר 1.85 מיליון שקלים ואת יתרת התמורה, 150 אלף שקלים, ישלם הקונה למנהל.
מתי משלמים מקדמת מס שבח
תשלום מקדמת מס השבח משולם בטרם תשלום של 40% מהתמורה בהסכם – כאשר מומלץ לשלמו תוך 60 ימים מיום ביצוע העסקה.
הקונה משלם מס שבח למנהל רק לאחר ששילם לפחות 40% מהתמורה למוכר. מכיוון שכך, אם בתשלום הראשון בדוגמה לעיל, הקונה שילם למוכר רק 500 אלף שקלים, הוא עוד לא יתחייב בתשלום מקדמת מס שבח למנהל.
לאחר שישלם 40% מהתמורה למוכר, הקונה ישלם את מלוא המקדמה למנהל מיסוי מקרקעין. חשוב לציין כי כאשר אתם רוכשים דירה מיד ראשונה ולא מיד שניה, תשלום מקדמת מס השבח יתחיל רק לאחר העברת 80% מהתמורה למוכר. לפני כן, לא תתחייבו בתשלום מקדמת מס שבח.
בנוסף – אם אתם קונים דירה מקבלן, ויש בידיו טופס שנקרא "טופס 50" – כלומר טופס שמאשר שהמוכר אינו חב בתשלום מס שבח אלא תשלום מס הכנסה בגין הכנסותיו, הרי שאין כל חובה בתשלום מקדמה.
מה עושים כשתשלומי המקדמה גבוהים ממס השבח?
אם תשלומי המקדמה גבוהים ממס השבח – ניתן לשלם את המס ביתר ואז לדרוש את הסכום חזרה, או להגיש בקשה להקטנת מקדמה.
ייתכן בהחלט מצב בו תשלום המקדמה יעלה על סך חבות מס השבח של המוכר. נחזור לדוגמה בה עסקנו. נניח כעת כי מס השבח בו חייב המוכר עומד על 100 אלף שקלים בלבד. כזכור, 150 אלף שקלים הועברו ישירות למנהל, על חשבון התמורה המגיעה לו. מה יקרה במצב מעין זה?
התשובה מתחלקת לשניים:
- אם שילמתם את גובה המקדמה על אף שהיא גבוה ממס השבח, המנהל ישיב למוכר את התשלום העודף בצירוף ריבית והצמדה. שימו לב – ניתן לדרוש השבת מס שבח עודף עד 6 שנים לאחור, בהתאם לדיני ההתיישנות האזרחית.
תוכלו להפיק רווח מסוים מדרישה מאוחרת של השבת התשלום, שכן הריבית שתקבלו תהיה לא רעה בכלל וטובה יותר, על פי רוב, מהריבית המקובלת במשק. אולם שיהוי דרישת התשלום עלול לפגוע בכם, אתם עלולים לפספס את המועד האחרון להגשת הבקשה וכן ייתכן בהחלט כי אתם צריכים את הכסף כבר עכשיו. במקרים אלו, תוכלו להגיש מראש בקשה להפחתת המקדמה. - אפשרות שנייה ועדיפה בהרבה – היא להגיש בקשה להקטנת גובה המקדמה באמצעות טופס 7155. על עורך הדין שלכם לבצע את הבקשה בד בבד עם הגשת הדיווח, שכן הגשה מאוחרת תמנע את קבלת הבקשה, ועלולה "לתקוע" את השומה לתקופה של עד 8 חודשים.
מתי מגישים בקשה להפחתת מקדמת מס שבח
מומלץ להגיש את הבקשה להפחתת מקדמה יחד עם הדיווח, כלומר עד ולא יאוחר מ-30 ימים מביצוע העסקה. במקרים בהם ידוע שמקדמת מס השבח עולה על סכום מס השבח שהמוכר חייב בו, תוכלו להגיש בקשה להקטנת מקדמת מס השבח. הבקשה תוגש למנהל באמצעות טופס 7155, בו תערכו לעצמכם שומה עצמית למס השבח.
אופן ביצוע שומת מס שבח עצמית
חוק מיסוי מקרקעין קובע כי על המוכר לשלם 25% מס שבח מהרווח הנקי בעסקה. הרווח הנקי לא מחושב לפי מחיר המכירה פחות מחיר הקנייה של הנכס, אלא לוקח בחשבון גם את כל ההוצאות שהוצאו על הנכס לאורך השנים.
הוצאות תיווך, שירותים משפטיים, מס רכישה, התאמות אינפלציוניות והוצאות שיפוץ, ריביות על הלוואה וניכויים נוספים יילקחו בחשבון בחישוב הרווח הנקי וינוכו מסך הרווח.
כך, למשל, אם קניתם דירה במיליון שקל, מכרתם אותה במיליון וחצי אך שילמתם 50 אלף שקלים מס רכישה, הוצאתם 50 אלף נוספים על שירותי תיווך ועו"ד מקרקעין וכן שיפצתם את הדירה ב-100 אלף שקלים, הרווח הנקי שלכם לא יהיה 500 אלף שקלים אלא 300 אלף בלבד. תוכלו לבקש הפחתת מקדמת מס שבח על בסיס סכום זה.
פטור דירת מגורים מזכה במקום מקדמת מס שבח
חשוב שתדעו כי אם אתם מוכרים דירת מגורים יחידה, על פי רוב, תהיו פטורים מתשלום מס שבח. במקרים אלו, הרוכש יהיה פטור, כמובן, מתשלום מקדמת מס שבח למנהל. ככל שהמוכר יצהיר כי הוא פטור מתשלום מס שבח, הרוכש יהיה פטור מתשלום המקדמה. אולם אם פקיד השומה ימצא כי העסקה אכן חייבת במס שבח, הרוכש יתחייב אף הוא בתשלום המקדמה.
לכן במקרים כאלה על עורך הדין שלכם לקבוע הוראה/הצהרה בהסכם לפיה אם המוכר חייב בתשלום מס שבח – הרי שתשולם מקדמה, ולא ניתן יהיה להתנות על כך.
קונים או מוכרים דירה? הגעתם למקום הנכון.
קונים או מוכרים דירה? צריכים ייעוץ משפטי כיצד לצמצם כמה שאפשר את תשלום המס על פי חוק? רוצים לנהל משא ומתן בצורה הטובה ביותר שתספק לכם עסקה מנצחת?
הגעתם למקום הנכון! אנו במשרד עו"ד אושר אלקיים מתמחים במיסוי מקרקעין ובעסקאות נדל"ן בכלל ונשמח לייצג אתכם בהליך המכירה או הרכישה. עו"ד אושר אלקיים בעל תארים ראשונים ומתקדמים במשפטים ובכלכלה ובעל ניסיון רב בעסקאות נדל"ן. פנו אלינו לקבלת ייצוג מנצח ותתחילו להרוויח בגדול.
