מס השבח בעסקת מקרקעין מחושב על ההפרש בין שווי הנכס ביום מכירתו לבין שווי רכישתו (יתרת שווי הרכישה) ביום רכישתו. על אף שהדבר עשוי להיראות מובן מאליו, השאלה איזה יום מוגדר כיום הרכישה אינה פשוטה כלל וכלל. להלן נציג מספר מצבים בהם שאלה זו זוכה לתשובה מורכבת, וזאת בהתאם לסעיף 37 (1) לחוק מיסוי מקרקעין.
חישוב מס שבח לפי יום הרכישה במיסוי מקרקעין
חוק מיסוי מקרקעין קובע כי על כל מכירה של נכס ברווח (למעט אם מדובר בנכס שאינו חייב במס), המוכר יתחייב בתשלום מס שבח. מס השבח משולם עבור השבח שצבר המוכר בעסקה, כלומר לפי הרווח הנקי שלו ממנה, ויש דרך עיקרית לחישוב המס.
הרווח הנקי (שבח) של המוכר מחושב בעסקת מקרקעין כדלקמן – שווי הנכס ביום המכירה, פחות שווי הנכס ביום הרכישה שלו על ידי המוכר, בניכוי ההוצאות המותרות בניכוי והכל בהצמדה למדדים בהתאם למקרה. היתרה היא הרווח הנקי בעסקה וממילא היא השבח החייב במס. שיעור המס יעמוד, במרבית המקרים, על 25% מהשבח.
השאלה איזה יום מוגדר כיום הרכישה היא קריטית מאוד לחישוב המס. זאת, מכיוון שקביעת יום הרכישה תשפיע, במרבית המקרים, על קביעת שווי הנכס וממילא על חבות המס כולה. מעבר לכך, קביעת יום הרכישה אף יכולה להשפיע על שיעור המס שיוטל על השבח. זאת, מכיוון שבעבר נהגו שיעורי מס שונים מאלו הקבועים היום והם ממשיכים לחול על השבח שנצבר באותן תקופות. בנוסף, יום הרכישה קובע אם ניתן ליהנות מהחישוב הלינארי המוטב, הפוטר ממס את השבח הריאלי שנצבר עד 1.1.2014 במכירת דירת מגורים מזכה.
יום הרכישה בעסקאות קלאסיות
סוגיית יום הרכישה מוסדרת בסעיף 37(1) לחוק מיסוי מקרקעין – 1963, מגדיר מתי יחול יום הרכישה של הנכס בתרחישים שונים. התרחיש הפשוט ביותר הוא התרחיש הרגיל, בו פלוני מוכר דירה אותה רכש בעבר, כאשר מי שמכר לפלוני את הדירה שילם מס שבח על אותה מכירה. במצב זה, יום הרכישה יהיה אותו יום שנקבע כיום המכירה של הדירה בסיבוב הקודם. כלומר, יום הרכישה של פלוני יוגדר כיום המכירה של הדירה על ידי מי שמכר לו את הנכס.
מפאת מורכבות הדברים, ניעזר בדוגמה פשוטה שתבאר אותם. נניח שאבי קנה דירה מדני. דני שילם מס שבח על המכירה ויום המכירה שנקבע לו הוא יום 7/12/1999. אבי מכר בעצמו את הדירה ביום 7/12/2024. איזה יום יוגדר כיום הרכישה של אבי? בהתאם לאמור לעיל, יום הרכישה של אבי יקבע ביום המכירה של דני.
משכך, יום הרכישה של אבי יהיה יום 7/12/1999. אותו יום שנחשב לדני כיום מכירת הדירה, הוא היום שנחשב לאבי כיום רכישתה.
וחשוב שנדגיש – יש קשר גורדי שכמעט בלתי ניתן לניתוק (בוודאי אם לא נקבע מפורשות בדין) שיום המכירה הוא יום הרכישה. זה כמעט תמיד מגיע לכך – ולכן לרוב מומלץ לשמור את המסמכים המקוריים למשך שנים רבות כדי להוכיח את יום ושווי הרכישה.
ומה יהא הדין במצבים בהם דני היה פטור מתשלום מס שבח? במקרים אלו, החוק קובע בפשטות כי יום הרכישה יהיה "היום שבו רכש את הזכות". על פי רוב, הכוונה היא ליום החתימה על חוזה המכר.
יום הרכישה בעסקאות פטורות ממס
העסק מתחיל להסתבך במקרים שבהם המוכר קיבל את הדירה בהעברה שלא חויבה במס שבח, כמו ירושה או מתנה.
מקרה 1 – ירושה
נניח למשל כי אבי לא רכש את הדירה מדני אלא קיבל אותה בירושה מהוריו. כידוע, הורשה אינה נחשבת מכירה בחוק מיסוי מקרקעין, ולכן מומלץ לקרוא את המאמר שלנו בנושא יום הרכישה בהורשת נכס.
בנסיבות אלו, מתי יוגדר יום הרכישה של הנכס על ידי אבי? התשובה היא שהחוק מגדיר את יום הרכישה במצבים אלו בהתאם לעקרון רציפות המס. יום הרכישה של המוכר יוגדר כיום הרכישה של הנכס על ידי המוריש. כלומר, בדוגמה שלנו, יום הרכישה של אבי יהיה יום רכישת הנכס על ידי הוריו. לכן, אם אבי ירש את הדירה מהוריו ביום 1/1/2000 אך הוריו רכשו אותה כבר ביום 1/1/1980, השבח בדירה יחושב החל מיום 1/1/1980 ולא מראשית שנות האלפיים.
מכל האמור אנו מגיעים למסקנה כי הפטורים ממס שבח הקבועים בחוק, למעט פטור לדירת מגורים מזכה, אינם פטורים מוחלטים אלא יותר דחיות מס. במקום לשלם מס במועד ביצוע העסקה הפטורה, חבות המס נדחית למועד מאוחר יותר.
מקרה 2 – מתנה
מה הדין במקרה בו הדירה נתנה במתנה? הרי תכנון מס לגיטימי יהיה להעביר את הדירה לידי בן משפחה, ובכך להימנע ממצבים של ירושה ו/או צוואה, וכן "לקבע" שווי גבוה ומאוחר יותר לעסקה.
אך על פי עיקרון רציפות המס – יום הרכישה של דירה שהתקבלה במתנה הינו ביום בו נותן המתנה רכש את הדירה, ועל כן המס "חוזר אחורה" ליום ושווי הרכישה של רכישת הזכות במקור!
לכן חשוב מאוד לדעת ולשמור נתונים על מקרים אלה כדי לשמור על מס השבח נמוך ככל שניתן.
ולמקרה נציג מצב שבו אדם רכש את הנכס בשנת 1960, העביר במתנה בשנת 1980, והמוכר ימכור אותה בשנת 2025, במקרה כזה, יום הרכישה יאפשר מכירה באמצעות מס שבח מופחת במיוחד, בין אם ליניארי ובין אם לא ליניארי, ועל כן החשיבות של ידיעת יום הרכישה.
יום הרכישה מאיגוד מקרקעין
מצב מעניין נוסף הוא מצב בו איגוד מקרקעין התפרק ומכר את המקרקעין לבעל המניות באיגוד. כידוע, מכירה שכזו פטורה ממס שבח שכן מדובר בעסקה רעיונית. כעת, בעל המניות מעוניין למכור את המקרקעין לצד ג'. במצב שכזה, יום הרכישה במיסוי מקרקעין יוגדר עבור בעל המניות לפי המועד המאוחר מבין המועדים שלהלן:
- היום בו רכש את המניות שלו באיגוד המקרקעין
- היום בו רכש איגוד המקרקעין את הנכס אותו הוא מעוניין למכור
מדובר במקרה יוצא דופן, שכן במקרה זה אין חפיפה מלאה בין שווי הרכישה לבין יום הרכישה. פער זה יכול ליצור מצבים אבסורדיים בחישוב המס ואף סוטה מעקרון רציפות המס שהוזכר לעיל. על כן, בכל מקרה בו אתם מגיעים למצב שכזה, פנו אל עורך דין מקרקעין לקבלת ייעוץ מס מדויק שיענה על צרכיכם באותו מקרה.
ישנם מקרים רבים נוספים בהם יום הרכישה עשוי להשתנות, כמו מקרים של עסקת מכר עם תנאי מתלה, או מכירה על ידי בית המשפט, ועליהם ניתן לקרוא במאמרים האחרים בלשונית מס רכישה.
יום רכישה במיסוי מקרקעין – ייעוץ משפטי
זקוקים לייעוץ במיסוי מקרקעין? עו"ד אושר אלקיים, משפטן וכלכלן, עוסק בדיני מקרקעין ובמיסוי מקרקעין. ניתן לקבוע פגישת ייעוץ ראשונית במשרד לבדיקת יום הרכישה ושווי הרכישה בעסקה שלכם.
