איחור במסירת דירה מקבלן הוא אירוע מצער, אך לצערנו נפוץ ורווח. קבלנים רבים מתרשלים במלאכתם ומאחרים במסירת הדירה. הקבלנים אינם עומדים במועד המוסכם ומוסרים לקונים את הדירה באיחור. איחור במסירת דירה מזכה את הקונים בפיצויים. אולם במציאות, הקבלנים אינם משלמים בקלות פיצויים ואף מעיזים להחתים את הקונים על כתבי ויתור אלו ויש לנהל מאבקים משפטיים כדי לזכות בפיצויים. מהן זכויות הקונים על פי חוק, במקרה של איחור במסירת הדירה? מהם הקשיים האפשריים שיצוצו בדרך לפיצויים? המשיכו לקרוא וגלו.
מועד מסירת דירה מקבלן
נתחיל כבר בהתחלה – בכל חוזה מכר הקבלן מנסח את ההסכם שיהיה 110% לטובתו. ושלא תטעו! לא משנה כמה אשת המכירות נחמדה, כמה איש השיווק מבטיח – כל מה שכתוב בהסכם יהיה לטובת הקבלן, בין אם זה חוקי ובין אם לאו. הסיבה לכך היא פשוטה – הנייר סופג הכל. אפשר לרשום גם דברים לא חוקיים, והעלות של נטילת עורך דין כדי להפריך אותם.
כך למשל בנושא מועד מסירת דירה עליו נפרט במאמר זה.
על פניו דבר פשוט וידוע – ובכל הסכם לקניית דירה מקבלן יש מועד מסירת דירה. או לא?
לצערנו הרב לא פעם קבלנים מנסים להתחמק בכל דרך אפשרית מאפשרויות שעשויים להגביל אותם. אז מה עושים קבלנים שמתחכמים? הם קובעים מועד מסירה לדירה מקבלן שהוא אמורפי. שכולו תלוי בהם.
כך למשל לא פעם נחתמים הסכמים של דירה על הנייר שאין בהם מועד מסירת דירה מקבלן עם תאריך ברור, אלא קובעים בו מעיין כלל. הניסוח יהיה כפוף לאירועים כמו: "לאחר קבלת היתר בנייה"; "לאחר קבלת היתר שינויים", "לאחר בניית קומות המסחר" ועוד אירועים אחרים כיד הדימיון.
לכן, אם המועד לא ידוע, לקבלן יש "מרווח טעיה" וגם אפשרות לשלוט בנרטיב ובלוח הזמנים. ירצה הקבלן יקבל או יעניק את האישור, ידחה את מועד השלמת הבניה, וכל דבר ונושא אחר שיכול לסייע לו בהימנעות מתשלום פיצוי בהתאם לחוק.
בנוסף, ישנם אירועים שיכולים לעכב את המסירה והם לגיטמיים, והנם בבחינת כח עליון (יפורט להלן), ואלו יעניקו לקבלן תקופת חסד (גרייס), במסגרתה האיחור במסירה לא ייחשב להפרה של החוזה ולא יזכה בפיצויים. אולם לאחר תום ימי החסד, אם הקבלן טרם ימסור את הדירה לקונה, הדבר ייחשב לאיחור במסירת דירה מקבלן מהסוג אשר מזכה את הקונים בפיצוי לפי חוק המכר (דירות).
לפי המצב ביחס לאיחורים במסירה, הקבלנים משתמשים כמעט תמיד בסעיף 5א(ג) לחוק המכר וטוענים שמדובר במצבים של איחור במסירת דירה מקבלן, וכי האיחור נובע מנסיבות שאינן בשליטתם (על אף שלרוב הם כן), ולכן לרוכש קיימת יכולת להתנגד אך ורק באמצעות בית המשפט שיפסוק פיצוי לאחר הליך משפטי ממושך והוצאות כספיות לעורך דין למקרקעין. הדבר נעשה על ידי החברות למרות שטענות הנוגעות ל"נסיבות שאינן בשליטת המוכר" נפסלות ברוב המוחלט של הפעמים בבתי המשפט.
חשוב שתדעו – הפסיקה וההלכות של בתי המשפט השונים פוסקים פעם אחר פעם כנגד חברות כאלה. לכן, אם אין מועד מסירה קבוע, או שמועד המסירה לא צוין במפורש, ניתן לטעון כנגד חברות אלה במקרים אלה, אך זה צריך להיעשות על ידי עורך דין מיומן למקרקעין.
סעיף 5 לחוק המכר (דירות) – מה הוא קובע?
סעיף 5א לחוק המכר (דירות) – 1973, מטיל על הקבלן חובת פיצוי במקרה של איחור במסירת דירה מקבלן. יש לציין כי יש משמעות רבה למועד חתימת ההסכם – שכן הסעיף בחוק שונה במסגרת תיקון 9 לחוק המכר בשנת 2022, כך שיש משמעות והשלכות כספיות לכל אחד מהנוסחים:
סעיף 5 לחוק המכר (דירות) לפני תיקון 9 לחוק המכר
ביום 05.07.2022 השתנה חוק המכר ונקבע בו שינוי בנוסחת הפיצוי והאיחור. אם חתמתם על הסכם רכישה לפני מועד זה, הרי שבמקרה של איחור מעל 60 ימים יהיה על הקבלן לפצות אותכם בפיצוי בסך 150% משווי שכר הדירה של דירה לתקופה של עד 8 חודשים, ובאיחור גבוה יותר 125% משווי שכר הדירה עד ל-12 חודשים, ולאחר מכן פיצוי רגיל.
כלומר – לקבלן יש אינטרס גבוהה במיוחד לסיים בזמן ולא להתעכב עם זמן גרייס אורך יותר מההסדר הנוכחי. במקרים אלה הקבלן עושה כל שביכולתו כדי לא לאחר במסירה, ועשוי אפילו למסור דירות ללא טופס 4. חשוב להדגיש – אם חתמתם על חוזה לפני התאריך שצוין לעיל, יחול הסדר זה, ולא ההסדר הקבוע כיום בחוק. בהמשך המאמר תוכלו לראות דוגמה מספרית וטבלה מסכמת.
איחור במסירת דירה מקבלן אחרי תיקון 9 לחוק המכר
כיום תוקן החוק והוא הופך את הסדר ואופן חישוב הפיצוי באופן שמרע עם הדיירים בצורה ניכרת! לפי סעיף כיום, לאחר חודש של איחור במסירה, צומחת לקונה זכות פיצויים על פי חוק. הפיצוי יהיה בשיעור דמי שכירות מקובלים עבור הדירה שאמורה להימסר, לפי גודל הדירה ובהתאם לאזור בו היא נמצאת לתקופה של 4 חודשים.
לאחר 4 חודשים (5 חודשים) דמי הפיצוי עולים ל-125% עד ל-10 חודשים. ובתקופה של 11 חודשים ומעלה דמי הפיצוי עולים ל-150%. ניעזר בדוגמה פשוטה כדי להבין טוב יותר את הדברים. נניח כי חתמתם על חוזה מכר אל מול קבלן, לרכישת דירת 5 חדרים, 120 מ"ר, בשכונה חדשה בחולון.
על פי החוזה, על הקבלן למסור את הדירה לקונה בתאריך 01/01. בפועל, הדירה נמסרה אך בתאריך 01/03. השכירות החודשית הממוצעת לדירה בגודל האמור ובאזור האמור, עומדת על 5.5 אלף שקלים בחודש. לפיכך, הקבלן ייאלץ לפצות את הקונים ב-11 אלף שקלים, דמי שכירות דו חודשיים, כתקופת האיחור במסירה. אם כן, איחור של חודש במסירת דירה מקבלן מזכה בפיצוי בשיעור דמי שכירות. עבור כל חודש נוסף או חלק ממנו, ישלם הקבלן דמי שכירות נוספים לקונה.
נשוב לדוגמה הקודמת בה עסקנו. כעת, נניח שהאיחור במסירה לא היה של חודשיים בלבד, אלא של 12 חודשים. במקרה זה, על האיחור במסירת הדירה מקבלן במשך 4 החודשים הראשונים, יקבלו הקונים פיצוי בסך דמי השכירות לתקופה זו, דהיינו 22,000 שקלים. על 6 החודשים הבאים, יזכו הקונים בפיצוי בסך 125% מדמי השכירות החודשיים, סך הכול 41,250 שקלים. על החודשיים האחרונים, יזכו הקונים בפיצוי בסך 150%, סך הכול 16,500 שקלים. אם כן, הסכום הכולל של הפיצויים לו יזכו הקונים יסתכם ב-79,750 שקלים.
להבדיל, במקרה בו הדירה חוסה תחת החישוב הישן, הפיצוי שאמור להיות משולם בגין איחור במסירת הדירה יהא 93,500 ₪ – כלומר פיצוי הגדול ב-25% יותר מאשר בחישוב החדש!
נסכם את שיעורי הפיצוי בטבלה הבאה, על פי החוק. השתמשו בטבלה זו כדי לדעת את זכויותיכם ודאגו לממש אותן.
| לפני תיקון 9 (חתימה לפני 05.07.2022) | חתימה אחרי 05.07.2022 | |
| תקופת חסד (גרייס) | 60 ימים | 30 ימים |
| תקופת איחור ראשונה | איחור עד 4 חודשים – דמי שכירות עבור התקופה (100%) | איחור עד 8 חודשים – דמי שכירות * 150%. |
| תקופת איחור שנייה | איחור מ-5 עד 10 חודשים – דמי שכירות * 125% | איחור מ-9 עד 12 חודשים – דמי שכירות * 125% |
| תקופת האיחור השלישית | איחור מ-11 חודשים – דמי שכירות * 150% | איחור מ-9 עד 12 חודשים – דמי שכירות עבור התקופה (100%) |
מהו שכר דירה בגין איחור במסירה? הגדרה של דירה דומה בגודלה ומיקומה
בגלל שהקוראים של האתר שלנו אוהבים לקרוא, ואוהבים שאנו מגלים להם סודות מקצוע, עכשיו נגלה לכם קצת למה חשוב לקחת עורך דין לצורך הייצוג ברכישת דירה חדשה מקבלן. סעיפי החוק לגבי איחור במסירה הם קוגנטיים – אבל הדבר לא מונע מהם לציין דברים שהם בניגוד מוחלט לחוק. הנה דוגמה לסעיף שקיים אצל הרבה מאוד קבלנים. הסעיף קובע את מנגנון הפיצוי בגין איחור במסירה בהתאם לנוסחה של "דירה דומה בגודלה ומיקומה". על פניו נשמע סביר?
ממש לא!
במקרה הספציפי הזה הקונה רכש דירת 5 חדרים עם גן של 200 מ"ר חצר, 2 חניות ומפרט פרמיום בעיר מודיעין – בה דמי השכירות החודשיים עומדים על כ-9,000 ₪ בחודש.
כלומר, גובה הפיצוי בגין כל חודש אמור להיות 13,500 ₪ לכל חודש איחור (חישוב לפני תיקון 9). וכמובן – הקבלן איחר ביותר משנה (תקופת הקורונה) אבל זה לא מנע ממנו לטעון להתקיימות הסעיף במקרה דנן. הוא גם העביר רק לאחר 9 חודשים (עליהם הוא טען איחור בטענת כח עליון) את הסכום שהוא קבע לעצמו. נציין כי במקרה דנן הלקוח קיבל סכום של פיצוי של למעלה מ-100,000 ₪ בהליך יחסית קצר שלא הגיע לכותלי בית המשפט.
קשיים בקבלת פיצויים על איחור במסירת דירה מקבלן
סעיף 5א(ג) קובע שני סייגים לחובת תשלום הפיצויים במקרה של איחור במסירת דירה מקבלן. הסייג הראשון הוא סייג אחריות הקונה – במקרה בו האיחור במסירה נבע כולו מאשמת הקונה, כמובן שהקבלן לא יתחייב בתשלום פיצויים. הסייג השני, והוא המעניין יותר, עוסק במקרים בהם האיחור נגרם שלא באשמת הקבלן וכתוצאה מנסיבות אשר בעת כריתת החוזה הוא לא יכול היה להיות מודע להן. סייג זה הוא סייג מסיר אחריות מהקבלן. ממילא, הקבלן ינסה לטעון בכל מצב של איחור במסירה כי האיחור לא נגרם באשמתו וכי המקרה חוסה תחת סעיף 5א(ג) לחוק המכר.
טענות נפוצות במיוחד הן שהאיחור במסירת הדירה מהקבלן נגרם באשמת המשב"ש (משרד הבינוי והשיכון), רמ"י (רשות מקרקעי ישראל) או הרשות המקומית. קבלה של טענה זו אכן תסיר את האחריות מן הקבלן ותפטור אותו מחובת הפיצוי. כדי להתמודד עם טענות אלו, עליכם להסתייע בשירותיו של עורך דין מקרקעין מקצועי ומנוסה אשר יוכיח כי האיחור במסירת הדירה נגרם באשמת הקבלן ולא באשמת הגורמים החיצוניים, עליהם מנסה הקבלן להשליך את האחריות.
ללא ייעוץ וייצוג משפטי, תתקשו להוכיח כי האיחור במסירה נגרם כתוצאה מהתנהלות הקבלן ואתם לא תזכו בפיצוי המגיע לכם כל כך. חשוב לשים לב כי על פי חוק המכר (דירות), אתם תהיו זכאים לפיצוי גם ללא הוכחת נזק! כלומר, תוכלו לקבל פיצוי על האיחור במסירה אף אם האיחור לא גרם לכם לכל נזק שהוא בפועל. מכיוון שכך, כדאי ורצוי להשקיע בהוכחת אחריות הקבלן, שכן זוהי המשוכה היחידה אשר עליכם לעבור בדרך לקבלת הפיצויים.
מתי אמורים לקבל פיצוי בגין איחור במסירת דירה מקבלן?
כפי שברור מהמאמר הזה, הקבלנים לא אוהבים לשלם. נוסף לכך שהם לא אוהבים לשלם, הם הצד החזק להסכם המכר, וקובעים את התקיימות התנאים בגין איחור במסירה. חשוב לציין כי את הכסף בגין האיחור במסירת דירה מקבלן הוא צריך לשלם מדי "בתום כל חודש בעד אותו חודש" אבל הלכה למעשה הקבלנים נמנעים לא פעם מתשלום, ולא משלמים.
כמה עולה עורך דין לתביעה בגין איחור מסירת דירה מקבלן?
לאור העובדה שרוב הקבלנים מסרבים לשלם את דמי האיחור מדי חודש, נאלצים לא פעם קונים לשכור את שירותיו של עורך דין למקרקעין שיתבע את הפיצוי בגין כך. שכר הטרחה של עורך דין בתחום של תביעה בגין איחור במסירה מורכב מ-2 תשלומים
תשלום קבוע וראשוני בגין התנהלות קדם תביעה – התשלום משולם בתחילת העבודה בגין קריאת התיק והעובדות, איסוף מסמכים, הכנת מכתב דרישה, ולאחר מכן התנהלות משפטית קדם משפטית מול הקבלן שעשויה לקחת כמה שבועות.
לאור זאת מומלץ לשכור את שירותיו של עורך דין לאחר כחודשיים של איחור בפועל. במצבים כאלה, יש להביא בחשבון שיש לעורך דין את היכולת לדרוש קבלת מידע בטרם קבלת תביעה, וכי אי העברת המידע תהווה התנהלות בחוסר תום לב של הקבלן, שיכולה לעמוד לו לרועץ בעת הגשת תביעה.
תשלום עבור הגשת וניהול תביעה בגין איחור במסירת דירה מקבלן – התשלום משולם בחלקו בתחילת ההליך, והיתר לאורך התקדמות ההליך, וחלקו יכול להיות על בסיס הצלחה בהשבת תשלומים ללקוח.
בשלב זה יש מתגלה החשיבות של ניהול ההליך בשלב הראשוני, שכן הגשת התביעה בדרך כלל כורכת בתוכה 3 אלמנטים – איחור במסירה, תשלומים ששולמו ביתר (אם היו) וליקויי בנייה. אם ההליך נוהל על ידי עורך דין לא מיומן, הרי שבתחילת התהליך הוא לא יבקש ו/או ידרוש את המסמכים הנכונים שיביאו לקושי משפטי בשלב השני.
זהירות מטעות – תשלום על בסיס הצלחה בלבד!
לקוחות מסוימים נוטים לחשוב שעורכי הדין "ההוגנים" ביותר הם אלה שעובדים על בסיס אחוזים מההצלחה בלבד, בלי מקדמה ובלי תשלום מראש. מבלי לפגוע במקצועיות של קולגות שלנו, אנו חושבים שהדבר שגוי מצדו של הלקוח מכמה סיבות. הסיבה העיקרית ביותר היא שמייצרים לעורך הדין תמריץ חיובי להתפשר כבר מהשנייה הראשונה, כדי להימנע מההליך המשפטי ולזכות ב-'כסף קל'. הרי שאם יעבוד עד סוף ההליך הוא אולי יהיה זכאי לקצת יותר כסף (וזאת אם הוסכם על שכר טרחה מודולרי), אבל מצד שני תמיד אפשר להפסיד.
סיבה מהותית נוספת היא שעורכי דין של הצלחה בלבד מנסים לאחר מכן לקבל תיקים נוספים כנגד אותו קבלן כדי לדון על כולם ביחד. כלומר שאתם לא תהיו הלקוח היחיד שלו, והמטרה העיקרית שלו תהיה לנסות לאחד כמה תיקים כדי לנסות להרוויח מכולם ביחד. סיבה נוספת היא שעורכי דין שעובדים בחינם עשויים למשוך את התיק לתקופה ארוכה מאוד מבלי לקבל החלטות, ולצבור תיקים אחריים רווחיים יותר. ישנן עוד סיבות רבות, אך העיקרון הוא ברור – אתם צריכים עורך דין שיעבוד רק בשבילכם – ועורך דין מיומן יעבוד רק לאחר קבלת תשלום ראשון.
הכלל האמור לעיל נכון באופן מוחלט בכל תחומי המשפט (למעט בתחום הנזיקין שם הוא נפוץ בתחומים מסוימים), ואם קיבלתם הצעה כזאת, תדעו שבהחלט יש לכם מה להפסיד!
אושר אלקיים משרד עורכי דין בגין איחור במסירת דירה
הגיע מועד מסירת הדירה והקבלן טרם מסר לכם אותה? רוצים לקבל את הפיצויים המגיעים לכם? עשו זאת בעזרת עו"ד אושר אלקיים. עו"ד אלקיים הינו משפטן וכלכלן, המתמחה בדיני מקרקעין ובייצוג אל מול קבלנים. קבעו פגישת ייעוץ ראשונה במשרד עו"ד אלקיים והצטרפו לשורה ארוכה של לקוחות מרוצים.
