מוכרים את החנות או את המשרד שבבעלותכם? בוודאי הופתעתם כאשר קיבלתם את שומת מס השבח על המכירה. זאת, מכיוון שמס שבח על נכסים מסחריים יכול להיות יקר הרבה יותר ממס שבח על דירה שרכשתם למגורים או להשקעה. מדוע משלמים יותר מס שבח על מכירת חנות או משרד? מה שיעור המס החל על העסקה, ואילו תוספות יש להוסיף אליו? המשיכו לקרוא ומצאו את כל התשובות.
מס שבח – 25% ויותר!
חוק מיסוי מקרקעין קובע כי מוכרי זכויות במקרקעין יתחייבו במס בשיעור 25% על השבח בעסקה.
שיעור מס זה יחול הן על מכירת דירות ונכסים פרטיים והן על מכירת חנויות ומשרדים. זאת אומרת שאם, למשל, הרווחתם 600 אלף שקלים ממכירת דירה, תחויבו בתשלום מס שבח בסך 150 אלף שקלים. עם זאת, מס שבח משולם על הרווח הנקי שלכם בעסקה לאחר ביצוע ההתאמות הנדרשות, ולאחר חישוב תקופת הפחת כמפורט מטה.
חישוב רווח נקי לצורך מס שבח
מה מוגדר כרווח נקי לצורך חישוב מס שבח? הרווח הנקי הוא הרווח שלכם מהעסקה בניכוי כל הוצאה שהוצאתם המתווספת למחיר הרכישה. ניעזר בדוגמה הבאה כדי להבין טוב יותר למה הכוונה בחישוב רווח נקי. לפני שנתיים רכשתם דירה. כיום, מכרתם אותה ב-800 אלף שקלים יותר מהמחיר בו רכשתם את הדירה.
לכאורה, הרווח שלכם מהעסקה עומד על 800 אלף שקלים. אלא שרווח זה אינו הרווח הנקי שלכם. מסכום זה יש לנכות את ההוצאות שהוצאתם על הנכס. ראשית, יש להפחית את מס הרכישה ששילמתם מהרווח. אם שילמתם, לצורך העניין, 100 אלף שקלים כמס רכישה, סכום זה יופחת מהרווח שלכם.
בנוסף, נפחית מהרווח הוצאות תיווך והוצאות משפטיות שהוצאתם על הדירה. נניח כי בזמן רכישתה ובזמן מכירתה הוצאתם, סך הכל, 100 אלף שקלים נוספים על תיווך ועל שירותים משפטיים. גם סכום זה ינוכה מהרווח.
כמו כן, לפני שנה שיפצתם את הדירה בעלות של 150 אלף שקלים. שיפוץ זה השביח את ערכה של הדירה ותרם לעליית ערכה ולמכירה במחיר הגבוה. לבסוף, בשל התאמות אינפלציוניות, יש להפחית 50 אלף נוספים מהרווח שלכם.
כך יוצא שהרווח שלכם מהמכירה אינו עומד יותר על 800 אלף שקלים אלא על 400 אלף בלבד. מס השבח יהיה בהתאם – 100 אלף שקלים במקום 200 אלף. כל הנושאים האלה מוגדרים בסעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין כגורמים הניתנים לניכוי בעת מכירה. לכן ההמלצה החשובה ביותר היא לשמור כל קבלה בקשר עם הנכס עד מכירתו.
חישוב מס שבח מכירת חנות או משרד
כל האמור היה נכון למכירת דירת מגורים שאינה פטורה מתשלום מס שבח, אך אינו מדויק ביחס לחישוב מס שבח למכירת חנות או משרד. ככל שהנכס אותו אתם מוכרים הוא נכס עסקי, לא תוכלו, תחילה ליהנות מהפטור ממס שבח לדירת מגורים מזכה. זאת אומרת שבכל מכירה תחויבו בתשלום מס שבח.
בנוסף, אל הרווח שלכם תצטרכו להוסיף את הפחת על הנכס. כל מי שמשכיר נכס מסחרי ויש לו הסכם שכירות למשרד יודע שבעל הנכס זכאי לנכות את הפחת, כלומר הבלאי של הנכס מתשלומי מס ההכנסה שלו.
הפחת של הנכס יעמוד על 4% בשנה. בזמן מכירת נכס מקרקעין, ניכויי הפחת יתווספו לשבח שלכם.
המשמעות היא שאם ניכיתם, למשל, 200 אלף שקלים בתשלומי הפחת לאורך השנים, סכום זה יתווסף לשבח שלכם בזמן המכירה, וסכום הרכישה יופחת בהתאמה כך שחבות המס תהיה בהתאם. הוספת הפחת לשבח עלולה לגרום לבלבולים ולטעויות בחישוב המס ובכדאיות העסקה כולה.
בנוסף, ניתן במקרים מסוימים לבצע פריסת מס שבח על מנת להנות ממס שבח מופחת על חשבון הכנסות נמוכות.
מכיוון שכך, חשוב להתייעץ עם עורך דין מקרקעין לפני מכירת החנות ולוודא מה יהיה מס השבח על מכירת החנות או המשרד. רק לאחר שתדעו כמה מס יוטל על העסקה, תוכלו להכריע כמו שצריך בדבר כדאיות העסקה.
מס שבח חנות / משרד – אושר אלקיים משרד עורכי דין
מוכרים את החנות שבבעלותכם? מעוניינים לדעת כמה מס שבח משלמים על מכירת חנות או משרד? פנו אלינו במשרד עו"ד אושר אלקיים לצורך תכנון נכון של מכירת הנכס. עו"ד אושר אלקיים הינו משפטן וכלכלן המתמחה במיסוי מקרקעין וישמח לייעץ לכם בנושא, כך שלא תשלמו שקל אחד מעבר למה שחייבים על פי חוק. צרו איתנו קשר, ותפיקו מכל עסקה את המירב.
