קניית דירה מושכרת טומנת בחובה פוטנציאל משמעותי, אך גם בורות משפטיים לא מבוטלים. מתי קניית דירה מושכרת תהיה משתלמת? מתי עדיף להימנע מקניית דירה מושכרת? מה ניתן לעשות אם השוכרים לא מסכימים להתפנות מהדירה? בשאלות אלו ואחרות יעסוק מאמר זה.
קניית דירה מושכרת – איך זה עובד?
חלק לא מבוטל מהעסקאות נדל"ן במדינת ישראל הינן עסקאות לקניית דירה מושכרת, שהינה פרקטיקה מוכרת ונפוצה בישראל. במסגרתה, המוכרים מוכרים לקונים את הדירה המיוחלת, בזמן שלא המוכרים עצמם מתגוררים בדירה אלא מי ששוכרים מהם את הדירה. בקניית דירה מושכרת, יש להבחין בין שני מצבים עיקריים:
- חוזה השכירות נגמר לפני מועד העברת הבעלות (העברת דירה ריקה)
- חוזה השכירות נגמר לאחר מועד העברת הבעלות (העברת דירה מושכרת)
בפרקים הבאים נדון על ההבדלים בין השניים
חוזה השכירות נגמר לפני מועד העברת הבעלות
לכאורה, במקרים בהם חוזה השכירות נגמר לפני מועד העברת הבעלות, אין משמעות משפטית אמיתית לכך שהדירה מושכרת כרגע לצד ג'. אולם חוסר המשמעות היא רק לכאורה, בעוד שבפועל נודעת משמעות רבה למצב שכזה.המשמעות שיכולה להיות לקניית דירה מושכרת כאשר חוזה השכירות נגמר לפני העברת הבעלות, הינה כפולה.
ראשית, תום מועד השכירות לא מנתק בהכרח כל קשר בין השוכרים לבין הדירה, שכן עדיין יש לוודא את מסירת הדירה כאשר היא פנויה ואת מצבה במועד מסירת החזקה.
שנית, קיים חשש לפיו השוכרים לא יתפנו בתום מועד השכירות. במצב זה הדירה לא תמסר במועד המסירה.
כלומר, ישנם שני מצבים בהם המוכר עשוי להפר את הסכם המכר הפרה יסודית, במסגרתה הוא לא יוכל להעביר את הבעלות בדירה כאשר היא ריקה מאדם. הדבר עשוי לגרור פיצוי מוסכם, ותשלומי פיצוי משמעותיים במיוחד!
בפרק הבא צריך נציג מה צריך לבחון בעת קניית דירה מושכרת.
בדיקת הסכם השכירות
בעת רכישת דירה מושכרת עליכם תחיל לבחון את הסכם השכירות. יש לבחון את הנתונים הבאים בדקדוק רב:
אופציה להארכת חוזה השכירות
חוזי שכירות רבים כוללים בתוכם אופציות. אופציות אלו מקנות לשוכרים הזדמנות להאריך את חוזה השכירות שלהם, בהתאם לתנאים המוסכמים באופציה. לעיתים, האופציה אינה להארכת החוזה ממש אלא לזכות ראשונים במשא ומתן חדש להשכרת הדירה. לא אחת, האופציה מתנגשת עם מכירת הדירה. השוכרים ירצו לממש את האופציה שלהם, בעוד שהרוכש החדש לא יהיה מעוניין בכך. במקרה שכזה – זכותו של מי תגבר?
ניתן היה לחשוב כי זכותו של הקונה תגבר על זכותו של השוכר, במצב שכזה של קניית דירה מושכרת. זאת, מכיוון שזכותו של הקונה החדש היא זכות קניינית רשומה בטאבו, בעוד שזכותו של השוכר הינה זכות חוזית בלבד. אולם מצב שכזה, עלול היה להוביל לפגיעה משמעותית בשוכרים. כדי להימנע מפגיעה שכזו, קובע סעיף 21 לחוק השכירות והשאילה כי חוזה השכירות יחייב גם רוכשים חדשים של הדירה.
לאור האמור, ברור כי רוכש בר דעת, אשר לא מעוניין להמשיך ולהשכיר את הדירה, יעדיף להימנע מרכישת דירה מושכרת עם אופציה להארכת השכירות. זאת, אף אם תום החוזה הראשוני הוא לפני מועד העברת הבעלות בדירה. שימו לב – אדם שאינו מיומן בכך, עלול לפספס את האופציה אשר מעניק חוזה השכירות לשוכר. קונה שלא יבחין באופציה, ייפגע מכך. לכן, חשוב להסתייע בשירותיו של עורך דין מקרקעין מומחה אשר יבחן את חוזה השכירות לפני קניית הדירה המושכרת.
אי פינוי הדיירים מהמושכר
חשש נוסף שהרוכשים צריכים לתת עליו את הדעת בקניית דירה מושכרת, הוא החשש שהשוכרים לא יתפנו מהדירה עם תום תקופת השכירות. במצב שכזה, הקונים לא יוכלו כמובן לסלק בעצמם את השוכרים אלא יהיה עליהם לפנות לבית המשפט לשם סילוק השוכרים. מדובר בפרוצדורה משפטית מורכבת, אשר רצוי להימנע ממנה. במקרים כאלה יש לבחון את מועד סיום הסכם השכירות, ולוודא שיש הפרש מסוים בין מועד סיום החוזה ומסירת הדירה. במקרה כזה יהיה למוכר מספיק זמן לנסות לסדר את הבעיה בטרם מסירת הדירה.
אין הגבלה במכירת הדירה המושכרת
לא פעם הסכמי שכירות שמשכירים משתמשים בהם הם תוצאה של חסכון בכמה שקלים שעולים הרבה יותר. משכירים מורידים הסכמי שכירות בסיסיים ומלאי טעויות משפטיות מהאינטרנט, ואז מגלים את הטעויות. אחת הטעויות המרכזיות היא שהסכם השכירות לא מכיל הוראה מפורשת בנודע למכירת הדירה. במקרה זה יש לקבוע בהסכם השכירות תניה לפיה אין בעיה עם העברת הזכויות במושכר, ובלבד שזכויות השוכר במושכר לא תיפגעה.
החוזה נגמר לאחר העברת הבעלות
ישנם מקרים בהם חוזה השכירות נגמר רק לאחר העברת הבעלות. במקרים אלו, הרוכש החדש נכנס באופן מלא בנעליו של הבעלים הקודם וחוזה השכירות יחייב אותו לחלוטין. סעיף 21 (ב) לחוק השכירות והשאלה מגדיל לעשות וקובע כי חוזה השכירות יחייב את הבעלים החדש, אף אם הוא כלל לא היה מודע אליו. מכיוון שכך, רצוי להכיר טוב מאוד את חוזה השכירות לפני רכישת דירה מושכרת. קניית דירה מושכרת מבלי שתכירו את חוזה השכירות עלולה לסבך אתכם, ולהטיל עליכם חיובים אשר כלל לא שיערתם שיוטלו עליכם.
שוכרים בנכס – הזדמנות בקניית דירה מושכרת
עד עתה, עסקנו בעיקר בסכנות ובחששות שברכישת דירה מושכרת. אך האמת צריכה להיאמר – קניית דירה מושכרת כוללת הזדמנות משמעותית עבור הקונים. כאשר הדירה נקנית לצרכי השקעה, קניית דירה מושכרת תחסוך לקונים את הצורך שבמציאת קונים חדשים. ככל שהקונים יראו כי השוכרים הינם אנשים נורמטיביים וסבירים, הם יוכלו להמשיך להשכיר להם את הנכס ולחסוך את עלויות מציאת השוכרים.
סיכום
לסיכום, רכישת דירה מושכרת הינה פרוצדורה משפטית נפוצה, הטומנת יתרונות כמו גם סכנות וחששות. אשר על כן, יש לבצעה בעזרת עורך דין מקרקעין מהשורה הראשונה אשר יבטיח את שלום העסקה וידאג לכך שתהיו מכוסים לחלוטין מבחינה משפטית בקניית הדירה המושכרת. מתעניינים ברכישת דירה מושכרת? רוצים לוודא כי הרכישה בטוחה? עשו זאת בעזרת עו"ד אושר אלקיים. עורך דין אלקיים הינו משפטן וכלכלן המתמחה בדיני המקרקעין ובעל ניסיון רב בתיקי רכישת נכסים מושכרים. פנו אליו, תהנו משירותים משפטיים מהשורה הראשונה והצטרפו למאות הלקוחות המרוצים של המשרד.
