אופציה במקרקעין מאפשרת לקבוע מראש זכות לרכישת נכס, בלי לחייב את מקבל האופציה לממש אותה. מכירת אופציה העומדת בתנאי סעיף 49י לחוק מיסוי מקרקעין עשויה להיות פטורה ממס שבח וממס רכישה, אך אין בכך פטור אוטומטי ממסים אחרים או ממיסוי רכישת הנכס בעת המימוש.
מהי אופציה במקרקעין? מתי מכירת או קניית אופציה פטורה ממיסוי מקרקעין? האם עסקאות באופציה נחשבות לעסקאות הוניות או פירותיות? המשיכו לקרוא ומצאו את כל התשובות.
מהי אופציה במקרקעין?
אופציה במקרקעין היא חוזה שנערך בין מעניק האופציה (בעל המקרקעין) ובין מקבל האופציה (יזם/רוכש) לרכישת נכס הבסיס (המקרקעין) בסכום ובתנאים ידועים מראש, ומהווה עסקה במקרקעין. קיימת אפשרות לאופציה ייחודית במקרקעין אשר לה הטבות מופלגות בהרבה.
אופציה, כשמה כן היא – הזדמנות. במסגרת אופציה, מסכימים צדדים על תנאי עסקה מחייבת עתידית, עוד לפני שהעסקה מבוצעת בפועל. אנו מכירים את השימוש באופציות בענף ההייטק ובענף השכירות למגורים. נדגים מהי אופציה בענפים אלו, במטרה להבין טוב יותר מהי אופציה במקרקעין.
אופציות בשכירות ובהייטק
הסכמי שכר של עובדי הייטק רבים, כוללים רכיב אופציות. אותו רכיב אופציות אינו שכר בפועל, אלא זכות לרכוש בעתיד מניות של החברה במחיר קבוע מראש. כך, חברת הייטק יכולה להעניק לעובד שלה אופציה לרכוש X מניות של החברה בעוד 3 שנים, במחיר של המנייה כיום.
בהנחה שהמנייה תצמח ושוויה יגדל, העובד יוכל לרכוש בעתיד את מניות החברה במחיר נמוך משמעותית ממחיר השוק שלה ובכך להרוויח לא מעט כסף. זוהי דוגמה לאופציה נפוצה ושמישה בענף ההייטק. גם בענף השכירות למגורים אופציות הן עניין נפוץ יחסית. משכיר ושוכר חותמים על הסכם שכירות לשנה, עם שכר דירה קבוע.
המשכיר מעניק אופציה לשוכר להאריך את השכירות בשנה נוספת, במחיר שייקבע כבר עכשיו. המשכיר לא יוכל, ברמת העיקרון לפחות, להתנגד למימוש האופציה עם תום חוזה השכירות הראשון. אם כן, אופציה הינה הענקת הזדמנות באמצעות קביעת תנאים עתידיים לעסקה. בעל האופציה יוכל להודיע על מימושה ובכך ליהנות מעסקה במחיר נמוך ממחיר השוק של העסקה.
אופציה במקרקעין
אופציה במקרקעין פועלת באותו האופן. בעל הקרקע או יזם מטעמו מוכרים לקונה אופציה, שתאפשר לו לרכוש זכות במקרקעין בתנאים שנקבעו מראש. ביום בו ירצה רוכש האופציה לממש את האופציה, הוא יוכל לרכוש את הזכויות במקרקעין לפי אותם תנאים הקבועים בכתב האופציה והמוכר יהיה כפוף לתנאים אלו, מבלי שיוכל להתנגד להם.
אז למה בעצם כדאי לתת / לקבל אופציה? כי זה משתלם לשני הצדדים! לצד הנותן יש ידיעה שיש ''עסקה בקנה'' וכי מישהו יכול למכור במחיר מסוים, ולקונה האפשרות למצוא קונה במחיר גבוה יותר.
מה כולל הסכם אופציה במקרקעין לדוגמה?
על הסכמי אופציה במקרקעין לכלול, באופן מפורט, את תנאי העסקה העתידית. זאת, כדי שביום בו ירצה בעל האופציה לממש אותה, הוא אכן יוכל להוציא את העסקה מהכוח אל הפועל מבלי שיהיה צורך בניהול משא ומתן נוסף אשר עלול לפוצץ את העסקה.
לאור זאת, הסכם אופציה במקרקעין יכלול תחילה את ההסכמות הבסיסיות עליהן מושתת הסכם האופציה (הואיל והמוכר הוא הבעלים הרשום של חלקה X וכו', והואיל והקונה מעוניין לקנות מהמוכר את הדירה…). לאחר מכן, הסכם האופציה יכלול פירוט בדבר הנכס הנמכר (מיקומו, סטטוס קנייני של הנכס ועוד) וכן מה נכלל בנכס הנמכר (חניות מוצמדות, מיטלטלין דוגמת מזגנים, זיקות הנאה).
הפרק הבא בהסכם האופציה יפרט אודות התמורה שתשולם עבור הנכס ומועדי התשלום המוסכמים (שלושים יום לאחר ההודעה על מימוש האופציה / שלוש פעימות תוך 180 יום מיום ההודעה על מימוש האופציה או כל הסכמה אחרת עליה יסכימו הצדדים). פרק זה יכול לכלול הסכמות בדבר הפרות יסודיות של החוזה ופיצויים מוסכמים. הסכם אופציה יצטרך לכלול גם הסכמות בנוגע למכירת האופציה עצמה.
האופציה מעניקה לקונה הזדמנות עסקית ייחודית שהמוכר יהיה כפוף אליה ומחויב לה. לכן, לא אחת, המוכר לא יעניק את האופציה ללא תמורה אלא ימכור את האופציה לקונה. במידה שהקונה ישלם על האופציה, הסכם האופציה יכלול הסכמות בנוגע למחיר האופציה עצמה. לבסוף, יכללו בהסכם הסכמות שונות כלליות.
אופציה ייחודית במקרקעין (סעיף 49 י' לחוק מיסוי מקרקעין)
האם מכירת אופציה במקרקעין נחשבת לעסקה לצורך מיסוי מקרקעין? באופן עקרוני, התשובה לשאלה היא חיובית. המשמעות היא שמוכר האופציה יתחייב בתשלום מס שבח על המכירה והקונה בתשלום רכישה.
סעיף 49י קובע הסדר מיוחד למכירת אופציה העומדת בתנאיו: המכירה, למעט מימוש האופציה, פטורה ממס שבח וממס רכישה, אך חייבת במס לפי פקודת מס הכנסה בהתאם לסיווג ההכנסה.
לכן יש לבדוק מראש אם העסקה עומדת בתנאי ההסדר. הכותרת 'אופציה ייחודית' אינה מספיקה: התוכן והביצוע בפועל הם שקובעים את תוצאת המס.
סעיף 49י לחוק מיסוי מקרקעין מציב שבעה תנאים מצטברים להסדר האופציה הייחודית:
- האופציה ניתנה בכתב;
- האופציה ניתנת להעברה ולמימוש בתנאים הקבועים בהסכם האופציה;
- התחייבות המוכר בהסכם האופציה למכירת הזכות במקרקעין בתנאים הקבועים בהסכם היא בלתי חוזרת;
- האופציה ניתנת למימוש בתקופה שאינה עולה על 24 חודשים מיום מתן האופציה לראשונה, לרבות הארכות ואופציות נוספות הנכללות בתקופה לפי הגדרת החוק;
- התמורה ששולמה בעבור האופציה במועד מתן האופציה לראשונה לא עולה על 5% משווי הזכות במקרקעין או ממחיר המימוש שנקבע בהסכם האופציה, לפי הגבוה מביניהם;
- למחזיק האופציה לא ניתנה זכות חזקה במקרקעין שלגביהם ניתנה האופציה;
- הודעה על מכירת האופציה נמסרה למנהל בתוך 30 ימים מיום מתן האופציה, בהתאם לכללים שקבע.
תשומת לב שקיימים 7 תנאים לצורך קיום האופציה שכולם הגיוניים בנסיבות החוק. אם כן, כדי שאופציה במקרקעין תיחשב לאופציה ייחודית במקרקעין הפטורה ממיסוי מקרקעין, עליה להיות כתובה (אי אפשר בעל פה!), סחירה (ניתן למכור את האופציה עצמה), ברת מימוש ללא משא ומתן נוסף ומחייבת לחלוטין את המוכר (סיום של משא ומתן ללא שינויים בהסכם המכר).
תקופת האופציה לצורך ההסדר אינה יכולה לעלות על 24 חודשים. התמורה ששולמה במועד הענקתה לראשונה אינה יכולה לעלות על 5% משווי הזכות במקרקעין או ממחיר המימוש, לפי הגבוה מביניהם. אופציה ארוכה יותר יכולה להתקיים חוזית, אך לא תעמוד בתנאי זה של ההסדר המיוחד.
אי עמידה בתנאי ההסדר עלולה לשלול את הפטור הייחודי ולחייב בחינה לפי כללי מיסוי המקרקעין הרגילים. אחד התנאים הוא שלא ניתנה למחזיק האופציה זכות חזקה במקרקעין שלגביהם היא ניתנה.
כאשר למחזיק קיימת גם זכות שכירות או חזקה בנכס, יש לבחון בקפידה את תנאי ההסדר ואת הקשר בין ההסכמים לפני שמסתמכים על הפטור.
הצדדים ידווחו למנהל תוך 30 יום מיום מתן האופציה. אופציה במקרקעין שתעמוד בכל התנאים הללו, תיחשב לאופציה ייחודית הפטורה ממס שבח וממס רכישה. לפני עריכת הסכם אופציה, בררו עם עורך דין מקרקעין האם האופציה שאתם יוצרים היא אכן אופציה ייחודית במקרקעין.
מכירת אופציה במסגרת ההסדר כפופה למס לפי פקודת מס הכנסה: מס רווח הון או מס על הכנסה עסקית, לפי מהות הפעילות ונסיבותיה. יש לבחון בנפרד גם חבות במע״מ. בעת מימוש האופציה נבחן מיסוי עסקת המקרקעין עצמה.
יתרונות של אופציה במקרקעין
לאופציה במקרקעין מספר יתרונות. ראשית, האופציה מציעה גמישות לקונה ושליטה בעסקה. ברכישת אופציה, הרוכש מקבל את הזכות למימוש, אך לא את החובה לממש את האופציה. גמישות זו מאפשרת לרוכשים להתכונן לעסקה כדבעי ולהחליט באופן מושכל על רכישה במחיר אטרקטיבי.
בנוסף, אופציות מזמנות פוטנציאל רווח משמעותי. אם ערך הנכס גבוה משמעותית משוויו במועד מתן האופציה במקרקעין או אם עולה משמעותית שוויו במהלך תקופת האופציה, הקונה יכול לממש את האופציה ולרכוש את הנכס במחיר שנקבע מראש, ולמעשה להבטיח עסקה רווחית.
לחלופין, אם תנאי השוק משתנים או שהפוטנציאל של הנכס פוחת, הקונה יכול לתת לאופציה לפוג, ולהגביל את ההפסדים הכספיים שלו. יתר על כן, אופציות מספקות יתרונות אסטרטגיים ביזמות נדל"ן.
יזמים יכולים להחתים רוכשים על אופציות מראש ובכך להעריך מה תהיה התמורה שיקבלו על מקרקעין בהיקף נרחב, ולפתח את הקרקע בהתאם. לאור כל האמור, אופציות במקרקעין מספקות גמישות, ממזערות סיכונים ומציעות רווחים כספיים פוטנציאליים, מה שהופך אותן לכלי השקעה בעל ערך וכדאי הן לקונים והן ליזמים.
אופציה במקרקעין – אושר אלקיים ושות' משרד עו"ד
חושבים לקנות או להציע אופציה במקרקעין? זקוקים לעו"ד שיבחן את העסקה, ילווה אותה מהפן המשפטי וינסח הסכם אופציה במקרקעין? פנו אלינו אל אושר אלקיים ושות' משרד עו"ד. משרדנו מתמחה בדיני מקרקעין ויעניק לכם שירותים מהשורה הראשונה בתחום. צרו קשר עם המשרד ותהנו משירות משפטיים מקיפים ומקצועיים.
לקריאה נוספת: הסכם שיתוף במקרקעין.
