הסכם שיתוף במקרקעין הוא הסכם המסדיר את ניהול המקרקעין המשותפים והשימוש בהם. מה צריך להיות כלול בו, מה תוקפו והאם הוא מחייב שותפים חדשים שיצטרפו בעתיד? במאמר נסקור את הנושאים שחשוב להסדיר לפני החתימה.
מה זה הסכם שיתוף במקרקעין?
הסכם שיתוף במקרקעין הוא הסכם שנערך בין בעלי קרקע ספציפית המסדיר את השימוש וההתנהלות של הצדדים במקרקעין ומחייב אותם משפטית. כדי להבין מהו הסכם שיתוף במקרקעין, יש להבין תחילה מהו שיתוף במקרקעין. שיתוף במקרקעין הינו מצב משפטי, בו לחלקת מקרקעין אחד מספר בעלים והבעלים שותפים אחד של השני.
בבעלות משותפת, חלקו היחסי של כל שותף מתפשט בכל המקרקעין ואינו מקנה לו בעלות בשטח פיזי מסוים. הסכם שיתוף יכול להקצות אזור לשימושו הייחודי של שותף, אך אינו משנה כשלעצמו את הבעלות הבלתי מסוימת ואינו יוצר חלקה נפרדת.
כדי שהשותפים יוכלו להרוויח מהשותפות העסקית שלהם, עליהם להכריע מה לעשות עם המקרקעין, כיצד לפתח אותה, האם להשכיר את השטח, למכור אותו, לעשות בו שימוש עצמי וכן הלאה. כמו כן, עליהם לקבל החלטות הנוגעות לתחזוקה השותפת של המקרקעין, מה ייעשה בחלקה ביום יום ומי יהיה אחראי לתקינות המקרקעין.
הכרעות והחלטות אלו יוסדרו בהסכם השיתוף, בכפוף להוראות הפרק החמישי לחוק המקרקעין. חלק מהוראותיו מאפשרות הסכמה אחרת וחלקן מגבילות את חופש ההתניה.
הסכם השיתוף יעסוק, כלשונו של סעיף 29 (א) לחוק המקרקעין:
"בדבר ניהול המקרקעין המשותפים והשימוש בהם ובדבר זכויותיהם וחובותיהם בכל הנוגע למקרקעין"
השותפים יכולים להסכים על מטרות השימוש בנכס ועל צעדים לקידומו, בכפוף לייעוד התכנוני ולהיתרים הנדרשים. ההסכם יכלול גם מנגנון קבלת החלטות וחלוקת זכויות, הוצאות ואחריות. ההסכמה החוזית כשלעצמה אינה משנה את ייעוד הקרקע.
הסכם המגביל את פירוק השיתוף במקרקעין
נדבך חשוב נוסף בהסכם השיתוף, יעסוק בפירוק השיתוף. סעיף 34 (א) מקנה לכל שותף זכות למכור את חלקו במקרקעין, מתי שירצה וללא הסכמת יתר השותפים. כלומר, שותף יוכל להודיע לשותפיו יום אחד בהיר כי הוא יוצא מהשיתוף ובמקומו נכנס שותף אחר אף אם השותף החדש אינו רצוי מבחינת שאר השותפים. עם זאת, מדובר בסעיף חוק דיספוזיטיבי, כלומר סעיף שניתן להתנות עליו בהסכם השיתוף עצמו.
סעיף 34(ב) לחוק מגביל את תוקפה של תניה האוסרת או מגבילה העברת חלקו של שותף לתקופה של חמש שנים. מכירת חלקו של שותף מחליפה את בעל הזכות ואינה כשלעצמה פירוק שיתוף. פירוק השיתוף הוא הליך נפרד, הכפוף לסעיף 37 וליתר הוראות החוק.
פירוק שיתוף יכול להיעשות בחלוקה בעין או במכירה וחלוקת התמורה, בהתאם לתנאי הדין. הסכם שיתוף יכול לכלול הגבלה על הדרישה לפירוק, אך אין להניח שכל הגבלה תמנע פנייה לבית המשפט בכל מצב.
לפי סעיף 37(ב), אם ההגבלה נקבעה לתקופה העולה על שלוש שנים, רשאי בית המשפט לאחר שלוש שנים לצוות על פירוק השיתוף למרות ההגבלה, אם הדבר צודק בנסיבות העניין.
רישום הסכם שיתוף בטאבו
סעיף 29 לחוק המקרקעין מורה כי ניתן לרשום הסכם שיתוף במקרקעין בטאבו, ומרגע שנרשם ההסכם בטאבו הוא יהיה מחייב גם כנגד צדדים שלישיים שלא חתמו על הסכם השיתוף. כך, אם למשל שותף מכר את חלקו בשותפות לצד שלישי, גם השותף החדש יהיה כפוף להסכם השיתוף למרות שהוא עצמו לא חתם על ההסכם. השותף החדש יהיה כפוף להסכם, אף אם הוא לא היה מודע להסכם בזמן רכישת חלקו של השותף הקודם.
רישום ההסכם חשוב לבדיקת הזכויות בידי רוכשים וגורמי מימון. יש לבדוק בנפרד את השלכות המס וחובת הדיווח לפי תוכן ההסכם. לצורך הרישום, נוהל הרשות מבחין בין מקרים המחייבים אישורי מס לבין מקרים שבהם ניתן להסתפק בתצהיר מתאים. אין לקבוע שכל הסכם שיתוף מחייב את אותם אישורים.
הסכם שיתוף שלא נרשם בטאבו
הסכם שיתוף שלא נרשם אינו נהנה מאותו תוקף מכוח הרישום כלפי מי שהצטרף מאוחר יותר. השאלה אם הוא מחייב רוכש חדש תלויה, בין היתר, בידיעתו על ההסכם, בהתחייבויותיו ובנסיבות הרכישה.
לכן אין להסתפק בכך שההסכם לא הופיע בנסח. רוכש צריך לבדוק הסכמים קיימים, את השימוש בפועל ואת המסמכים שנמסרו לו, ולבחון עם עורך דין את משמעותם.
הימנעות מכוונת מבירור או התעלמות מהסכם ידוע עלולות לפעול לרעת הרוכש. יש לבחון את תחולת ההסכם לפי נסיבות העסקה ולא להניח שאי רישומו מבטל אותו.
הסכם שיתוף במקרקעין דו משפחתי
מקרה נפוץ שבו נדרש הסכם שיתוף הוא מגרש דו משפחתי: שני בתים של משפחות שונות נבנים על חלקה אחת. כל עוד אין חלוקה קניינית נפרדת, הבעלות בחלקה נשארת משותפת בהתאם לשיעורי הזכויות של המשפחות.
ההסכם מסדיר את השימוש, הבנייה והתשתיות בין המשפחות. יש לבדוק את ההסכמות והמסמכים הנדרשים להיתר ולמימון; בנקים עשויים לדרוש הסכם שיתוף ותשריט כתנאי למתן משכנתא בנכס משותף.
הסכם שיתוף במקרקעין דו משפחתי ייקבע כי כל אחת מהמשפחות תבנה את ביתה על מחצית המגרש, יסדיר את האחריות על פיתוח המגרש המשותף ופעמים רבות אף יקבע את תקופת הבניה של כל בית, כך שבניית בית אחד מהדו – משפחתי לא תפריע לבניית הבית האחר או לשהות בו.
נהוג לצרף להסכם תשריט או מפת מדידה המסמנים את השטח המוקצה לשימוש כל שותף. גם לאחר הקצאת השימוש, הבעלות אינה הופכת לבעלות בחלקים פיזיים נפרדים. חלוקה קניינית מחייבת הליך רישומי מתאים, כגון פרצלציה או רישום בית משותף, לפי הנסיבות.
הסכם ללא ייעוץ משפטי עלול ליצור יותר בעיות ומחלוקות מתועלת. לעומתו, הסכם איכותי שייערך על ידי עורך דין מקרקעין יסדיר את הזכויות והחובות במקרקעין וימנע סכסוכים עתידיים בין שתי המשפחות השותפות יחדיו במגרש.
עלות הסכם שיתוף במקרקעין
אין תעריף אחיד לעריכת הסכם שיתוף. העלות תלויה במספר השותפים, במורכבות הנכס וההסכמות, בבדיקות המיסוי והתכנון ובטיפול ברישום. יש לברר אם ההצעה כוללת משא ומתן, תשריט מודד, דיווחים, אגרות ורישום בטאבו. כשיש קטינים, תושבי חוץ או מחלוקות בין השותפים, היקף הטיפול עשוי לגדול.
הסכם שיתוף במקרקעין WORD לדוגמה
לצערנו לא פעם משרדנו נתקל בבעיות שמתגלעות עקב אי חתימה על הסכם שיתוף במקרקעין ו/או חתימה על הסכם שיתוף לא איכותי. לפעמים מגדילים הצדדים ראש ומורידים ''נוסח לדוגמה'' מהאינטרנט, וחושבים שהוא מתאים לצרכיהם, אך לא כך הדבר. אם תרצו דוגמה להסכם שיתוף במקרקעין, אתם מוזמנים לפנות אלינו בפרטי הקשר מטה ונשמח לסייע.
הסכם שיתוף במקרקעין – אושר אלקיים ושות' משרד עו"ד
אם יש לכם בעלות משותפת ובלתי מסוימת במקרקעין, הסכם שיתוף מותאם אישית הוא כמעט תמיד הכרחי – לא רק המלצה. אושר אלקיים ושות' משרד עו"ד מתמחה בדיני מקרקעין ומלווה לקוחות הן בעריכת הסכם שיתוף חדש והן במתן חוות דעת על הסכם קיים. פנו אלינו לייעוץ מקיף ומותאם אישית.
לקריאה נוספת: פירוק שיתוף במקרקעין.
