מהי קניית דירה בנאמנות
קניית דירה בנאמנות היא קניית דירה באמצעות אדם שישמש כנאמן של הקונה ויכנס בנעליו לשם הרכישה, כך שברישום בטאבו וההתנהלות השוטפת מי שיהיה רשום הוא הנאמן, ובפועל הבעלים האמיתי הוא מי שמינה את הנאמן (נהנה).
מבחינה משפטית, זה אומר שהנהנה (הנהנה הוא מי שממנה את הנאמן ומי שעבורו הנאמן ינהל את הנכס), ולא הנאמן, הוא הבעלים החוקי של הבית, על אף שלא נרשם על שם הנהנה.
הנאמן (מי שפועל בנאמנות עבור הנהנה) הוא זה אשר יהיה רשום בטאבו או בכל מרשם אחר כבעלים, ויפעל כלפי צדדים שלישיים כבעלים: הוא יחתום על הסכם המכר, ינהל את המשא ומתן וידווח על העסקה, והכל בהתאם להוראות הנהנה כפי שנקבעו בכתב הנאמנות.
כלל ידוע הוא שהרישום של זכויות במקרקעין בלשכת רישום המקרקעין הוא פתוח לעיון הציבור. כל אחד יכול להוציא נסח טאבו בעלות קטנה של 15 שקלים, ובכך לדעת מי הבעלים של דירה מסוימת שרשומה בטאבו.
קניית הדירה בנאמנות מאפשרת לנהנה לפעול בדיסקרטיות ומאחורי הקלעים, מבלי שכל הסביבה יוכלו לדעת מי הבעלים האמיתי של הנכס.
כך גם במקרים של קניית דירה מקבלן – ניתן לקנות דירה חדשה מקבלן באמצעות נאמן ועל אף שהיא תירשם על שם הנאמן, היא תהיה בבעלות הנהנה.
לקריאה של המדריך המלא לקניית דירה מקבלן – אתם מוזמנים לקרוא עוד בקישור הבא:
קניית דירה מקבלן (2026) – המדריך המקיף בישראל!
במדריך הבא תמצאו מקבץ ידע מקצועי, איכותי והמוביל בישראל. המדריך מבוסס על ידע וניסיון מצטבר של משרד עורכי דין שחי ונושם נדל"ן.
הנאמן הוא בעצם המנהל של הנכסים בנאמנות, במקרה זה, בית. אבל כנאמן, יש סמכויות מסוימות לגבי הנכס, בהתאם לסוג הנאמנות שתבחר.
וחשוב לציין שנאמנות עשויה להיות ישות משפטית שנוצרה על ידי מייסד נאמנות שיכולה לשמש לרכישת ובעלות על נכס. לאחר יצירת נאמנות, כל הנכסים מוכנסים לנאמנות על ידי הנהנה שתרם את הנכסים לנאמנות או שהנאמנות קונה.
בית הוא לרוב יותר מסתם בית – רבים רוכשים נכס כצורה של השקעה לטווח ארוך. מהבחינה הזו, הורים עשויים להיות מעוניינים לדעת כיצד הם יכולים לרכוש נכסים עבור ילדיהם.
לדוגמא, בעוד שלילד, כלומר אדם מתחת לגיל 18, אין את היכולת המשפטית להחזיק בנכס אלא באמצעות אפוטרופוס (הוריו במרבית המקרים), הוריהם בכל זאת יכלו לקנות עבורו נכס באמצעות נאמנות, המאפשרת לילד להחזיק בנכס בצורה מועילה.
איך קונים דירה בנאמנות
קניית דירה בנאמנות חייבת להיות במספר שלבים נכונים ומדויקים מבחינה פרקטית ומבחינה משפטית. מעבר או דילוג על אחד השלבים עשוי לשלול את הנאמנות, ואף לשלילית זכאויות. להלן השלבים השונים לקניית דירה בנאמנות:
בחירת נאמן לקניית דירה בנאמנות
הצעד הראשון לרכישת בית בנאמנות הוא בחירת הנאמן.
הנאמן יכול להיות עורך דין או כל אדם אחר, אבל הוא חייב להיות איש אמון שניתן לסמוך עליו שלא יפעל בניגוד לרצונכם ודרישותיכם.
הנאמן חייב להיות איש סוד ואחראי, ולהיות מסוגל לבצע בעצמו או באמצעות אנשים מטעמו את כל הפעולות הנדרשות לרכישת הנכס, ולניהולו בכל תקופת הנאמנות.
מינוי נאמן לקניית דירה בנאמנות
הצעד השני הוא מינוי הנאמן לקניית הדירה בנאמנות.
המינוי של הנאמן חייב להעשות בצורה ברורה, גלויה, מנומקת – ובכתב!
המינוי יכול להיעשות באמצעות מסמך אחד בעל מספר שמות אבל בעל אותו משמעות אופרטיבית – "כתב הוראות לנאמן" / "כתב נאמנות" / "כתב מינוי נאמן".
בכתב ההוראות לנאמן יש לכלול את כל ההוראות הנדרשות מהנאמן בעת קניית וניהול הנכס. יש לערוך את ההסכם באופן מפורט על מנת לשלול אי הסכמה, ואם רוצים לפעול באופן שונה ממה שצוין, יש לבצע את השינוי בכתב ולא בעל פה.
חשוב לציין שהנאמנות יכולה להיות אף על ידי חברה, אך חשוב לוודא כי החברה הזאת הינה חברת נאמנות, על כל המשתמע מכך באופן חוקי.
מינוי נאמן בעל פה - זהירות מוקש!
להבדיל מנאמנות כללית, בנאמנות לקניית דירה אסור בתכלית האיסור לפעול ללא נאמנות בכתב.
הנאמנות חייבת להיות בכתב, ולפני ביצוע העסקה ואף לפני ביצוע המשא ומתן לקניית הדירה בנאמנות, וזאת על מנת לשלול טענות משפטיות במישור שבין הקונה והמוכר בגין ניהול משא ומתן בחוסר תום לב, הטעייה וכיוצ"ב.
בנוסף, ובעיקר, נאמנות בעל פה נתפסת בעיני רשות המיסים כנאמנות פיקטיבית, ועל כן הנאמנות לא תאושר על ידה – מה שיחייב תשלומי מס רכישה על הנאמן בקנייה, ותשלומי מס שבח ורכישה בהעברת הזכויות בין הנאמן לנהנה בעתיד.
ניהול משא ומתן וקניית דירה בנאמנות
השלב הבא הוא בעצם קיום הנאמנות במהלך העסקה. הרי שאם אנחנו עומדים בפני קניית הדירה, ומינינו את הנאמן כדין, עתה הנאמן יוכל לנהל בשם הנהנה ובמקומו את המשא ומתן לרכישת הדירה בנאמנות, ואף לרכוש ולרשום אותה על שמו.
חשוב לציין שהנאמן לא חייב, ואף רצוי מאוד, שלא יחשוף את הנהנה בנאמנות, שכן נתון זה צריך להישאר סודי מתוקף תפקידו כנאמן. חשיפת הנאמנות עשויה להקים תביעת רשלנות או הפרת חובה חקוקה שכן הנאמן יפר את הוראות חוק השליחות.
סיום הנאמנות – במכירה או העברה לנהנה
סיום הנאמנות לקניית דירה יכולה להיעשות אך ורק בהתאם להוראות כתב הנאמנות. כך למשל, אם נקבע כי לאחר מספר שנים יעביר הנאמן את הנכס לבעלותו של הנהנה, הרי שעליו לעשות כן.
בנוסף, ניתן, ואף מומלץ לקבוע כי בהינתן הוראה של הנהנה וגורם נוסף (למשל אחד ההורים) ניתן יהיה לסיים את הנאמנות באמצעות מכירת הדירה או בהעברה לנהנה.
מה היתרונות בקניית דירה בנאמנות
אנונימיות ודיסקרטיות – היתרון הראשון במעלה של רכישת דירה בנאמנות היא היכולת של בעלי הנכס לשמור על חשאיות, ואילו הנכס ינוהל על ידי הנאמן.
ישנם לאנשים סיבות רבות להשתמש ביתרון זה, למשל, אנשי עסקים עמידים שאינם מעוניינים לחשוף את זהותם או עסקאות המתרחשות בין בני משפחה.
חסכון בעלויות הרכישה – דמיינו שאתם בעלים של מגרש בגודל 500 מ"ר שניתן לבנות בו 8 דירות, ולידכם יש מגרש זהה שמועמד למכירה. אם אתם תחברו את המגרשים – תוכלו לבנות פי 4 מאשר בשטח של 500 מ"ר.
השכן שלכם יודע את זה – ואם אתם תבואו לקנות הוא ידרוש מחיר גבוה יותר עבור השטח – שכן הוא שווה לכם יותר מאשר לאחרים. לכן, באמצעות שימוש בנאמנות, ניתן להוזיל את עלויות קניית השטח על ידי שימוש בנאמן שכן הנאמן יקבל מחיר נמוך מכם.
הימנעות מהצוואה– רוב בעלי הבתים המעוניינים להימנע מצוואה ולהעביר את הבעלות על נכסיהם ליורשיהם מוצאים במהירות הימנעות מצוואה באמצעות נאמנות כיתרון חזק, מה שמאפשר למשפחות רבות לשמור כך על ההון המשפחתי.
היתרון של נאמנות בקניית דירה הוא שהבית לא יעבור את הליך בית המשפט הארוך של צוואה, שבודק את צוואתכם ומאשר את חלוקת הנכסים לאחר מותכם.
כמו כן, על ידי הימנעות מהצוואה, שמו של האדם או הגורם האחר שיורש את הבית לא יהיה עניין ציבורי כפי שקורה בחשיפת צוואה.
הגנה עתידית על הנכס– אם אתם אינכם מסוגלים עוד לנהל את הכספים שלכם כראוי מכל סיבה שהיא, ניתן לבחור נאמן אחר לנהל את האמון שלכם כדי להגן על הבית.
קניית דירה בנאמנות מעניקה לכם את האפשרות הזו. בנוסף קניית דירה בנאמנות מאפשרת לכם להגן על הנכס מפני בעיות כלכליות עתידיות. לדוגמא, קניתם דירה, אבל ילדיכם נקלעים לתקופות כלכליות קשות בשלב מאוחר יותר בחיים. קניית דירה בנאמנות יכולה להגן על הנכס מפני נושים, בהתחשב בכך שהנכסים הוכנסו לנאמנות לפני שהתעוררו בעיות האשראי.
חסכון במיסים – בהנחה ומדובר בנאמנות לגיטימית שדווחה ונוהלה כדין, ניתן להעביר את הדירה מהנאמן לנהנה ללא צורך במכירה או העברה וללא תשלום מיסים של שבח ורכישה בהתאם להוראות החוק.
מס שבח ורכישה בקניית דירה בנאמנות
על פי סעיף 74 לחוק מיסוי מקרקעין, על קונה נכס בנאמנות (הנאמן) או על כל מי שרוכש נכס מטעמו עבור אדם אחר להודיע על כך למנהל מס שבח תוך פחות מחודש ימים מהרכישה, ליתר דיוק 30 יום, כי אכן רכש נכס עבור אדם אחר.
הדיווח צריך להיעשות יחד עם הדיווח החוקי על קניית הדירה בהתאם למועדים הקבועים בחוק, ובאמצעות הטופס המתאים לדיווח על נאמנות – טופס שנקרא "טופס הודעה על נאמנות לפי סעיף 74 לחוק (טופס מספר 7067). יחד או בלי כתב הוראות לנאמן, ובטופס 7067 בהודעה על הנאמנות, יש לכלול את כל פרטי העסקה, פרטי הנאמן והנהנה, פרטי התשלומים ועוד.
אם הנאמנות בוצעה כדין ונקבעה כלגיטימית על ידי רשויות המס, כאשר אדם מודיע למנהל מס שבח כי רכש את הנכס בנאמנות, מנהל מס שבח יראה בו כנאמן, מכאן בכל מצב בו הזכות עוברת מהנאמן למוטב, העברה כזו תהיה פטורה ממס.
חשוב לציין שמס הרכישה ברכישת דירה בנאמנות יהיה בהתאם למדרגות מס הרכישה של הנהנה – כלומר, אם הנהנה עומד בתנאים לקבלת מדרגות מס רכישה בדירה יחידה, הרי שרשויות המס יגבו את המס בהתאם למדרגות מס רכישה בדירה יחידה מהנאמן/מהנהנה.
במילים אחרות, החבות במס רכישה בעת הרכישה, ובמס שבח בעת מכירה לצד שלישי, נבחנת לפי נתוני הנהנה ולא לפי נתוני הנאמן. העברת הזכות מהנאמן לנהנה עצמה פטורה ממס לפי סעיף 69 לחוק מיסוי מקרקעין, ובלבד שנמסרה הודעת נאמנות כדין לפי סעיף 74 תוך 30 יום מהרכישה.
במקרים מסוימים יכול מנהל מס שבח לשלוח פקיד לבדיקה וברור על הנאמנות בכדי לוודא כי אכן מדובר בקניית דירה בנאמנות ולא בעסקת פיקציה לצורך הונאות מס.
בעבר הוגשו מספר ערעורים בנושא המיסוי עבור דירות שנקנו בנאמנות, אך לפי פסיקה תקדימית, ועדת ערר למיסוי מקרקעין קבעה כי למרות עמדתה של רשות המיסים, אין לראות בהעברת נכסים בנאמנות כעסקה חייבת במס.
לסיכום, אם אתם עומדים בפני רכישת דירה בנאמנות, מומלץ לעשות זאת בליווי עורך דין העוסק במקרקעין ובמיסוי מקרקעין, שיסייע בניסוח כתב הנאמנות ובדיווח לרשות המסים.
