קניית חנות היא אפשרות השקעה בנדל"ן שהולכת וצוברת תאוצה עם עליית המחירים בשוק הישראלי. קניית חנות מהווה הזדמנות למשקיעים להיכנס לשוק, אך היא גם כרוכה בסיכונים ובעלויות שיש לקחת בחשבון. מה היתרון בקניית חנות להשקעה? מהם הסיכונים ברכישה שכזו? מה היא חבות המס הצפויה בעסקה לקניית חנות? למה עוד חשוב לשים לב כאשר רוכשים חנות להשקעה? המשיכו לקרוא ומצאו את כל התשובות.
היתרונות בקניית חנות לעומת קניית דירה
לקניית חנות להשקעה יש שלושה יתרונות משמעותיים ביחס לקניית דירה.
נציג אותם בקצרה ולאחר מכן נרחיב אודותם:
- מחירי כניסה זולים לשוק
- תשואה גבוהה משכירות
- אופציית מימון נרחבת
ראשית, ניתן לרכוש חנות במחירים זולים משמעותית ביחס למחירי הדירות בישראל. תוכלו לקנות חנות קטנה במחיר של מאות אלפי שקלים בודדים, בעוד שמחירי הדירות, כמעט בכל הארץ, גבוהים במידה ניכרת. כמובן שהמחירים של חנויות בלב אזורי הביקוש גבוהים מאוד. כך גם כאשר מדובר בחנויות גדולות במיוחד. ואולם, רכישת חנות קטנה במחיר נמוך יחסית מהווה הזדמנות למשקיעים המעוניינים להיכנס לתחום הנדל"ן ואין להם את ההון הדרוש כדי לעשות זאת עם דירה למגורים.
שנית, התשואות מהשכרת נכסים מסחריים בישראל גבוהות באופן ניכר ביחס לתשואות מהכנסה משכירות למגורים. בעוד שהכנסה משכירות למגורים נעה בין 2% ל-5% אחוזים בלבד ברוב אזורי הארץ, תשואה על נכס מסחרי יכולה להגיע גם ל-12%. לבסוף, החוק מגביל משקיעים ביכולתם לקחת משכנתא עבור דירה להשקעה. מי שמעוניין לרכוש דירה להשקעה יוכל לקבל משכנתא עבור 50% מהנכס לכל היותר.
לעומת זאת, מגבלה שכזו לא חלה על קניית חנות להשקעה. גם אם בבעלותכם נכסים נוספים, תוכלו ליטול משכנתא גבוהה יותר. הון של 25%, למשל, צפוי להספיק לכם לשם קבלת משכנתא לרכישת חנות להשקעה.
החסרונות בקניית חנות לעומת קניית דירה
כמובן שעם היתרונות, באים החסרונות. במובנים מסוימים, חסרונות אלו הם תמונת הראי של היתרונות שהצגנו:
- עליית הערך של הנכס נמוכה יותר
- הארנונה לעסקים גבוהה משמעותית
- שיעורי מס גבוהים יותר
ראשית, יש לדעת כי עליית הערך של נכסים מסחריים נמוכה יותר מעליית הערך של נכסים למגורים. לאורך השנים, מחירי הדירות עלו בצורה חדה הרבה יותר ממחירי החנויות. לכן, לא תוכלו לבנות על עליית ערך משמעותית של החנות שתרכשו.
זאת, כמובן, אלא אם כן אתם מודעים לתוכניות פיתוח שצפויות במקום אשר צפויות להעלות אובייקטיבית את ערכה של החנות, מה שיגרום לעלייה בדמי השכירות יחד עם עלייה ניכרת בשווי החנות. שנית, חשוב שתדעו כי הארנונה לעסקים היא גבוהה במיוחד ועל כן, אם החנות תעמוד ריקה במשך מספר חודשים, תידרשו לשלם ארנונה גבוהה מאוד, מה שמפחית את היתרון הכלכלי באופן נכבד. לבסוף, כפי שנראה להלן, המיסוי על הכנסה מהשכרת חנות הוא גבוה. להלן נציג את שיעורי המס המדויקים.
מס רכישה בקניית חנות
מס הרכישה על קניית חנות עומד על 6%, החל מהשקל הראשון. זאת, בשונה מרכישת דירה למגורים שם קיימות מדרגות מס רכישה וכן הבדלים דרמטיים בין מדרגות המס לרוכשי דירה יחידה לבין מדרגות המס לרוכשי דירה שנייה ומעלה. כך, למשל, אם רכשתם חנות בעלות של 1,000,000 שקלים, תשלמו עליה מס רכישה בסך 60,000 שקלים. אם היה מדובר בדירת מגורים יחידה הייתם פטורים לחלוטין מתשלום מס רכישה ואם בדירה שנייה חבות המס הייתה עומדת על 80,000 שקלים.
המסקנה היא, אם כן, כי בהשוואה לרכישת דירת מגורים יחידה כאשר אין בבעלותכם דירה נוספת, מס הרכישה שתשלמו יהיה גבוה יותר. לעומת זאת, בהשוואה לרכישת דירת מגורים להשקעה, מס הרכישה שתשלמו יהיה בהכרח זול יותר (אלא אם כן אתם יכולים ליהנות מפטור או הנחה בתשלום מס רכישה על דירת מגורים שנייה).
מס שבח במכירת חנות
גם כאן – קיימים חסרונות משמעותיים בעת מכירת חנות שיש לקחת אותם בחשבון ברגע שמעוניינים למכור חנות. ההיבט הראשון הוא שבמכירת חנות לא חל 'חישוב לינארי מוטב' (הפטור על השבח שנצבר עד 2014 שמור לדירות מגורים מזכות). השבח הריאלי מחולק באופן לינארי לפי תקופות, ולכן יש חשיבות למועד שבו נרכשה החנות.
החלק המיוחס לתקופה שעד 7.11.2001 ממוסה בשיעור של 47%, החלק המיוחס לתקופה שמ-7.11.2001 ועד 31.12.2011 בשיעור של 20%, והחלק המיוחס לתקופה שמ-1.1.2012 בשיעור של 25%. יש לציין שבדומה לדירות מגורים ניתן (ואף רצוי!) להזדכות על ניכויים לפי סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין, שיפחיתו משמעותית את המס שאמור להיות משולם. כמו כן, בניגוד לדירה במסלול פטור או דירה יחידה, יש לבצע הפחתת פחת משווי החנות משווי רכישתה, מה שמעלה את מס השבח שישולם באופן משמעותי.
מס גבוה על הכנסה משכירות
כפי שציינו לעיל, אם תקנו חנות להשקעה ותשכירו אותה, שיעורי המס שתשלמו על השכירות יהיו גבוהים יחסית. כידוע, החוק מעניק פטור נרחב יחסית ממס על הכנסה משכירות למגורים. גם מי שמכניס מעבר לתקרת הפטור, יוכל ליהנות משיעור מס נמוך בסך 10% בלבד.
לעומת זאת, שיעורי המס על הכנסה מהשכרת חנות הינם גבוהים יותר. מדרגות המס על הכנסה מהשכרת נכס מסחרי, ובכלל זאת חנות, הם כדלקמן:
| הכנסה חודשית מהשכרת חנות (2026) | שיעור המס |
| עד 25,100 ₪ | 31% |
| 25,101–46,690 ₪ | 35% |
| 46,691–60,130 ₪ | 47% |
| מעל 60,130 ₪ | 50% (כולל מס יסף) |
מדובר בשיעורי מס גבוהים הן ביחס להכנסה משכירות למגורים והן ביחס למס הכנסה רגיל מעבודה. לשם השוואה, מי שמרוויח משכורת בסך 6,000 ₪, יהיה פטור לחלוטין מתשלום מס הכנסה (הודות לנקודות הזיכוי). מי שיכניס 6,000 ₪ מהשכרת דירת מגורים, ישלם מס בסך 214.5 ₪ בלבד. לעומת זאת, על השכרת חנות בסך 6,000 ₪, תשלמו מס הכנסה חודשי של 1,860 ₪!
עם זאת, חשוב לדעת כי ניתן לנכות הוצאות שהוצאו עבור הנכס מהמס שתשלמו על ההכנסה משכירות. כך, תוכלו לנכות ריביות שאתם משלמים, הוצאות על שיפוץ החנות, הוצאות שכר טרחת עורך דין ורואה חשבון ועוד.
קניית חנות – לשים לב לדרישות הרגולטוריות
אתם בוודאי יודעים כי החוק מטיל דרישות רגולטוריות שונות על חנויות. כך, חנויות שמוכרות אוכל נדרשות להיות בגובה מסוים, עם מרווח מסוים, מספר תאי שירותים מוגדר וכן הלאה. אמנם מדובר באחריות של השוכרים ולא שלכם, אך כמובן שתרצו לוודא כי החנות שאתם רוכשים עומדת בכל התנאים הרגולטוריים לפני שתרכשו אותה. היוועצו עם עורך דין מקרקעין הבקיא בדרישות הרגולטוריות הרלוונטיות לפני שתיכנסו לעסקה.
עורך דין לקניית חנות – אושר אלקיים משרד עורכי דין
חושבים לקנות חנות? עו"ד אושר אלקיים, משפטן וכלכלן, עוסק בדיני מקרקעין ובמיסוי מקרקעין, ובכלל זה בליווי עסקאות לרכישת נכסים מסחריים, החל מבדיקת הנכס וחוזה המכר ועד לחוזה השכירות. ניתן ליצור קשר עם המשרד ולקבוע פגישת ייעוץ ראשונית.
