כל רוכש דירה בישראל חייב בתשלום מס רכישה. לרוב, רכישת דירה ראשונה תהיה פטורה ממס רכישה, לפחות ברובה. מנגד, קשה להשיג פטור ממס רכישה כאשר רוכשים דירה שנייה ומעלה. מדובר בנטל כבד, שכן מס רכישה על דירה שנייה יכול להגיע בקלות למאות אלפי שקלים! איך אפשר שלא לשלם מס רכישה על דירה שנייה, או לכל הפחות לצמצם את המס? המשיכו לקרוא ומצאו את כל התשובות.
שיעורי מס רכישה דירה שנייה
חוק מיסוי מקרקעין קובע חובת תשלום מס רכישה על עסקאות נדל"ן. מי שרוכש נכס מקרקעין בישראל מחויב בתשלום מס רכישה והמוכר מחויב בתשלום מס שבח.
ככל שלא מדובר בדירתו היחידה של הרוכש, שיעור המס שיחול על העסקה עומד על 8%! מהשקל הראשון!
זאת, בתנאי שמחיר הדירה אינו עולה על 5,872,725 שקלים. אם המחיר גבוה יותר מסכום זה, ישלם המוכר 8% מס רכישה עד לסכום האמור ומעבר לו ישלם 10% מס. כך, אם למשל רכשתם דירה ב-3 מיליון שקלים וזו לא דירתכם היחידה, תחויבו בתשלום מס רכישה של 240 אלף שקלים!
כמובן שסכום זה הינו סכום עתק המטיל נטל כבד מאוד על משקיעים הרוכשים דירות להשקעה או לכל צורך אחר, מעבר לדירת המגורים שלהם. כתוצאה מהסכומים הגבוהים כל כך המשולמים למס רכישה, מס הרכישה מהווה חסם כניסה עבור משקיעי נדל"ן אחרים וכן עבור אנשים מן השורה אשר מעוניינים ברכישת דירה נוספת לצורך עבודה, בשביל הילדים וכדומה.
כדי להתגבר על חסם כניסה זה לשוק, יש למצוא דרכים להשגת פטור מתשלום שבח, גם כשהדירה שרכשתם אינה הדירה היחידה שלכם. בפטורים אלו נעסוק להלן.
פטור ממס רכישה למשפרי דיור
ישראלים רבים רוכשים דירה גדולה יותר מדירתם הנוכחית במטרה לשפר את תנאי הדיור שלהם, עוד לפני שמכרו את דירתם הנוכחית. מציאות זו מובילה לכך שברשותם שתי דירות במקביל. מה הם יכולים לעשות כדי לזכות בפטור ממס רכישה?
יש להגיד כי רכישת דירה למשפרי דיור, פטור ממס רכישה הינו עניין פשוט יחסית. החוק מודע למצב בעייתי זה בו למשפרי דיור יש שתי דירות בו זמנית למשך זמן מוגבל בלבד, מה שעלול להוביל לחיובי מס מוגדלים באופן לא ראוי.
כדי למנוע מציאות שכזו, החוק מאפשר למשפרי דיור להצהיר כי דירתם השנייה נרכשה במקום הדירה הנוכחית שבבעלותם וליהנות מפטור ממס רכישה על דירה שנייה. חשוב לשים לב כי הפטור מותנה בכך שמשפרי הדיור ימכרו את דירתם הראשונה תוך 24 חודש, כלומר תוך שנתיים. משפר דיור שלא ימכור את דירתו בתקופה האמורה, יחויב במס בשיעורים המלאים לבעלי שתי דירות ומעלה. כמו כן, הפטור יינתן רק אם הדירה הנמכרת נחשבת לדירתו היחידה של המוכר.
קניית / העברת דירה על שם בן משפחה
אחת השיטות הידועות והרווחות ביותר היא רכישת דירה על שם בן משפחה. כלומר, אם יש בבעלותכם דירה אחת, ואתם רוצים לרכוש דירה נוספת ויש לכם את הממון לכך, תוכלו לרכוש את הדירה על שם בן משפחה מדרגה ראשונה עליו אתם סומכים. ונדגיש – הפתרון יכול להיות משני הכיוונים! העברת הדירה הקיימת במתנה לבן משפחה, או רכישת הדירה השנייה על שמו כאשר התשלום יגיע מכם.
כאשר מדובר על העברה ללא תמורה לקרוב, מס הרכישה שיחול הינו מופחת ועומד על שליש ממס הרכישה הרגיל שהיה אמור לחול. דבר זה גורם לעתים להורים הרוצים לרכוש דירה שניה לתת במתנה את דירתם הישנה לילדיהם, ואז לקנות את הדירה החדשה כדירה יחידה, אך למהלך זה כמה חסרונות בולטים:
א. הדירה יוצאת מבעלות ההורים ועוברת לילדים על כל המשתמע.
ב. בעת נתינת הדירה הישנה לילד במתנה, חל שליש מס רכישה שאף הוא יכול להיות משמעותי, וזאת מעבר למס הרכישה שחל הדירה החדשה.
ג. רשות המיסים בודקת שאכן מדובר במתנה אמיתית ולא במתנה "פיקטיבית", כגון מי מתגורר בפועל בדירה, מי נהנה מהכנסות השכירות וכו'
נתון נוסף שאנשים חייבים לדעת הוא על חשיבות הבנת התא המשפחתי! רק ילד מעל גיל 18 נחשב כמי שרשאי לבצע פעולות קניין ללא אישור בית המשפט, וכן ייחשב כתא משפחתי נפרד מהוריו. הענקת מתנה למי שאינו בן 18 תיחשב לדירה שנייה ביום רכישתה/הענקתה, ובכך יצא שכרו בהפסדו של מי שמנסה לחסוך במס רכישה.
פטור ממס רכישה לנכה – חסכון במס רכישה
דרך נוספת לא לשלם מס רכישה על דירה שנייה, היא שרוכש הדירה או בן משפחתו יהיה נכה. דרך זו אמנם אינה מעניקה פטור מלא ממס רכישה על דירה שנייה לנכה, אך היא תאפשר לכם ליהנות מהנחה משמעותית מאוד בתשלום מס הרכישה. על פי דיני מיסוי מקרקעין, נכה זכאי להנחה יוצאת דופן בתשלום מס רכישה על דירה שנייה ככל שהדירה תשמש את הנכה ובני משפחתו למגורים.
בעוד שעל כל אדם חלה חובת תשלום מס רכישה בשיעור 8% משווי הדירה, נכה לא ישלם מס רכישה על לשווי של 2,500,000 ₪, ומעל סכום זה ישלם תשלום בשיעור 0.5% בלבד מסכום הרכישה!
אם נחזור לדוגמה הקודמת, בה דירה נרכשה ב-3 מיליון שקלים והרוכש נאלץ לשלם 240 אלף שקלים למס רכישה, נכה היה משלם על אותה הדירה 15,000 שקלים ותו לא. אם כן, נכים אמנם אינם נהנים מפטור מלא ממס רכישה, אך חבות המס שלהם מזערית יחסית ושקולה כמעט לפטור מלא. זאת, בתנאי שהדירה תשמש למגוריהם. כמו כן, ניתן ליהנות מהנחה זו בתשלום מס רכישה על דירה שנייה פעמיים בלבד לאורך החיים.
הגדרת נכה לצורך הפטור
חשוב לשים לב מי מוגדר כנכה לעניין הפטור. כל נכה העומד באחד מהתנאים הבאים, יוכל ליהנות מההנחה האמורה בתשלום מס רכישה על דירה שנייה. נכה שלא עומד בתנאים אלו, לא ייהנה מהנחה זו. התנאים הרלוונטיים הם:
- דרגת אובדן כושר השתכרות של 75% לפחות
- דרגת נכות רפואית של 100%
- דרגת נכות רפואית של 90% לפחות לפי חישוב משוקלל של אחוזי הנכות
- דרגת נכות רפואית של 50% הנובעת משיתוק או גפיים קטועות, וכן לנכים מתאונות דרכים (במקרים אלו ההנחה מותנית במעבר וועדה רפואית)
- הורים המקבלים גמלת ילד נכה מלאה
- נכה צה"ל בדרגת נכות של 19% ומעלה
עומדים בתנאי הפטור? ברכות – תוכלו ליהנות מפטור כמעט מלא מתשלום מס רכישה על דירה שנייה. מתלבטים אם אתם עומדים בתנאים או מתלבטים מה לעשות כדי לעמוד בתנאים אלו? צרו קשר עם עו"ד מקרקעין לייעוץ בנושא.
מס רכישה עולה חדש – חסכון במס רכישה
שיטה נוספת לחסכון במס רכישה היא רכישה על ידי עולה חדש. עולה חדש הרוכש נכס בתוך 7 שנים מיום עלייתו לישראל, הן לצורך מגורים והן לצורך עסק, זכאי לתשלום מס רכישה מופחת אף אם מדובר בדירה שניה.
שיעור המס שיחול על העולה הינו כדלהלן:
- על חלק השווי של הנכס שעד 1,902,945 ₪ – 0.5%
- על חלק השווי של הנכס שמעל 1,902,945 ₪ – 5%
כלומר – אנו רואים כי ניתן לרכוש דירה שנייה במחיר מופחת משמעותית, שיכולה לחסוך מאות אלפי שקלים לעולה חדש.
רישום דירה על שם חברה
כאמור, נכון להיום קיימת פירצה בחוק מיסוי מקרקעין המאפשרת ברוב המקרים תשלום של מס רכישה לדירה יחידה למרות שמדובר בדירה שניה.
לשם כך יש לבנות תוכנית רב שלבית ולהתאים את התכנון למידותיו של הקונה כך שתוביל לתוצאה הרצויה. משרדנו סייע רבות במתן מענה ופתרונות בדרך זו לרוכשים אשר בבעלותם דירה אחת ומבקשים לרכוש דירה שניה. ניתן לפנות למשרדנו לקבלת מידע נוסף ו/או לקביעת פגישת יעוץ בעניין זה.
שיטה זו מבוססת על חוק שאינו חוק מיסוי מקרקעין לפיו ניתן לרשום את הדירה שלכם על שם חברה, בתמורה לקבלת אחוז נכבד ממניותיה של אותה חברה, מבלי לשלם מיסוי מקרקעין כלל.
החוק עצמו מערים קשיים ומציב תנאים נוקשים יחסית לקבלת הפטור. אולם בסופו של דבר, מי שיעמוד בתנאים אלו יוכל להעביר את דירתו הראשונה על שם החברה מבלי לשלם מס שבח ולרכוש דירה שנייה שתהיה פטורה ממס רכישה. כך, באמצעות שימוש נכון בכלים המשפטיים העומדים לרשותכם, תוכלו לרכוש דירה שנייה מבלי לשלם עליה מס רכישה.
הסכם ממון – חסכון במס רכישה לדירה שנייה
שיטה רווחת לחיסכון במס רכישה היא באמצעות הסכם ממון שייחתם לפני החתונה בין הצדדים. כאשר בני זוג עתידים להתחתן, ולאחד מהם כבר קיימת דירת מגורים בבעלותו, על ידי חתימה על הסכם ממון ניתן לרכוש דירה על שם אחד כל אחד מבני הזוג / על אחד מבני הזוג, ובהמשך לרכוש דירה נוספת עם חיסכון במס רכישה של דירה שנייה. חשוב לציין ששיטה זו אינה קלה לביצוע, ויש להוכיח מספר רב של פרמטרים על מנת לוודא שתקבלו את מס רכישה זה בעתיד.
אושר אלקיים משרד עורכי דין
מעוניינים לרכוש דירה להשקעה? רוצים למצוא דרך חוקית שלא לשלם מס רכישה על הדירה? פנו אלינו במשרד עו"ד אושר אלקיים. עורך דין אושר אלקיים הינו כלכלן ומשפטן, המתמחה בדיני מקרקעין באופן כללי ובמיסוי מקרקעין בפרט. עו"ד אלקיים יעניק לכם שירות מקצועי, מקיף ואיכותי, שיבטיח כי לא תשלמו מיסים מיותרים ויחסוך לכם סכומים נכבדים בתשלום המס.
