ג'נטריפיקציה הינו הליך מרתק, במסגרתו אוכלוסיית שכונות וערים חלשות משתנה. שכונות שאופיינו באוכלוסייה מוחלשת עוברות שינויי אוכלוסייה מואצים, ולשכונות מגיעים תושבים ממעמד הביניים ואף מהמעמד הגבוה. הליכי ג'נטריפיקציה מקנים הזדמנות נדירה למשקיעי נדל"ן. המשיכו לקרוא וגלו כיצד לנצל את נפלאות הג'נטריפיקציה בהליכים של התחדשות עירונית או קניית דירה להשקעה.
מהי ג'נטריפיקציה
ג'נטריפיקציה הינו הליך דמוגרפי המתרחש בישראל ובעולם כולו, במסגרתו אוכלוסיה במעמד סוציו-אקונומי שונה (גבוה או נמוך) משנה את תמהיל האוכלוסיה באזור מסוים (לטובה או לרעה). שכונות שבמשך שנים נחשבו למוחלשות והתאפיינו בעוני וברמת חיים נמוכה, עוברים הליכי התחדשות ושינוי אוכלוסייה, במסגרתן דירות חדשות מביאות דיירים חדשים ממדרגה סוציו-אקונומית גבוהה יותר.
הליכים אלו מובילים לעליית מחירים של דירות ונכסים באזור, שרק מאיצה את עזיבת התושבים מהעשיריונים הנמוכים ואת הגירת התושבים החזקים יותר למקום. דוגמה ישראלית מובהקת לג'נטריפיקציה היא שכונת פלורנטין בתל אביב. לפני מספר עשורים (שנות ה-80), שכונה זו נחשבה לאחת מהחלשות ביותר שבשכונות תל אביב. בעקבות סדרת הטלוויזיה "פלורנטין" (1997–2001), ובעקבות מעבר של צעירים ומשקיעים לאזור לאורך השנים, השכונה הפכה לפנינה תל-אביבית, והשכונה שואבת אליה אוכלוסיה ייחודית, עשירה ומהווה מקום מפגש לחיי לילה עשירים.
מחירי הדירות בשכונה עלו בשיעור חד בעשורים האחרונים, והיום הם גבוהים משמעותית מהממוצע הארצי. הדוגמה הזאת גם רלוונטית לשכונת נווה שאנן בתל אביב, אשר גם בה יש עליית מחירים דרסטית כתוצאה מהליך ג'נטריפיקציה. גם הפער בין המחירים בשכונה לבין המחירים בשאר העיר, הצטמצם דרמטית. דוגמאות נוספות להליך זה ניתן לראות בשכונות כמו ג'סי כהן בחולון, שכונת שיכון המזרח בראשון לציון ושכונות רבות בכל ערי המרכז בהם חלה התחדשות עירונית.
למה קורית ג'נטריפיקציה
ג'נטריפיקציה קורית ממספר סיבות. סיבה עיקרית היא יוקר המחיה הקשה. יוקר המחיה דוחק במעמד הביניים לעזוב את השכונות היוקרתיות ולעבור לשכונות החלשות יותר. ממילא, אותן שכונות מתחזקות, מתמלאות באקדמאיים ורמת המחירים בהן עולה, ככה שהאוכלוסיה המקומית לא תוכל לעמוד במחירים המוצעים לה או ברמת המחייה שעולה. סיבה נוספת היא התחדשות עירונית שעוברים אותם אזורים. במקום בניינים ישנים ורעועים, נבנים במקום מבנים חדשים ויוקרתיים, מה שמושך ממילא תושבים חזקים ומבוססים יותר.
אלו הן רק חלק מהסיבות להליכי הג'נטריפיקציה. על כל פנים, הליכים אלו מובילים, יהיו הסיבות אשר יהיו, להתייקרות משמעותית של מחירי הדיור באזור. זיהוי מוקדם של הליכי ג'נטריפיקציה, יזמן רווח נדל"ני משמעותי.
יתרונות הג'נטריפיקציה למשקיע
כאמור, ג'נטריפיקציה גורמת לעליית רמת מחירי הדירות באזור. מחירי הדירות יכולים להכפיל ולשלש את עצמם. משקיעים שרוכשים נכסים בשלב מוקדם של התהליך עשויים ליהנות מעליית ערך, אבל אין בכך ודאות. תהליכים כאלה יכולים להימשך שנים, להתעכב או לא להתממש. לשם כך, יש לדעת כיצד לזהות הליכי ג'נטריפיקציה. לא נוכל, במאמר קצר זה, לפרט את כל התורה כולה על רגל אחת, אך בהחלט נוכל להציע אינדיקציות בסיסיות לזיהוי הליכי ג'נטריפיקציה.
מעבר לכך, חקרו והרחיבו את דעתכם באשר לזיהוי הליכי ג'נטריפיקציה בישראל.
ראשית, חפשו אזורים המיועדים להתחדשות עירונית.
על פי רוב, חולפות מספר שנים בין הכרזה על שטח כמיועד להתחדשות עירונית, עד שהליכי ההתחדשות מתחילים בפועל. בתקופה זו, תוכלו לנצל את ההזדמנות ולקנות דירות במחירים זולים יחסית. שימו לב – גם בניינים בסמוך לאזורים המיועדים להתחדשות עירונית עשויים ליהנות מעליית ערך, אבל זו אינה תוצאה מובטחת.
זאת, מכיוון ששיפור האוכלוסייה במתחמי התחדשות צפויה לשפר את האוכלוסייה באזור כולו.
שנית, חפשו שכונות המושכות צעירים.
פעמים רבות, הצעירים הם אלו המסמנים מראש איזו שכונה תהיה השכונה החמה הבאה. כאשר סטודנטים ושאר צעירים מתחילים לשכור דירות בשכונה מסוימת, יש לשים לב אליה ולבחון האם השכונה בדרכה להליכי ג'נטריפיקציה.
לבסוף, בחנו שכונות ויישובים המצויים בקרבת שכונות ויישובים מבוססים יותר.
פעמים רבות, בני הדור השני מהיישובים המבוססים לא מסוגלים לרכוש או לשכור דירות באותם יישובים, ולכן הם עוברים לגור ביישובים הסמוכים להם. לכן, קיימת סבירות גבוהה לפיה אותן שכונות ויישובים יעברו הליכי ג'נטריפיקציה.
על כל פנים, ברגע שזיהיתם אזור שאתם צופים כי יעבור ג'נטריפיקציה, רצוי להתייעץ עם עורך דין מקרקעין העוסק בתחום עובר לרכישת הנכס. לא אחת, באותן שכונות קיימות מורכבויות משפטיות ייחודיות וללא עורך דין מקרקעין ייתכן שתיפלו למוקשים שיעלו לכם ביוקר. עורך הדין יבחן האם העסקה משתלמת מהבחינה המשפטית ויעבוד כדי לתת לכם אור ירוק לעסקה.
עסקאות ג'נטריפיקציה עם עו"ד אלקיים
מעוניינים לבצע עסקאות באזורי ג'נטריפיקציה? זקוקים לייעוץ משפטי כי העסקה משתלמת ובטוחה מבחינה משפטית? פנו אל עורך דין אושר אלקיים. עו"ד אלקיים הוא משפטן וכלכלן העוסק בעסקאות מקרקעין ובהתחדשות עירונית, ויבדוק עבורכם את ההיבטים המשפטיים והתכנוניים של העסקה לפני החתימה.
