התמקחות על דמי תיווך

בתקופות שבהן שוק הנדל"ן מתקרר ומספר העסקאות יורד, המתווכים צריכים את הלקוחות לא פחות משהלקוחות צריכים אותם. מצב כזה נותן לכם כוח משמעותי במשא ומתן מול המתווכים. להלן הנקודות שעליהן שווה להתמקח.

יתרון למוכרים בהתמקחות על דמי תיווך

אם אתם עומדים לחתום על הסכם תיווך, השוו בין כמה מתווכים, ובחרו את מי שמציע את השילוב המתאים ביותר בין איכות השירות למחיר (לא בהכרח הזול ביותר).

בין 2008 ל-2022 עלו מחירי הדירות כמעט ברציפות, בין היתר בזכות ריבית נמוכה מאוד. מ-2022 העלה בנק ישראל את הריבית בחדות, והשוק עבר תקופות של האטה בהיקף העסקאות. בתקופות כאלה למתווכים יש תמריץ גבוה לסגור עסקאות, וזה מגדיל את כוח המיקוח שלכם על דמי התיווך ועל תנאי ההסכם. מצב השוק משתנה מעת לעת, ולכן כדאי לבדוק את המצב העדכני באזור שלכם.

חשוב להבין שהתמקחות על דמי תיווך היא לא רק על המחיר, אלא גם על איכות השירות, תקופת הבלעדיות וגורמים נוספים. כדי שההתמקחות אכן תהיה אפקטיבית, מומלץ לנהל אותה באמצעות עורך דין מקרקעין המתעסק באופן שוטף עם מתווכים. נסקור כעת את הנקודות עליהן הכי כדאי להתמקח עם המתווך שלכם.

התמקחות על דמי תיווך – לפני או אחרי ההסכם?

יצחק רבין אמר פעם שאם אומרים לו "יהיה בסדר" אז הוא יודע שלא יהיה בסדר! תדעו שהזמן להתמקח הוא לפני ההסכם ולא לאחריו! אם ההסכם לא נותן ביטוי להסכמות שלכם – אז תדעו שאחרי שיחתם ההסכם מה שייאכף זה מה שרשום! בכל הסכם תיווך מצוין שעם חתימת ההסכם כל מצג ו/או הבטחה שניתנו בעל פה בטלים – אז תדאגו לרשום הכל בצורה ברורה מאוד על הסכם התיווך. לא רשמתם – אתם לא "תהיו בסדר".

התמקחות על דמי תיווך – על מה אפשר להתמקח?

התמקחות היא אומנות והיא באה עם הניסיון. אם אתם צריכים להוריד מהסכום אותו אתם צריכים לשלם – יש מספר רב של דרכים להגיע לאותה הנקודה. להלן מספר רב של נקודות שישמשו אתכם להתמקחות על דמי התיווך, ועל איך ניתן להגיע לתוצאה הרצויה בדרך המהירה והאיכותית ביותר.

התמקחות על גובה דמי התיווך

קודם כל, איך לא, כדאי להתמקח על המחיר. כיום, מקובל לשלם למתווכים 2% פלוס מע"מ. מדובר בסכומים אסטרונומיים ולא תמיד מוצדקים. הנסיבות החדשות בשוק, מאפשרות לכם להתמקח עם המתווכים על המחיר. באמצעות משא ומתן טוב ייתכן שתצליחו להפחית את העמלה, למשל מ-2% ל-1.5% ולעיתים אף ל-1%. בעסקה של 2 מיליון ₪, כל חצי אחוז שווה 10,000 ₪ (לפני מע"מ).

התמקחות על המע"מ

באזורים שבהם הביקוש למתווכים יציב ואין תחרות ממשית ביניהם, או שהמתווכים מתאמים ביניהם מחירים, ייתכן שיהיה קשה להוריד אפילו חצי אחוז מהעמלה.  במקרים אלו, דרשו לכל הפחות להכליל את המע"מ במחיר. במקום 2% פלוס מע"מ, עמדו על כך שתשלמו 2% כולל מע"מ. גם זה ניצחון משמעותי במסגרת התמקחות על הגבלת דמי התיווך.

התמקחות על הסכם הבלעדיות

מתווכים נוהגים להחתים את הלקוחות שלהם על הסכם בלעדיות. לפי הסכם הבלעדיות, במשך פרק זמן מסוים כל עסקה שתיחתם תזכה אותם בתשלום דמי תיווך. זאת, אף אם הקונה לא הגיע ישירות דרכם. במסגרת התמקחות על דמי התיווך, תוכלו להתמקח גם על פרק הזמן בו למתווך תהיה בלעדיות. סביר בהחלט להוריד את תקופת הבלעדיות מחצי שנה לחודשיים או שלושה, מה שיפעל לטובתכם בכמה אופנים.

ראשית, אם תיסגר עסקה שלא דרך המתווך לאחר פרק זמן זה, לא תשלמו דמי תיווך. שנית, קיצור הזמן יתמרץ את המתווך לפעול ביעילות ובמהירות. שלישית, המתווך יפעל במהרה לשיווק הדירה לשם מכירתה שכן הוא יודע שבתום הזמן הוא לא יוכל להמשיך ולשווק את הדירה.

התמקחות על פעולות השיווק

על פי חוק, המתווך חייב לבצע פעולות שיווק מסוימות. עליו לפרסם את הנכס, להציג אותו לקונים פוטנציאליים וליצור קשר עם מתווכים נוספים. במסגרת משא ומתן, תוכלו להתמקח על פעולות השיווק שיבוצעו.

דרשו מהמתווך לבצע פעולות נוספות, למשל לפרסם בעיתונות איכותית יותר את הנכס וליצור קשר עם מתווכים הנחשבים ליוקרתיים.

משך הפעולות השיווקיות

לבסוף, תוכלו להתמקח גם על משך הפעולות השיווקיות. במקום שהמתווך יהיה מחויב בהן רק בתקופת הבלעדיות, הוא יהיה מחויב להמשיך ולפעול את אותן פעולות גם לאחר תום תקופת הבלעדיות. המתווך עשוי בהחלט להסכים לכך במסגרת התמקחות על דמי התיווך.

התמקחות על תנאי העסקה

לא פעם אנשים חותמים על הסכם "בלי תנאים" – כלומר בלי לציין למתווך מה התנאים והגבולות שלהם בעסקה. עליכם לדרוש מהמתווך שיבצע פעולות על מנת שיהא זכאי לקבל את כספו – לדרוש לדעת אם יש אישור עקרוני למשכנתא, לדרוש לוודא שיש לקונה הון עצמי מספיק לרכישת דירה, לדעת האם הוא עתיד למכור דירה ועוד. בנוסף, עליכם לציין את המחיר שאותו אתם דורשים לקבל ולציין שלא תקבלו הצעות מתחת למחיר זה, ואם המתווך לא ימצא לקוחות למחיר המבוקש – יסתיים ההסכם.

התמקחות על תנאי ההסכם – תנאים משפטיים

לצערנו – לא פעם מתווכים מחתימים על הסכמים דרקוניים את לקוחותיהם כך שאם ירצו לסיים את ההסכם – המתווך יוכל לתבוע מהם את דמי התיווך אף ללא ביצוע העסקה. אותם לקוחות שביקשו למכור את דירתם ימצאו את עצמם מול מתווך שעכשיו לא רוצה למכור את הדירה אלא להוציא מהם כמה שיותר כסף! ההמלצה החשובה ביותר היא להיוועץ עם עורך דין שיסביר לכם את המשמעות של חתימה על הסכם תיווך ובלעדיות – וינהל עבורכם את ההתקשרות מולם.

התמקחות על דמי תיווך – אושר אלקיים משרד עורכי דין

דמי התיווך הצפויים מכבידים עליכם? רוצים לסגור חוזה טוב יותר מול המתווך? מעוניינים בהפחתת דמי התיווך? צרו קשר איתנו במשרד עו"ד אושר אלקיים. עו"ד אושר אלקיים הוא משפטן וכלכלן העוסק בדיני מקרקעין ותיווך. עו"ד אלקיים וצוות המשרד ישמחו לבדוק את הסכם התיווך המוצע ולנהל עבורכם את המשא ומתן על תנאיו.